文|翠鳥(niǎo)資本
又一家公司的招股書(shū)失效。
2021年1月20日，世紀(jì)金源服務(wù)集團(tuán)有限公司（下稱“世紀(jì)金源服務(wù)”）在港交所提交招股書(shū)， 2021年7月20日屆滿六個(gè)月失效， 2021年7月26日再次向港交所遞交招股書(shū)。2022年1月26日，港交所信息顯示，世紀(jì)金源服務(wù)招股書(shū)再次失效。
回顧2021年，一共有33家物業(yè)向港交所提交招股書(shū)，9家成功上市，2家過(guò)會(huì)但終止上市。
如果單從管理規(guī)模來(lái)看，這33家里，在管面積在2000萬(wàn)平方米以下的迷你型物企是主流，5000萬(wàn)平方米以上的是稀有品。
世紀(jì)金源服務(wù)以在管面積為7020萬(wàn)平方位列第三，僅次于長(zhǎng)城物業(yè)和富力物業(yè)，但憑借這樣的規(guī)模，為何世紀(jì)金源服務(wù)屢次沖擊IPO，卻均以失敗告終？
舊時(shí)輝煌終成過(guò)眼云煙
世紀(jì)金源集團(tuán)創(chuàng)始人為黃如論，1951年出生于福建省連江縣，35歲獨(dú)自前往菲律賓淘金，并賺得人生第一桶金。1991年，黃如論回國(guó)投資，逐漸涉足建筑、裝潢、物業(yè)管理等房地產(chǎn)上下游產(chǎn)業(yè)。
1992年，福州金源物業(yè)出現(xiàn)在人們的視野中，當(dāng)時(shí)世紀(jì)金源位于榕城五四路附近的第一個(gè)項(xiàng)目落成，5畝地，一棟15層高的大廈，命名為國(guó)泰大廈。
此后的5年里，金源地產(chǎn)和物業(yè)一直都扎根在福州本地，從住宅到會(huì)展中心到酒店，建了個(gè)遍。
故事當(dāng)然未止步于此。
5年后，黃如論來(lái)到北京，開(kāi)發(fā)的世紀(jì)嘉園項(xiàng)目一個(gè)月成交2億元，進(jìn)入京城“十大熱銷樓盤(pán)”，由此名聲大噪。
此后，黃如論首創(chuàng)“造城”模式，投資170億元開(kāi)發(fā)北京世紀(jì)城項(xiàng)目。
該項(xiàng)目占地面積180公頃，建筑面積400萬(wàn)平方米，包含住宅、酒店、廣場(chǎng)、購(gòu)物中心，投資45億元打造的60多萬(wàn)平米的世紀(jì)金源購(gòu)物中心，一度是亞洲最大單體商業(yè)建筑。至此，這個(gè)位于北京西三環(huán)和四環(huán)間的世紀(jì)城讓世紀(jì)金源從此“名震江湖”。
這座城被認(rèn)為是世紀(jì)金源的開(kāi)山之作，“超級(jí)大盤(pán)”的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)模式，也由此開(kāi)始。
此后世紀(jì)金源又揮師南下，在全國(guó)復(fù)制世紀(jì)城模式，先后造城10多個(gè)，基本上都能算是當(dāng)?shù)厥浊恢傅某箜?xiàng)目。此后，黃如論把“造城”復(fù)制到昆明、西雙版納、騰沖等地。
2016年，黃如論以237.9億元資產(chǎn)位列福布斯中國(guó)富豪榜第49名。但2017年，黃如論被曝出涉嫌行賄罪，此后逐漸淡出世紀(jì)金源，并將公司經(jīng)營(yíng)權(quán)交給兒子黃濤。
而作為一脈相承的世紀(jì)金源服務(wù)，其前身為福州金源物業(yè)。
招股書(shū)顯示，世紀(jì)金源服務(wù)擁有29年的綜合物業(yè)管理服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，截至2021年4月30日，世紀(jì)金源服務(wù)在管建筑面積7020萬(wàn)平方米，項(xiàng)目數(shù)達(dá)252個(gè)，物業(yè)管理服務(wù)覆蓋17個(gè)省份、直轄市和自治區(qū)，并遍布55個(gè)城市，主要位于北京、福建省、云南省、安徽省和貴州省。世紀(jì)金源服務(wù)主要為業(yè)主、住戶和物業(yè)開(kāi)發(fā)商提供物業(yè)管理服務(wù)與增值服務(wù)。
