記者 | 黃昱
“錢不是問題。”
3月10日的業(yè)績發(fā)布會(huì)上，這是在被問及收并購問題時(shí)，越秀地產(chǎn)董事長兼執(zhí)行董事林昭遠(yuǎn)反復(fù)提及的一句話。
2021年地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入縮表出清的階段，不少出險(xiǎn)房企的項(xiàng)目都被擺上了貨架，作為國企的越秀地產(chǎn)也被市場賦予了“白衣騎士”角色。
“目前各大金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)主動(dòng)對接我們公司提供并購貸，從公司的角度錢是不差的，但在收購項(xiàng)目方面會(huì)嚴(yán)格一點(diǎn)，要符合我們城市的重疊度，太偏離的不一定會(huì)考慮。”
林昭遠(yuǎn)表示，公司一直在接觸洽談好的項(xiàng)目，已收購部分合作項(xiàng)目股權(quán)，包括花樣年重慶相關(guān)項(xiàng)目股權(quán)等。
當(dāng)然，越秀地產(chǎn)說出“不差錢”的底氣主要來自兩個(gè)方面，一是財(cái)務(wù)狀況不錯(cuò)，二是有繼續(xù)做大規(guī)模的目標(biāo)。
越秀地產(chǎn)2021年業(yè)績報(bào)告顯示，其實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約為573.8億元，同比上升24.1%；歸母凈利潤約為35.9億元，同比下降15.5%；核心凈利潤約為41.5億元，同比上升3.2%。按核心凈利潤的派息比率穩(wěn)定維持在40%。
從具體的財(cái)務(wù)指標(biāo)來看，截至2021年底，越秀地產(chǎn)的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物約為327.7億元，同比增長16.2%；總借貸約為755億元，其中一年內(nèi)到期的短期借款約為298億元。
越秀地產(chǎn)資本經(jīng)營部總經(jīng)理姜永進(jìn)表示，一年內(nèi)到期的短期借款占比略有上升，達(dá)到39%，同比增加15個(gè)百分點(diǎn)，但這部分債務(wù)的再融資工作正在按計(jì)劃的順利推進(jìn)當(dāng)中。
按“三道紅線”指標(biāo)來看，越秀地產(chǎn)剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比率分別為69.1%、47.1%和1.36倍，繼續(xù)保持“三道紅線”綠檔水平。
與此同時(shí)，越秀地產(chǎn)融資渠道通暢，且成本較低。2021年，越秀地產(chǎn)于境外成功發(fā)行6.5億美元5年期和1.5億美元10年期美元債，票面利率分別為2.8%和3.8%，融資成本創(chuàng)越秀地產(chǎn)境外發(fā)債的歷史新低。
境內(nèi)債方面，越秀地產(chǎn)成功發(fā)行公司債60億元，平均票面利率為3.29%。據(jù)悉，2021年越秀地產(chǎn)平均借貸成本同比下降36個(gè)基點(diǎn)至4.26%。
此外，越秀地產(chǎn)還通過資本運(yùn)作回籠了大量資金，如去年上半年成功分拆越秀服務(wù)于香港聯(lián)交所掛牌上市，所得款項(xiàng)凈額約港幣19.6億元，截止2021年12月31日，越秀地產(chǎn)持有越秀服務(wù)66.9%股權(quán)。
到下半年越秀地產(chǎn)又成功向越秀房托出售廣州越秀金融大廈，獲得現(xiàn)金款項(xiàng)凈額約為31.34億元。
姜永進(jìn)指出，今年行業(yè)信貸政策邊際放松，融資環(huán)境逐步改善，但行業(yè)的去杠桿方向不變。政府仍會(huì)維持對房企資金的嚴(yán)監(jiān)管，房企的融資環(huán)境將加速分化;信貸對合理住房要求的支持力度將加強(qiáng)，穩(wěn)健優(yōu)質(zhì)的企業(yè)在資金支持方面更具優(yōu)勢。
過去一年，外界也可以看到越秀地產(chǎn)在積極利用這一優(yōu)勢，明顯加大了拿地力度。
財(cái)報(bào)顯示，2021年，越秀地產(chǎn)在廣州、佛山、東莞、中山、上海18個(gè)城市新增37幅土地，新增總建筑面積約為918萬平方米，計(jì)入當(dāng)年報(bào)表的支付土地款及拍地保證金共計(jì)444.8億元，同比增長147%。
新增土地中，約56%通過非公開競爭模式獲取，其中TOD、“城市運(yùn)營”、國企合作增儲(chǔ)模式分別占新增土儲(chǔ)的2.3%、25.5%、9.3%。
廣州仍舊是越秀地產(chǎn)的重倉之地，越秀地產(chǎn)去年在廣州新增12幅地塊，新增土儲(chǔ)390萬平方米。值得一提的是，在廣州去年三次的集中供地中共拿下了10幅地塊，其中兩次拿地金額最高，總拿地金額達(dá)281億元。
越秀地產(chǎn)也在下行的市場環(huán)境中加緊彌補(bǔ)過去布局過于集中的缺陷，去年新進(jìn)入了北京、上海、寧波、東莞、南通、西安、畢節(jié)、郴州8個(gè)城市。
林昭遠(yuǎn)指出：“我們確實(shí)抓住集中供地下市場競爭相對會(huì)弱一些的機(jī)會(huì)，因?yàn)閺脑叫愕禺a(chǎn)的整個(gè)發(fā)展規(guī)模來看，確實(shí)需要一些高能級(jí)城市補(bǔ)充進(jìn)來。新的的一年也有一些新進(jìn)城市的計(jì)劃，主要還是立足大灣區(qū)和長三角。”
今年的投資安排，越秀地產(chǎn)將按照40%投銷比安排投資，預(yù)計(jì)可用資金457億元，會(huì)更多關(guān)注收并購機(jī)會(huì)。
從銷售上來看，越秀地產(chǎn)終于邁進(jìn)了“千億俱樂部”。 2021年，越秀地產(chǎn)錄得合同銷售（連同合營公司項(xiàng)目的合同銷售）金額約為1151.5億元，同比上升20.2%；合同銷售面積約為418萬平方米，同比上升10.1%。
從銷售分布來看，越秀地產(chǎn)年內(nèi)在大灣區(qū)實(shí)現(xiàn)合同銷售金額為約人民幣713.7億元，占總銷售額的62%，其中在廣州實(shí)現(xiàn)合約銷售額約為606億元，同比增長8.6%，占總銷售額的52.6%。
大本營廣州一直是貢獻(xiàn)著越秀地產(chǎn)超過一半的銷售額，據(jù)克而瑞排名，越秀地產(chǎn)2021年的銷售額位居廣州市場第一。
對于今年的銷售目標(biāo)，越秀地產(chǎn)定為1235億元，同比增速降為7%。為了完成此目標(biāo)，越秀地產(chǎn)全年推出可售貨值約為為2146億元，預(yù)期去化率約為58%。
林昭遠(yuǎn)表示，公司鋪排的整體去化率和去年差不多，當(dāng)然最終還是要看市場，市場如果好一點(diǎn)，去化率可能超過60%，但目前的市場分化還是比較嚴(yán)重的。