記者｜黃昱
自監(jiān)管層鼓勵(lì)優(yōu)質(zhì)企業(yè)加大對(duì)出險(xiǎn)房企的項(xiàng)目收并購(gòu)后，近期并購(gòu)市場(chǎng)上案例開(kāi)始增加。
作為較為穩(wěn)定的民營(yíng)房企之一，美的置業(yè)(03990.HK)在最近接盤(pán)了一些原合作方的項(xiàng)目股權(quán)。
天眼查app顯示，2月23日，天津西青和筑梅江住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商榮福（天津）置業(yè)發(fā)展有限公司發(fā)生股權(quán)變更，原股東之一的正榮地產(chǎn)將所持有的51%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給美的置業(yè)。至此，美的置業(yè)成為該項(xiàng)目公司的唯一股東。
據(jù)悉，該項(xiàng)目地塊于2020年12月16日以11.28億元的價(jià)格拿下，后續(xù)開(kāi)發(fā)中引入美的置業(yè)，于2021年6月30日首次開(kāi)盤(pán)，今年1月開(kāi)始該項(xiàng)目已更名為“美的云筑”，目前仍在售。
接近美的置業(yè)方面的人士向界面新聞透露，除了上述項(xiàng)目外，在此輪收并購(gòu)中，美的置業(yè)還收購(gòu)了其他兩個(gè)項(xiàng)目的合作方股權(quán)。
美的置業(yè)方面表示，此輪收購(gòu)主要出于四個(gè)目的，一是紓困同行；二是逐步提升自操盤(pán)項(xiàng)目比例；三是打造產(chǎn)品標(biāo)簽，提升品牌認(rèn)可度；-四是更好保障業(yè)主權(quán)益。
不難發(fā)現(xiàn)，美的置業(yè)此輪收并購(gòu)以合作項(xiàng)目為主。
美的置業(yè)方面向界面新聞大概解釋了此輪收并購(gòu)的邏輯，首先確實(shí)是以合作項(xiàng)目為主，合作方為當(dāng)前資金緊張面臨剛性兌付的企業(yè)；項(xiàng)目的選擇囊括多種類型，判斷標(biāo)準(zhǔn)需要綜合考慮自身優(yōu)勢(shì)、城市能級(jí)、潛力片區(qū)、項(xiàng)目本身質(zhì)素、賬面資金鋪排等方面。
在城市能級(jí)方面，美的置業(yè)選擇收購(gòu)的項(xiàng)目要配合其城市升級(jí)戰(zhàn)略，以一二線、強(qiáng)三線為主，逐漸退出低能級(jí)城市。
合作項(xiàng)目是此輪并購(gòu)市場(chǎng)的開(kāi)端，不僅美的置業(yè)，近期中海地產(chǎn)收購(gòu)的廣州亞運(yùn)城項(xiàng)目也是合作項(xiàng)目。
這一方面體現(xiàn)了有意收購(gòu)的房企在收購(gòu)時(shí)非常謹(jǐn)慎，往往會(huì)選擇對(duì)具體情況十分熟悉的合作項(xiàng)目；另一方面也說(shuō)明了即便擺上貨架的待售資產(chǎn)不少，也很難引發(fā)收購(gòu)潮。
當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的融資環(huán)境乍暖還寒，雖然并購(gòu)貸、保障性租賃住房、預(yù)售監(jiān)管資金相關(guān)政策發(fā)布，但只有小部分優(yōu)質(zhì)房企得以發(fā)行新的融資票據(jù)，流動(dòng)性困難房企仍需積極自救。
去年11月以來(lái)，保利發(fā)展、中鐵建、招商蛇口、中糧置業(yè)等央企國(guó)企，以及龍湖、金地、碧桂圓等極個(gè)別優(yōu)質(zhì)民企獲得境內(nèi)發(fā)債。
作為一家民營(yíng)房企，美的置業(yè)近期也在境內(nèi)獲準(zhǔn)發(fā)行票據(jù)融資。
