【編者按】房地產(chǎn)正經(jīng)歷大變局。過去，這個行業(yè)給民眾留下不太好的印象，炒房客、高房價、維權(quán)……現(xiàn)在，行業(yè)墜入深淵，企業(yè)艱難求生，外部大霧彌漫。
這個時候，我們希望這樣的人能夠站出來，為企業(yè)發(fā)展指明方向，為行業(yè)健康形象發(fā)聲：他們是壓力中的堅守者，困境中的突圍者，變局中的洞察者，探索中的引領(lǐng)者。
今年是“十四五”極為重要的一年，新經(jīng)濟時代，財務(wù)指標的最大化，已然不是最終的價值追求，共同富裕悄然成為價值的新坐標。
我們特別希望他們具有一份獨特的精神特質(zhì)：那是一種發(fā)自骨子里的溫良，能夠?qū)⑵髽I(yè)管理、經(jīng)濟和數(shù)字注入最炙熱的家國情懷。
我們從一線房企中選擇了一批極具代表性的人物和案例，他們是“老兵”，也是創(chuàng)新的執(zhí)行者。淬煉成金，生生不息。聽聽他們怎么說。
記者｜黃昱
編輯｜李慎 彭飛
物業(yè)行業(yè)有兩家當紅企業(yè)，一家是碧桂園服務(wù)，另一家就是萬物云。
作為萬物云的掌舵人，朱保全在過去十多年來一直是國內(nèi)最知名的物企高管，不僅因為其帶領(lǐng)萬物云成為行業(yè)龍頭，更因為其鮮明的個人特色。
2022年春節(jié)后，界面新聞在深圳見到了萬物云CEO朱保全，他剛從福州出差回來不久。“我們每年都有到前線拜年的傳統(tǒng)，去年在福建有兩個大型的收購，一個陽光智博，一個伯恩物業(yè)，第一年過去跟對方團隊拜年?！?/span>
在收購陽光智博和伯恩物業(yè)后，萬物云在福建的市場占有率已經(jīng)是絕對第一。此前，朱保全就多次提到，萬物云接下來的擴張方式會以街道為單位，發(fā)展有濃度的空間服務(wù)。
“一切的戰(zhàn)略都是圍繞濃度?！敝毂Ｈ嬖V界面新聞，并購對萬物云只是個手段，但很多人把并購作為目的。
過去一年，物管行業(yè)掀起了一股并購潮，萬物云和碧桂園服務(wù)互別苗頭。
中指研究院指出，在完成對陽光智博、伯恩物業(yè)的收購后，萬物云的在管面積將達到約6.66億平方米。然而面對碧桂園服務(wù)的加速追趕，萬物云沒能維持住行業(yè)規(guī)模第一的位置。
數(shù)據(jù)顯示，若并表藍光嘉寶服務(wù)、富力物業(yè)以及彩生活旗下核心資產(chǎn)，碧桂園服務(wù)的在管面積將從去年6月底的4.29億平方米，躍升至約8億平方米。
在收入方面，2020年萬物云的收入約為182.04億元，利潤為17.2億元，碧桂園服務(wù)則分別為156億元、27.8億元。2021年上半年碧桂園服務(wù)收入達115.6億元，凈利潤約22.26億元，萬物云則分別為103.8億元、10.4億元，開始遜色于碧桂園服務(wù)。
據(jù)朱保全透露，萬物云2021年的收入將同比增長37.4%到250億元，利潤達到20億左右。碧桂園服務(wù)則在今年提出了五年千億的營收目標。這意味著，今后兩家還將保持行業(yè)龍頭間的競爭態(tài)勢。但物業(yè)市場依然廣闊，且多家出險房企今年仍有繼續(xù)出售物業(yè)公司的可能，對萬物云和碧桂園服務(wù)來說，今年在并購市場依然有機會。
物管行業(yè)的規(guī)模競爭仍處于白熱化階段，萬物云規(guī)模的擴張也還未能停止?！按蟮囊饬x是什么？成本低、談判能力強這是大的意義，我覺得現(xiàn)在大的物管企業(yè)都不叫大?！?/span>
