文|市值榜 何玥陽
編輯|趙元
貝殼終究逃不過房地產(chǎn)的寒冬。
2021年上半年,貝殼收入和凈利潤分別上漲64.6%和35%,表現(xiàn)出了超強(qiáng)的韌性。第三季度,盡管利潤有些狼狽,但貝殼的新房和存量房成交額下滑幅度均低于全國,尤其是新房在平臺的總交易額(GTV),只下降了2.5%。
可以說,第三季度,貝殼仍在頑強(qiáng)對抗趨勢。
到了2021年第四季度,貝殼終于扛不住了:存量房GTV為3546億元,同比下降39.4%,接近于全國同期的降速43%;新房GTV為3568億元,同比下降24%,同期全國口徑的降速為20.2%。
與此同時(shí),移動(dòng)用戶端的活躍度,門店及經(jīng)紀(jì)人數(shù)量都有不同程度的下滑。
業(yè)績說明會(huì)上,貝殼的董事長、CEO彭永東稱2021年為貝殼“空前艱難”的一年。貝殼Beike的官方用“凜冬散盡,星河長明”形容這份年報(bào)。
在財(cái)務(wù)水平和經(jīng)營水平上,貝殼2021年具體處境如何,哪些在變好,又有哪些在變壞?我們深入研究了這份財(cái)報(bào),試圖厘清這些疑問。
01、貝殼的冰河世紀(jì)
我們此前介紹過,貝殼的業(yè)務(wù)可以總結(jié)為“中介的中介”,在貝殼這個(gè)平臺上,鏈家是嫡系中介,同時(shí)也接入了其他的中介。
貝殼的收入來自三個(gè)方面:
和存量房相關(guān)的有銷售的傭金、其他經(jīng)紀(jì)公司的平臺使用費(fèi)、一些特許使用費(fèi)和增值服務(wù)費(fèi);
銷售新房向開發(fā)商收取的傭金;
包括家裝和金融在內(nèi)的其他業(yè)務(wù)。
2021年下半年,貝殼幾乎沒有好消息。5月,創(chuàng)始人左暉離世,7月網(wǎng)傳中介費(fèi)下調(diào),8月杭州成立官方背書的“二手房交易監(jiān)管服務(wù)平臺”,10月裁員,三季報(bào)三個(gè)月虧了17億元,12月被做空,疊加一系列的調(diào)控政策,貝殼跌入冰點(diǎn),具體到這份財(cái)報(bào)而言,有以下幾個(gè)方面。
第一,GTV增速跌入冰點(diǎn)。
2021年貝殼平臺總GTV為3.85萬億元,同比增長10.1%,但從第四季度數(shù)據(jù)來看,GTV同比減少超過30%,其中存量房業(yè)務(wù)和新房業(yè)務(wù)的GTV同比降幅分別為39.4%和24%,前者接近全國趨勢,后者已經(jīng)超過全國的跌幅。
也就是說,2021年第四季度,貝殼新房銷售的市場份額開始流失。這一點(diǎn),從其內(nèi)部的變動(dòng)也可窺見一二,年報(bào)稱關(guān)聯(lián)代理商和其他銷售渠道完成的新房比例增加,也是毛利率下滑的原因之一。
第二,收入增速跌入三年冰點(diǎn)。
2018年,貝殼剛剛誕生,當(dāng)年收入增速為12.31%,隨后步入高速車道,2019年和2020年分別為60.6%和53.2%。2020年貝殼上市,這個(gè)把房產(chǎn)中介和互聯(lián)網(wǎng)結(jié)合起來的平臺,市值一度超過萬科和保利的總和。
2021年,貝殼全年收入807.5億元,同比增長14.6%,同樣,江山基本是上半年打下來的。
GTV增速10.1%,收入增速14.6%,兩個(gè)數(shù)據(jù)的對比,我們可以看出,貝殼在2021年提傭率上升,而這一次提傭很可能是貝殼最后能用出來的招數(shù),具體情況下文再述。
貝殼預(yù)計(jì)2022年第一季度收入在115—125億元之間,和去年同期相比,有29.6%到44.4%的降幅。