受困于強(qiáng)關(guān)聯(lián)方依賴
業(yè)績(jī)方面，世紀(jì)金源服務(wù)在上述報(bào)告期內(nèi)錄得收入分別為9.22億元、10.59億元、12.89億元和5.72億元；利潤(rùn)分別約為2.18億元、1.8億元、2.49億元和1.12億元。
值得注意的是，世紀(jì)金源服務(wù)對(duì)于其母公司的依賴性較強(qiáng)。
公司同期在管建筑面積中91%、75.1%、74.3%和68.6%都來(lái)自于其母公司世紀(jì)金源集團(tuán)所開(kāi)發(fā)的物業(yè)；而其物業(yè)管理服務(wù)收入也分別有97.6%、89.3%、83.2%和84.6%來(lái)源于世紀(jì)金源集團(tuán)。
并且從招股書(shū)中可以看到，世紀(jì)金源服務(wù)的高毛利業(yè)務(wù)都來(lái)源于關(guān)聯(lián)公司。
公司2018年至2020年整體毛利潤(rùn)率分別為32.1%、31.8%和35.5%，其中同期來(lái)自獨(dú)立第三方物業(yè)開(kāi)發(fā)商的業(yè)務(wù)毛利率分別為14.8%、25.1%、27.2%，而來(lái)自世紀(jì)金源集團(tuán)的業(yè)務(wù)毛利潤(rùn)率高達(dá)32.3%、32.2%和36.1%。
招股書(shū)顯示，截至2020年一季度，世紀(jì)金源集團(tuán)開(kāi)發(fā)的12個(gè)世紀(jì)城項(xiàng)目全部都由世紀(jì)金源服務(wù)進(jìn)行管理，在管建筑面積約為4440萬(wàn)平米，平均每個(gè)項(xiàng)目在管面積約370萬(wàn)平方米，單項(xiàng)目住戶人數(shù)超過(guò)10萬(wàn)，其中5個(gè)項(xiàng)目建面超400萬(wàn)平方米，屬于大型樓盤(pán)。
對(duì)比來(lái)看，世紀(jì)金源服務(wù)來(lái)自獨(dú)立第三方物業(yè)開(kāi)發(fā)商的合約建筑面積規(guī)模較小，截至2021年四季度，這一數(shù)值僅為273萬(wàn)平米，而非住宅管理面積也不過(guò)750萬(wàn)平米，兩者相加的規(guī)模不過(guò)“大盤(pán)模式”規(guī)模的1/4。
業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，大型樓盤(pán)人口資源高度集中，固定成本均攤相比較低，能實(shí)現(xiàn)規(guī)模效應(yīng)，從而控制成本。但從另一個(gè)方面來(lái)看，大盤(pán)管理模式將帶來(lái)單個(gè)項(xiàng)目的高風(fēng)險(xiǎn)率，因?yàn)樘热裟硞€(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作遇到問(wèn)題，將對(duì)企業(yè)盈利造成巨大影響。
盈利能力堪憂，新故事難講
近年來(lái)，世紀(jì)金源服務(wù)貿(mào)易和其他應(yīng)收款項(xiàng)的數(shù)額在不斷增加。
招股書(shū)顯示，這一數(shù)值從2018年的1.19億元增加至2021年一季度的3.32億元，幾乎達(dá)到了流動(dòng)資產(chǎn)總值的25%。世紀(jì)金源服務(wù)方面表示，公司客戶的支付方式一般是年底前結(jié)清物業(yè)管理費(fèi)，這一支付方式導(dǎo)致應(yīng)收客戶物業(yè)管理費(fèi)大幅增加。
從服務(wù)業(yè)主本身來(lái)看情況也不容樂(lè)觀，2018年至2020年及截至2021年4月底，世紀(jì)金源服務(wù)物業(yè)合同的重續(xù)率分別為100%、80%、74%及53%，呈下降趨勢(shì)。公司對(duì)此解釋稱，近年第三方項(xiàng)目的增加，以及已到期的物業(yè)管理合同數(shù)目的增加以及若干項(xiàng)目因自身或業(yè)主的業(yè)務(wù)考慮因素而終止。