在朱保全的認知中，任何行業(yè)最后能夠活下來的企業(yè)都是最大的和最小的，中間的企業(yè)空間不大?！拔锕苄袠I(yè)這兩年最大的問題是都不看客戶，其實站在業(yè)主的角度來看，本質(zhì)是希望物業(yè)公司專心致志服務(wù)于自己而非希望物管企業(yè)規(guī)模大，這就意味著小物業(yè)公司有它的生存空間?！?/span>
很顯然，萬物云不可能當最小的。作為如今為數(shù)不多的未上市大型物企之一，萬物云在去年10月也宣布啟動上市計劃。
但去年以來港股資本市場整體走弱、地產(chǎn)板塊表現(xiàn)低迷，物業(yè)股也經(jīng)歷了近幾年來最大的跌幅，整體板塊PE回落，從高峰期的36.5倍下降至約17倍。
對于物業(yè)板塊估值大幅下滑，朱保全認為，“這幾天，物業(yè)股回到了地板價，資本泡沫后，這個行業(yè)或許就是過眼煙云，此刻行業(yè)的價值與服務(wù)口碑尤顯彌足珍貴。”
最近幾年，物業(yè)服務(wù)的業(yè)務(wù)邊界一直在變。朱保全很慶幸萬物云早前就加大了向非住宅服務(wù)轉(zhuǎn)型的力度。經(jīng)過幾年發(fā)展，萬物云在住宅服務(wù)、商寫服務(wù)、城市服務(wù)三個板塊都奠定了不錯的基礎(chǔ)。
今年兩會期間，有政協(xié)委員建議，將城市當成一個“大物業(yè)”進行管理，并贊稱珠海橫琴在這方面做得不錯。這位委員提及的珠海橫琴案例，是萬物云在2018年以總承包方式獲取的首個物業(yè)城市實踐。
以珠海橫琴為起點，萬物云的物業(yè)城市模式已擴展至廈門鼓浪嶼、成都高新區(qū)、青島動車小鎮(zhèn)、上海傳媒港等新城新區(qū)，同時在深圳沙頭街道、武漢唐家墩街道等為代表的老舊社區(qū)服務(wù)模式，成為街道治理的典型項目。協(xié)助政府解決城市治理難題，會是萬物云今后重要的發(fā)展空間。
在朱保全心中，萬物云在商寫服務(wù)上取得的突破，是這些年他認為最有成就感的事情。
物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域中，相較住宅服務(wù)，商寫服務(wù)的要求更高更難，一些能力的搭建存在不小難度。2019年12月，萬物云和戴德梁行成立合資公司萬物梁行，彌補了他們在商寫服務(wù)上的短板。
“對于我們這個成果，郁總也很驚訝，畢竟戴德梁行當年是商管行業(yè)的老師?！敝毂Ｈ?/span>說，2010年初入物管行業(yè)時就有收購五大行的夢，當年在深圳的深南路上看到一個剛封頂?shù)?A寫字樓在招租，上面寫著CBRE（世邦魏理士）向全球招租，“然后我就在想十年后這個條幅能換成萬科物業(yè)向全球招租嗎？”
朱保全是一個擅于思考和表達的管理者，在物管行業(yè)“打仗”的這些年里，他在不同的場合或通過不同的渠道多次發(fā)表對物業(yè)管理的看法，而且經(jīng)常有金句流傳。
例如2020年9月在當時引起廣泛議論的“錦旗事件”發(fā)生沒多久后，朱保全在一場公開論壇發(fā)表題為《物業(yè)的本質(zhì)》的演講，闡述了物業(yè)的本質(zhì)是“替業(yè)主花好錢”。
萬科主席郁亮也毫不吝惜對朱保全的贊美之詞，多次在公開場合肯定其帶領(lǐng)萬科物業(yè)所作出的成績。在去年6月萬科內(nèi)部召開的一場轉(zhuǎn)型發(fā)展通氣會上，郁亮更將十年前愿意轉(zhuǎn)入物業(yè)的朱保全稱作為敢于做新業(yè)務(wù)的“時代的英雄”。