第三,全年毛利率跌破20%。
2021年,貝殼的毛利率為19.6%,和2020年相比,下降了4.3個(gè)百分點(diǎn)。其中第三季度和第四季度的毛利率分別15.2%和16.4%。
對此毛利率下降,貝殼找房CFO徐濤稱,原因有二:
一是貢獻(xiàn)利潤率較低的新房交易服務(wù)在收入結(jié)構(gòu)中的占比持續(xù)提高;
二是鏈家經(jīng)紀(jì)人的固定人工成本及交易支持人員的人工成本占比上升,導(dǎo)致二手房交易的貢獻(xiàn)利潤率下降。
如果簡單概括的話,就是成本上升。行業(yè)不景氣時(shí),人均產(chǎn)出,包括人均收入和人均利潤都會(huì)降低,經(jīng)紀(jì)人的工資和門店的租金維護(hù)費(fèi)用將體現(xiàn)其剛性。
在毛利率下降的影響下,貝殼第四季度虧損9.3億元,調(diào)整后(剔除權(quán)激勵(lì)費(fèi)用、無形資產(chǎn)攤銷、長期的公允價(jià)值變動(dòng)等等方面)為盈利4200萬元,即使將這些不利的條項(xiàng)都剔除出去,凈利潤也下降超過90%。
全年來看,貝殼虧損5.25億元,同比降低119%。
寒冬之下,貝殼找房的門店數(shù)量和經(jīng)紀(jì)人也開始減少:
截至2021年12月31日,門店數(shù)量為51038家,同比增長8.7%,但環(huán)比下降5.4%;
活躍門店數(shù)量超過4.5萬家,同比增長4.4%,環(huán)比下降8.3%;
聯(lián)網(wǎng)經(jīng)紀(jì)人45.5萬人,同比下降7.8%,活躍經(jīng)紀(jì)人人數(shù)超過40.6萬人,同比下降8.7%。
02、二手房賣不動(dòng)了
2021年,貝殼存量房的GTV為2.06萬億,相比2020年的1.94萬億,增幅只有6.09%。從年內(nèi)看,前兩個(gè)季度收入在100億元左右,下半年則在60億元左右。
與收入趨勢不同的是,存量房的貨幣化率(包括傭金率和收取的平臺交易費(fèi)用率)是前降后升。換句話說,二手房越不好賣,中介收取的費(fèi)用越高,有點(diǎn)“趁火打劫”的意思。
為什么說提傭是最后的招數(shù)?
因?yàn)樨悮つ芨缮娴荒軕{空制造個(gè)人的買賣意愿,所以在盤子大小上無能為,所以,貝殼能做的,一是在交易量上搶別人的市場份額,二是賺錢為上。
前者一般是降傭,后者是提傭。如上文所說,中介制造不了個(gè)人買賣的意愿,降傭帶來的需求彈性很低,鏈家又要顧及利潤率,提傭會(huì)是比降傭搶客源更經(jīng)濟(jì)的方式。
2021年,第三季度,在存量房成交額維度上,貝殼平臺和全國的降速相差7.3個(gè)百分點(diǎn),到第四季度只差不到4個(gè)百分點(diǎn)。
從貝殼存量房成交額的降速越來越靠近全國降速來看,以提傭提振收入這一策略發(fā)揮的空間不大了。
那么,存量房的盤子有多大?還有沒有增長的空間?
這需要解決兩個(gè)問題:
第一是,2021年的二手房行情是如何形成的?會(huì)持續(xù)多久?
2021年以來,多個(gè)城市推出了二手房成交指導(dǎo)價(jià),更為關(guān)鍵的是信貸收緊,二手房出現(xiàn)了審核周期長、放款慢的現(xiàn)象,二手房剛需只能延時(shí)滿足,與新房之間呈現(xiàn)出蹺蹺板效應(yīng)。
同時(shí),房產(chǎn)稅進(jìn)程的加快,弱化了房子的金融屬性,希望通過房子升值實(shí)現(xiàn)資本利得的投機(jī)需求減弱。
以上因素共同造成了二手房成交量疲軟。
第二是未來的空間有多大?
