“旭輝要穿新鞋走新路，從追求規(guī)模全面轉(zhuǎn)向追求效益，追求利潤(rùn)導(dǎo)向?！?/span>
這是旭輝控股(00884.HK)董事局主席林中在3月24日的業(yè)績(jī)會(huì)上多次強(qiáng)調(diào)的一句話，同時(shí)也是旭輝進(jìn)入第三個(gè)五年戰(zhàn)略里需堅(jiān)守的一點(diǎn)。
林中提出，行業(yè)已經(jīng)從高負(fù)債、高杠桿、高增長(zhǎng)模式轉(zhuǎn)向高質(zhì)量、高品質(zhì)、高效益發(fā)展模式。因此，企業(yè)更要轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)模式，轉(zhuǎn)向開發(fā)+資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)的模式，向低負(fù)債、輕土儲(chǔ)、高效率轉(zhuǎn)型，從追求規(guī)模轉(zhuǎn)向追求效益。
從3月24日午間旭輝發(fā)布的2021年業(yè)績(jī)報(bào)告可看出，旭輝在增效益與降負(fù)債等方面的確已做了不少努力。
2021年全年，旭輝控股實(shí)現(xiàn)營(yíng)收1078.35億元，同比上升50.2%；毛利潤(rùn)207.97億元，同比增長(zhǎng)33.2%；年內(nèi)利潤(rùn)為123億元，同比增加3.6%。期內(nèi)，旭輝完成合同銷售金額2473億元，同比增長(zhǎng)7.1%，物業(yè)銷售金額現(xiàn)金回款率超過95%，達(dá)到2403億元，同比增長(zhǎng)20%。
分業(yè)務(wù)來看，其中住宅項(xiàng)目的合同銷售金額占旭輝合同銷售總額約92.5%，辦公樓及商業(yè)項(xiàng)目的占7.5%。
具體到區(qū)域，2021年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，長(zhǎng)三角、環(huán)渤海、中西部及華南地區(qū)的合同銷售金額為旭輝控股合同銷售總額分別占46.6%、19.8%、22.4%和11.2%。
負(fù)債方面，截至2021年末，旭輝剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比分別69.7%、62.8%和2.6倍，三道紅線指標(biāo)下已經(jīng)正式進(jìn)入“綠檔”。同時(shí)，公司的加權(quán)融資成本也進(jìn)一步下降0.4個(gè)百分點(diǎn)至5.0%。
“堅(jiān)持長(zhǎng)期主義，要做強(qiáng)、做厚、做久?！痹诹种锌磥?，房地產(chǎn)行業(yè)仍是我國(guó)的一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)，是永續(xù)性、周期性行業(yè)，值得對(duì)行業(yè)的良性循環(huán)充滿信心。基于此，旭輝要堅(jiān)持更穩(wěn)健的財(cái)務(wù)，嚴(yán)守財(cái)務(wù)紀(jì)律，持續(xù)降低負(fù)債水平和融資成本，“通過8-10年時(shí)間，旭輝要將凈負(fù)債率降到30%以內(nèi)”。
通過今年先后對(duì)境外美元債及境內(nèi)中票進(jìn)行融資，旭輝也成為目前為數(shù)不多打通境內(nèi)外融資的民營(yíng)房企。
林中在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，今年年內(nèi)旭輝僅剩下一筆剛性到期債券，即4月23日將到期的16億元（目前已經(jīng)贖回1.2億元）境外人民幣債券，短債比為16%。今年以來，公司已提前回購(gòu)兌付多筆債券，一年內(nèi)到期的有息負(fù)債僅為12%。截至2021年末，公司手頭現(xiàn)金余額為467億元。
