文 | 選址960 優(yōu)秀

博時蛇口產業(yè)園REIT作為基礎設施公募REITs首發(fā)基金，3月16日發(fā)布2021年年度報告，這是我國自去年6月推出基礎設施公募以來的第一份年報。

自2021年6月7日起至12月31日止，博時蛇口產園REIT實現(xiàn)營業(yè)收入8010.60萬元，毛利潤率超80%，凈利潤2685.45萬元，分紅2743.30萬元。

平均出租率88%

成績亮眼，仍有進步空間。博時蛇口產業(yè)園REIT基礎設施項目由位于深圳市南山區(qū)的萬融大廈和萬海大廈構成，截至2021年末，入駐的企業(yè)租戶有196家，可出租面積9.41萬平方米，實際出租面積8.27萬平方米，出租率接近88%，報告期內累計實現(xiàn)收入7691.43萬元，全年累計預算完成率95%。因廣深疫情及國家宏觀政策調控影響，部分客戶續(xù)租情況不及預期，也有客戶提前退租。

租戶結構以新一代信息技術、物聯(lián)網(wǎng)、電子商務、文化創(chuàng)意四大產業(yè)集群為主，形成一定的產業(yè)集聚，其中萬融大廈四大產業(yè)租戶租賃面積合計占比61.67%，萬海大廈租賃面積合計占比 66.37%。

從收入構成看，博時蛇口產業(yè)園REIT以租金收入為主，物業(yè)收入為輔。報告期內租金收入6826.43萬元，占總收入的88.75%；物業(yè)收入865萬元，11.25%，合計實現(xiàn)收入7691.43萬元。

那么問題來了，博時蛇口產園REIT營業(yè)收入怎么前后不一？一會兒是「8010.6萬元」，一會兒又是「7691.43萬元」？

「8010.6萬元」為報告期內營業(yè)總收入，既包括兩大廈產生的7691.43萬元收入，也計算了利息收入160.11萬元、投資收益39.27萬元，以及營業(yè)外收入119.78萬元。

毛利率高達84%報告期內，兩大廈租賃、物業(yè)、運管成本共花費1201.41萬元，毛利潤達6490.02萬元，毛利潤率84.38%，凈利率（不扣除基金層面提取部分）72.54%，利潤可觀。

至少分紅4755萬

作為基礎設施公募REITs，高比例分紅最為值得關注。

按照我國公募REITs相關規(guī)則，公募REITs收益分配采取現(xiàn)金分紅方式，每年至少進行收益分配1次，每次收益分配的比例應不低于合并后基金年度可供分配金額的90%。因此，高比例分紅是公募REITs長期投資者的重要收益來源。

報告期內，博時蛇口產園REIT可供分配金額為5283.79萬元，是招募說明書預測可供分配金額的102%（91,345,691.00元*報告期實際運營天數(shù)207天/全年總天數(shù)365天=51,804,268.59元），說明總體運營情況良好。

年度現(xiàn)金分派率守住4%底線（可供分配金額52,837,918.75元/凈資產2,081,195,339.78÷207×365）。

若以2021年報告期內可供分配金額（即5283.79萬元）的90%計算分紅，博時蛇口產園REIT現(xiàn)金分紅至少4755萬元，基金份額共9億份，每份基金最少分紅0.0528元。

目前為止，該基金分紅一次，從成立之日2021年6月7日至9月30日累計可供分配金額2743.30萬元，分紅比例為90%，每份基金分紅0.0274元，已于2021年12月初發(fā)放完畢。以持有1500份為例，本次獲得現(xiàn)金分紅41.1元。

博時蛇口產園REIT作為產權類REITs，分紅比例一般低于特許經營權類REITs產品。這是因為高速公路、污水處理等REITs產品的底層資產實際上是一種經營權，并不擁有固定資產的所有權和土地使用權，一旦到期凈值歸零，分紅是返還投資者本金及利息的重要方式。

產權類REITs底層資產包含資產的所有權、經營權和土地使用權，如果土地使用權到期后可以續(xù)約，產權類REITs仍可存續(xù)；如果土地使用權到期后不可續(xù)約，通過轉讓底層資產的產權和土地使用權獲取一部分收益，并給投資者分紅。