一個(gè)共識是,和房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)的政策大體上仍會(huì)遵循“房住不炒”的基調(diào)。等房企的降杠桿、轉(zhuǎn)型完成之后,人們的改善性需求將占據(jù)二手房的主導(dǎo)地位。
天風(fēng)證券顯示,截至2020年房地產(chǎn)存量總資產(chǎn)為375萬億元,二手房交易額為7.4萬億元,二手房的流通率為1.97%。根據(jù)預(yù)測,到2024年,房地產(chǎn)存量總資產(chǎn)為511萬億元,二手房交易額為12萬億元。
貝殼二手房在當(dāng)前傭金率為1.6%左右,行業(yè)內(nèi)其他中介要低一些,假設(shè)整體傭金率為1.2%,市場規(guī)模為1440億元,按照2020年貝殼的市占率26%,能分得的收入額約為374億元。
由于第三季度和第四季度,二手房業(yè)績拉胯,貝殼全年二手房收入只有319.5億元,還有一定的增長空間。
03、新房:逆勢提傭金
新房的一部分需求來自二手房賣掉后的貨幣支撐,二手房的流動(dòng)不足,在一定程度上也影響到了新房的交易情況。
第四季度,貝殼新房交易受重創(chuàng)與大環(huán)境不無關(guān)系。另外的原因在于,和二手房一樣,貝殼的新房交易貨幣化率在提升,尤其是第四季度,已經(jīng)達(dá)到3.17%。
新房銷售,貝殼賺的是房地產(chǎn)開發(fā)商的錢。
從2018年以來,房企就告別了以往瘋狂加杠桿的日子。2018年的“活下去”,2019年的加速去化,2020年的三道紅線,讓房企將加緊銷售和回款擺到了戰(zhàn)略高位。
房企必須依靠門店多、銷售人員多的中介。一邊是對貝殼這些平臺的依賴,另一方面,房企也對貝殼的傭金收取不滿,指責(zé)后者店大欺客。
“渠道綁架”這個(gè)詞在地產(chǎn)營銷圈大火,房企為了降低成本,試圖以自建銷售渠道包括線上直播賣房等方式繞開貝殼,部分開發(fā)商還采用了全民經(jīng)紀(jì)人的模式。全民經(jīng)紀(jì)人模式下,不管是親朋還是路人,只要能拉來客戶就可以拿到傭金。
這一模式被鏈家、中原地產(chǎn)、Q房網(wǎng)、樂有家地產(chǎn)等中介聯(lián)合抵制,開發(fā)商和渠道商之間的博弈被推到了高潮。
憑借強(qiáng)大的銷售能力,貝殼在與房企的博弈中占了上風(fēng),新房貨幣化率一直上升,從2017年的2.54%一路上揚(yáng),到了2021年前三個(gè)季度,綜合的新房貨幣化率已經(jīng)上升至2.81%,第四季度直接突破3%。
結(jié)合以往各地對于新房抽傭率的報(bào)道和左暉本人曾提到的“新房市場的渠道傭金率在2%~3%,未來不會(huì)太高也不會(huì)太低?!?nbsp;3.17%的貨幣化率已經(jīng)沒有提升空間,也不具備長期的持續(xù)性,第四季度新房基本盤沒守住已是一個(gè)信號。
從二手房和新房的逆勢提傭可以看出,在房地產(chǎn)縮量的環(huán)境之下,貝殼重視利潤勝過規(guī)模。
同樣體現(xiàn)出貝殼重視質(zhì)量勝過規(guī)模的是,貝殼加緊了回款收入。
業(yè)績報(bào)告會(huì)上,貝殼表示2021年新房傭金收入465億元,收款為517億元。由此,應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率得到了改善,從2020年的103天,降至2021年的97天。97天和2019年在同一水平上。
這也很容易理解,跟信用不好的人或者夕陽行業(yè)的公司做生意,都會(huì)要求對方付更多的保證金、給對方更短的賬期。
畢竟房企水深火熱,貝殼也是吃過苦的。
比如,貝殼2021年第三季度因?yàn)榘ê愦笤趦?nèi)的幾家房企存在不付款的風(fēng)險(xiǎn),而計(jì)提了2.5億元的優(yōu)化準(zhǔn)備金。
再比如,盡管截至2021年年末,貝殼的應(yīng)收賬款規(guī)模下降,但信貸損失準(zhǔn)備金由2020年底的11.22億元增加到2021年末的21.51億元,由此帶來了管理費(fèi)用的增加,進(jìn)而吞噬了凈利潤。
在風(fēng)高浪急的2021年,貝殼選擇用利潤保全自我。近期,從各地的降低首付比例、限購限貸放松等政策來看,房企和房地產(chǎn)業(yè)的困境將得到一定程度的緩解。
但可以確定的是,在房地產(chǎn)行業(yè)疾風(fēng)驟雨之后,水大魚大的時(shí)代過去了,在這根鏈條上的企業(yè),需要面對如何重塑信心,如何保證現(xiàn)金流穩(wěn)定,以及如何讓自己活下去。