旭輝控股執(zhí)行董事兼CFO楊欣也談到，截止去年年末，旭輝在手的授信額度超過2000億元，與往年持平。此外，旭輝與工、農(nóng)、建、交、招商、民生等銀行均簽訂了總對(duì)總戰(zhàn)略合作，并且和主要的合作銀行簽訂并購(gòu)貸協(xié)議，2021年的新增融資成本已降至4.0%。值得一提的是，在兩周前，旭輝還與平安銀行簽訂了50億元的專項(xiàng)并購(gòu)額度。
而對(duì)于此前因企業(yè)合作方風(fēng)險(xiǎn)遭遇做空一事，旭輝控股執(zhí)行董事CEO林峰在業(yè)績(jī)會(huì)上作出了解釋。林峰介紹，旭輝目前長(zhǎng)期合作方占比約56%，戰(zhàn)略合作方占比約35%，一般合作方僅占比9%。在具體項(xiàng)目合作方面，出風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)與旭輝合作的共有21個(gè)項(xiàng)目，其中尾盤未融資的項(xiàng)目有14個(gè)，還剩7個(gè)項(xiàng)目處于進(jìn)行中，亦可控。
林峰強(qiáng)調(diào)，“旭輝的所有合作項(xiàng)目都保持財(cái)務(wù)強(qiáng)管控，采取獨(dú)立資金管理，預(yù)留足額資金確保項(xiàng)目現(xiàn)金安全?！苯刂?021年末，旭輝非并表項(xiàng)目權(quán)益后有息負(fù)債（即表外負(fù)債）已壓降至203.9億元，較2021年中期下降了約50億元。同時(shí)，2021年末經(jīng)審計(jì)的對(duì)外擔(dān)保金額為157.88億元，無超額擔(dān)保。
不過，毛利率下降仍是旭輝及多數(shù)房企無法忽視的問題。
根據(jù)旭輝的2021年業(yè)績(jī)報(bào)告，去年旭輝的毛利率、核心凈利潤(rùn)率及股東權(quán)益應(yīng)占凈利潤(rùn)均有不同程度的下滑。2021年旭輝的毛利率為19.3%，而2020年則為21.7%。核心凈利潤(rùn)率為6.8%，同比下降逾4個(gè)百分點(diǎn)；股東權(quán)益應(yīng)占凈利潤(rùn)減少5.2%至76.13億元。
旭輝控股CFO楊欣對(duì)此持樂觀態(tài)度，“市場(chǎng)修復(fù)需要一個(gè)過程，旭輝預(yù)計(jì)在2022年、2023年恢復(fù)增長(zhǎng)。”楊欣解釋，在過去兩年里，房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率一直處于下行趨勢(shì)，但隨著土地出讓端政策的優(yōu)化以及旭輝自身逐步增加的非房業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)，毛利率將有望得到修復(fù)和提升。
在今年，旭輝還有3600億元的可售貨值，需大幅提高權(quán)益銷售額比重，關(guān)注權(quán)益銷售背后旭輝銷售的含金量。
2022年，旭輝正式進(jìn)入集團(tuán)的第三個(gè)五年戰(zhàn)略里，將“穿新鞋走新路”。林中提出，旭輝將從純開發(fā)銷售為主逐步過渡到開發(fā)加運(yùn)營(yíng)為主的經(jīng)營(yíng)模式，通過5-10年的努力，使輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)（永升物業(yè)、公寓租賃及待建等）占未來旭輝整個(gè)收入比重的30%-40%，令其具備穿越周期的能力。
未來，林峰提出旭輝還要做有趣的商業(yè)。
數(shù)據(jù)顯示，2021年，旭輝商業(yè)持有物業(yè)收入首次突破10億，達(dá)到10.3億元，同比增長(zhǎng) 74%。目前，旭輝在營(yíng)商業(yè)項(xiàng)目已達(dá)14座，總建筑面積89萬(wàn)平方米。今年，還將開業(yè)5座旭輝Cmall，并完成旭輝里產(chǎn)品線的升級(jí)迭代。
但此刻，總資產(chǎn)首次突破4000億元的旭輝，正等待5、6月出現(xiàn)樓市小陽(yáng)春。