另一方面，世紀(jì)金源服務(wù)與關(guān)聯(lián)方之間有著較大規(guī)模的資金往來(lái)。
在2018年和2019年，世紀(jì)金源服務(wù)向關(guān)聯(lián)方聯(lián)營(yíng)公司提供貸款的利息，分別為7240萬(wàn)元和920萬(wàn)元。盡管與關(guān)聯(lián)方之間有著大額的資金往來(lái)，但是利息收入也同樣比較可觀。不過(guò)，截至2021年一季度，關(guān)聯(lián)方與世紀(jì)金源服務(wù)之間的借款已經(jīng)全部結(jié)清，這一非經(jīng)常性利息收入停止。
特別令人注意的是，世紀(jì)金源服務(wù)第二次提交的招股書(shū)，比第一次多出了整整54頁(yè)。除了一些數(shù)據(jù)更新，主要的變化在于一些語(yǔ)句表達(dá)，甚至對(duì)自己的定位進(jìn)行了一些調(diào)整。
比如在戰(zhàn)略方面，依然總結(jié)為四條，但第一條的「科技型物業(yè)管理服務(wù)商」修改為「物業(yè)管理服務(wù)商」，把“科技型”這個(gè)定語(yǔ)，改成了“受益于科技應(yīng)用”。
尋其原因，在2021年1月，世紀(jì)金源服務(wù)曾與萬(wàn)為機(jī)器人訂立合作框架協(xié)議，后者將為世紀(jì)金源服務(wù)建立一個(gè)全面的智能安保平臺(tái)，整合門(mén)禁控制、停車場(chǎng)管理、邊界安保、視頻監(jiān)控和警報(bào)系統(tǒng)以及安保機(jī)器人。
在1月份招股書(shū)后，世紀(jì)金源服務(wù)的外宣口徑中，很顯然是打算向市場(chǎng)講一個(gè)“物業(yè)機(jī)器人”的故事。但在現(xiàn)在的物業(yè)企業(yè)中，科技其實(shí)不罕見(jiàn)，碧桂園服務(wù)和萬(wàn)物云可謂是高手云集，業(yè)內(nèi)人士也說(shuō)過(guò)，物企很快就會(huì)進(jìn)入到機(jī)器人服務(wù)的時(shí)代。
2021年以6月為分界線，中小物企上市潮的上半場(chǎng)，失效的少數(shù)更受關(guān)注；下半場(chǎng)，成功的少數(shù)被視作焦點(diǎn)。
2021年5月，港交所提高門(mén)檻，便透露出市場(chǎng)有所飽和、熱度可能即將消失的信號(hào)。彼時(shí)，港交所新刊發(fā)的《資訊文件》中，將主板上市的年度溢利門(mén)檻上調(diào)了60%，要求最后一個(gè)財(cái)政年度的股東應(yīng)占盈利不低于3500萬(wàn)港元，三年累計(jì)盈利不低于8000萬(wàn)港元，該規(guī)定將于2022年1月1日起生效。
這意味著，對(duì)即將遞表企業(yè)的盈利能力提出了更高要求。
兩個(gè)月后，住建部官網(wǎng)在7月23日發(fā)布《住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等8部門(mén)關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》，政策開(kāi)始規(guī)范物業(yè)服務(wù)亂象，也讓市場(chǎng)稍有冷靜。與此同時(shí)，部分地產(chǎn)母公司的債務(wù)開(kāi)始靠物業(yè)輸血，資本市場(chǎng)預(yù)期進(jìn)一步降低。
或許上述的兩種原因都使得物啟上市難度加劇，但風(fēng)口收緊的大環(huán)境已成定局，如何在這種情況下不斷修煉內(nèi)功，用心打造服務(wù)與產(chǎn)品，這可能才是世紀(jì)金源服務(wù)正確且務(wù)必要認(rèn)真對(duì)待的。