郁亮的原話是，十年前的朱保全，之前的張旭，現(xiàn)在有王海武?，F(xiàn)在還是要有一批能人干將，敢于做新業(yè)務(wù)。剛開始大家都不看好，但不走出去這一步，也不會有很好的未來，“時代的企業(yè)還是要有時代的英雄”。
1974年出生的朱保全，1999年就加入了萬科，于2010年6月開始掌管萬物物業(yè)之前已在傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)待了10年，且有一半時間在萬科總部相繼任總裁辦公室主任、行政總監(jiān)。
在萬科多次輿論危機中，朱保全曾擔當“危機公關(guān)”的重任。
印象最深的是經(jīng)歷2008年汶川地震“捐款門”那次，朱保全對媒體或者傳播算是開悟了一次?！拔业贸鲆粋€結(jié)論，一個負面信息在一個價值1000億的傳播體系里被傳播完之后，請不要試圖讓它變成正面，因為你不可能再付出1000個億的成本把它轉(zhuǎn)換過來，這個時候就隨它去，靠時間去解決。”
在職業(yè)生涯中，朱保全獲得了不少社會榮譽，如2012年獲“深圳百名行業(yè)領(lǐng)軍人物”榮譽稱號；2014年，獲中國商業(yè)年度最具創(chuàng)意人物100；2017年，獲得深圳市人力資源和社會保障局頒發(fā)的深圳市高層次專業(yè)人才證書。
在這次見面中，朱保全也和界面新聞聊到了他個人的價值觀和一些興趣愛好。
提起在當今世上最欽佩的的人，朱保全直言是美的集團董事長方洪波，“他作為一個職業(yè)經(jīng)理人，能夠把美的集團帶到如今這個狀態(tài)，同時還要處理好和創(chuàng)始人家族的關(guān)系，處理好小家電和未來的關(guān)系，以及處理好與格力之間的關(guān)系?！?/span>
對于最后悔的事，朱保全說了一個意料之外，卻又在情理之中的答案?！案呖伎嫉貌缓?，到現(xiàn)在都很后悔。我上高中的時候?qū)W習(xí)好，本來是準備考北大物理系的?！?/span>
對自己高要求的人永遠都不會停下學(xué)習(xí)的腳步。從華東工業(yè)大學(xué)（現(xiàn)上海理工大學(xué)）本科畢業(yè)后，朱保全在工作期間還陸續(xù)獲取了中歐商學(xué)院工商管理碩士學(xué)位、北大光華管理學(xué)博士聯(lián)合學(xué)位。
“我博士是去年畢業(yè)的，算是印證了萬科一位同事說的‘念書的時候不好好念書，工作的時候亂念書’?！敝毂Ｈ猿暗?。
沒有一定底氣，也不適合如此自嘲。
對于最大的興趣愛好，朱保全無奈道：“我現(xiàn)在對我老年癡呆之前的這段生活目前是持擔憂態(tài)度，因為你沒有一技之長，所以你也很難有一個特別的興趣愛好?！?/span>
為了找最大的尋興趣愛好，朱保全練過帆船、滑雪，雖然水平都不錯，但沒到發(fā)燒友的狀態(tài)，這在朱保全看來都不算自己可以終身熱愛的事情，“現(xiàn)在最大的興趣是工作，所以我最堪憂的是老年癡呆之前那段時間怎么過。”
深處競爭激烈的商業(yè)社會，朱保全還是喜歡簡單的人際關(guān)系，這與他在萬科這20年的經(jīng)歷有關(guān)，有著職業(yè)經(jīng)理人的心態(tài)。
這樣一位個性分明的職業(yè)經(jīng)理人，他率領(lǐng)的萬物云正在沖擊資本市場。但對他而言，上市僅是一個階段性結(jié)果，萬物云未來的挑戰(zhàn)依舊不小。