“2021年是前所未有艱難的一年，困難和變化也成就了我們?！?貝殼找房董事長兼CEO彭永東在業(yè)績交流會上表示。
3月10日，貝殼（NYSE：BEKE）發(fā)布未經(jīng)審計的2021年第四季度和全年財務業(yè)績，也是其成功赴美上市后的第二份年報。
2021年全年，貝殼成交額（GTV）達到3.85萬億元，同比增長10.1%，其中存量房業(yè)務成交額2.06萬億元，新房交易業(yè)務成交額1.61萬億元，兩者分別同比增長了6.1%、16.3%。
交易額上漲推動了貝殼于2021年實現(xiàn)營業(yè)收入增長14.6%至808億元，分業(yè)務線來看，存量房交易、新房交易及家居裝修及出租物業(yè)管理服務分別貢獻319億元、465億元及23億元，增長率分別為4.5%、22.5%及12.9%。
新房交易線營收增長明顯，再次趕超存量房業(yè)務，貢獻了貝殼過半的業(yè)績。實際上，在將收入組合持續(xù)向新房交易服務轉(zhuǎn)移時，去年四季度，貝殼主動進行了新房業(yè)務的收縮，彭永東稱，是因為將“新房風控管理提升到更重要的位置，追求更高效的去化能力”。
貝殼在財報中指出，新房業(yè)務貢獻利潤率較低、培訓相關(guān)團隊需付出成本，雖然成交額和營業(yè)收入雙雙上漲，但卻遭遇了毛利率下滑的困境。2021年，貝殼實現(xiàn)毛利潤158億元，毛利潤為19.6%，但2020年，這個數(shù)值分別為169億元及23.9%。
即便全年收入仍有增長，但運營虧損、毛利和第四季度業(yè)績下滑，使得2020年剛剛實現(xiàn)盈利的貝殼，2021年凈虧損5.25億元，同比由盈轉(zhuǎn)虧。
扣除股權(quán)補償費用、收購和業(yè)務合作協(xié)議產(chǎn)生的無形資產(chǎn)攤銷等因素，貝殼調(diào)整后凈利潤為22.94億元，相比之下上一財年為人民幣57.20億元，貝殼認為該數(shù)據(jù)有助于識別公司的業(yè)績和未來前景。
凈利潤下滑也與去年下半年市場行情有關(guān)，去年第四季度，貝殼總交易額、現(xiàn)房交易規(guī)模較去年同期均下降超30%，導致貝殼第四季度營業(yè)收入從2020年227億元下降21.5%至2021年178億元。
中介從業(yè)者則更明顯感受到了市場的波動，貝殼找房雖然全年門店增長，但經(jīng)紀人卻在流失。
截至2021年四季度末，貝殼聯(lián)網(wǎng)門店數(shù)超過5.1萬家，同比增長8.7%，活躍門店數(shù)量超過4.5萬家，同比增長4.4%；聯(lián)網(wǎng)經(jīng)紀人45.5萬人，同比下降7.8%，活躍經(jīng)紀人人數(shù)超過40.6萬人，同比下降8.7%。
在創(chuàng)始人左暉離世后，彭永東接手掌舵貝殼的第一年，遭遇了新一輪樓市調(diào)整，被機構(gòu)做空、估值下跌等風波，能夠保持交易和營收繼續(xù)增長實屬不易。
就去年業(yè)績，彭永東稱，2021年公司面對的內(nèi)外部環(huán)境發(fā)生變化，長周期看，市場會回歸中樞，短周期看市場也會逐漸修復。貝殼對居住行業(yè)的底層邏輯判斷未變，即靠數(shù)字化、品質(zhì)服務穿越周期。
除了適應市場環(huán)境而調(diào)整內(nèi)部組織與收入結(jié)構(gòu)外，彭永東做的另一件事是于2021年底正式提出“一體兩翼”的戰(zhàn)略升級，“一體”是核心的存量房與新房交易服務，“兩翼”則是家居裝修和家具服務，以及普惠住房服務。
在家裝方面，2021年，貝殼對圣都家裝提出并購要約，并已獲得監(jiān)管機構(gòu)批準，初步融合也已啟動，并且家裝家居領(lǐng)域完成了可以支撐更大規(guī)模標準化拓展的底層能力搭建，包括SaaS服務系統(tǒng)升級等。
而普惠居住則包括普通房產(chǎn)租賃經(jīng)紀業(yè)務、輕托管業(yè)務和集中式公寓服務三個類別，疊加增值居住服務，在今年開年于上海落地了首家合作共建長租公寓。
雖然“兩翼”在2021年營收中占比不大，但貝殼管理層表示，2022年將持續(xù)強化家裝家居的底層能力以及發(fā)力惠居租賃業(yè)務。
對于今年的業(yè)績展望，財報顯示，2022年一季度，貝殼找房預計營業(yè)收入將在115億元至125億元之間，同比下降39.6%至44.4%。
不過，貝殼表示，考慮到近期房地產(chǎn)相關(guān)政策措施的潛在影響，以及公司目前和初步對經(jīng)營情況和市場狀況的看法，一季度業(yè)績目標可能會發(fā)生變化。
今年以來，已有近50個城市從降首付比例、加大引才力度、發(fā)放購房補貼、提高公積金貸款額度等方面放松房地產(chǎn)調(diào)控政策，多家機構(gòu)預測樓市修復將加快，隨著市場預期回升，貝殼的一季度目標或能順利完成。