2022年1月13日，美的置業(yè)已獲準(zhǔn)注冊(cè)人民幣50億元的中期票據(jù)。在此基礎(chǔ)上，據(jù)2月21日上清所披露，美的置業(yè)發(fā)布2022年度第一期中期票據(jù)募集說(shuō)明書(shū)，基礎(chǔ)發(fā)行金額5億元，發(fā)行金額上限15億元，品種一期限為2+2年期，品種二期限為3+2年期，起息日為2月28日。
募集說(shuō)明書(shū)顯示，該期中期票據(jù)募集資金擬全部用于項(xiàng)目建設(shè)。經(jīng)中誠(chéng)信國(guó)際信用評(píng)級(jí)有限責(zé)任公司綜合評(píng)定，發(fā)行人主體信用評(píng)級(jí)為AAA，該期中期票據(jù)債項(xiàng)評(píng)級(jí)AAA。
截至募集說(shuō)明書(shū)簽署日，美的置業(yè)及其子公司待償還直接債務(wù)融資余額為105.2億元，其中定向工具2億元、公司債103.2億元。
據(jù)美的置業(yè)2021年中期業(yè)績(jī)報(bào)告披露數(shù)據(jù)，截至去年6月底，美的置業(yè)的凈負(fù)債率從2020年末的79.2%下降到58.2%，現(xiàn)金短債比從2020年的1.52倍提升到2.21倍，扣預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率為74.7%。
雖然為黃檔企業(yè)，但彼時(shí)美的置業(yè)擁有現(xiàn)金總量321億元，足以償還571億有息負(fù)債中一年內(nèi)到期的106億元。
此外，截至2021年9月末，美的置業(yè)及合并報(bào)表的下屬子公司已獲得銀行授信額度1376.90億元，已使用額度542.74億元，未使用額度834.15億元。
截至2021年6月30日，美的置業(yè)加權(quán)平均融資成本為4.92%，新增有息負(fù)債融資成本低至4.74%，遠(yuǎn)低于其他民營(yíng)房企的平均融資成本。
因此在去年下半年以來(lái)相對(duì)困難的市場(chǎng)環(huán)境下，美的置業(yè)仍然表現(xiàn)的較為穩(wěn)健。
2021全年，美的置業(yè)的合同銷售約為1371.4億元，同比增速為8.7%，實(shí)現(xiàn)了規(guī)模的穩(wěn)步增長(zhǎng)。
美的置業(yè)自2019年開(kāi)始進(jìn)行區(qū)域深耕的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，同時(shí)主動(dòng)控制了一些此前進(jìn)入的低量級(jí)城市投入。經(jīng)過(guò)兩年多的資源騰挪和陣地轉(zhuǎn)移，如今，美的置業(yè)已經(jīng)戰(zhàn)略性的將布局重點(diǎn)從三四線城市切換至一二線城市，實(shí)現(xiàn)了順利過(guò)渡。
2021上半年，美的置業(yè)在強(qiáng)三線及以上城市拿地占比87%，自一線、二線及強(qiáng)三線城市的銷售貢獻(xiàn)達(dá)到了78%，其中一線、強(qiáng)二線城市合約銷售金額占比達(dá)39.9%；長(zhǎng)期深耕的滬蘇、浙閩及珠三角區(qū)域銷售占比達(dá)69%，同比提升8個(gè)百分點(diǎn)。
2021年中期業(yè)績(jī)會(huì)上，美的置業(yè)管理層表示，要繼續(xù)增加在高量級(jí)城市的布局，實(shí)現(xiàn)一、二線和強(qiáng)三線市場(chǎng)布局占比達(dá)到85%以上的目標(biāo)。
按照計(jì)劃，美的置業(yè)將在未來(lái)2-3年培育以及鞏固五個(gè)超過(guò)百億元的根據(jù)地城市，同時(shí)強(qiáng)化培育15-20個(gè)50億元銷售規(guī)模的高能級(jí)城市，以及10-20個(gè)30億元的高潛力城市。