文|邁點
工業(yè)旅游正在成為時下頗受追捧的旅游形式之一。
近日，上海文化和旅游局、上海市經(jīng)濟和信息化委員會等十部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于支持和推進上海工業(yè)旅游發(fā)展的實施意見》，其明確表示將以工業(yè)旅游為抓手進一步打響“上海旅游”品牌，建設(shè)中國工業(yè)旅游示范城市。
上海并非唯一一個看到工業(yè)旅游價值的城市，在剛剛落幕的2022年北京冬奧會中，因兩位滑雪冠軍谷愛凌和蘇翊鳴而爆火的石景山首鋼滑雪大跳臺，就位于北京著名工業(yè)園區(qū)——首鋼園內(nèi)，在冬奧會的拉動下，首鋼園一度登上熱搜并成為了世界級工業(yè)旅游網(wǎng)紅目的地。與此同時，與工業(yè)旅游緊密相連的工業(yè)酒店也獲得了諸多關(guān)注。
什么是工業(yè)酒店?
工業(yè)遺址上進行改造或者重新設(shè)計定位等形式打造酒店，這也意味著工業(yè)酒店需要更多的時間沉淀，至少需要工業(yè)廠房或工業(yè)建筑進入“廢舊”階段。
目前來看市場上具有工業(yè)屬性的酒店有兩個共同特點：其一是大多數(shù)工業(yè)酒店靠近或位于工業(yè)廠區(qū)附近，擁有豐富的工業(yè)旅游資源，不少地區(qū)已經(jīng)是政府工業(yè)旅游重點開發(fā)區(qū)域;其二是工業(yè)酒店的設(shè)計大多以不同廠區(qū)的的產(chǎn)業(yè)為特點，或保留原有廠區(qū)的工業(yè)元素，或根據(jù)酒店定位新建融合工業(yè)相關(guān)元素，最終形成“工業(yè)風的設(shè)計風格”。
比如位于北京首鋼園的首鋼香格里拉酒店，其是在原首鋼電力廠建筑基礎(chǔ)上進行改造，融合首鋼的工業(yè)文化建造而成;又如位于美國紐約布魯克林高地地區(qū)的BROOKLYN BRIDGE HOTEL，該酒店建材選用了很多工業(yè)材料，如觀光勝地康尼島古舊棧橋上的模板、從多米諾公司舊制糖廠挑揀的回收素材等。
而伴隨著工業(yè)旅游的不斷發(fā)展，工業(yè)酒店的開發(fā)也出現(xiàn)了不同的商業(yè)模式。業(yè)內(nèi)人士總結(jié)為景酒一體化模式、創(chuàng)意主題園模式及旅游度假區(qū)模式。邁點注意到，這些模式實際上是根據(jù)不同工業(yè)區(qū)域的具體情況而進行的探索。
其中景酒一體化模式是以旅游景區(qū)為依托，充分放大工業(yè)旅游資源而進行的工業(yè)酒店建造。將酒店和旅游資源充分結(jié)合，促進區(qū)域一體化，打造工業(yè)旅游區(qū)域品牌，實現(xiàn)酒店的增值。如位于上海松江區(qū)天馬廢棄采石場的上海世茂洲際深坑酒店，其以廢棄采石場為基底，建造了高達18層的酒店，且酒店與天然石坑的形狀契合，形成了景色與酒店一體化的觀賞價值。
創(chuàng)意主題園是借助高科技對文化資源進行創(chuàng)造與提升，打造具有創(chuàng)造財富和就業(yè)潛力的產(chǎn)業(yè)，工業(yè)酒店作為其中一個業(yè)態(tài)模式，可以承載園區(qū)內(nèi)的住宿需求。如北京的798藝術(shù)區(qū)和上海的1933老場坊這樣的工業(yè)目的地就是主題創(chuàng)業(yè)園區(qū)的一種。
而旅游度假區(qū)模式則是以某個工業(yè)園區(qū)為改造模型，以酒店為中心打造包括住宿、餐飲、文化體驗、咖啡廳、商店等為一體的旅游度假區(qū)。如位于西安半坡國際藝術(shù)區(qū)內(nèi)的春秋舍設(shè)計師酒店，其是由曾經(jīng)的西北第一印染廠舊工業(yè)廠房與一棟老蘇聯(lián)建筑改造而成，除了酒店主體以外，度假區(qū)內(nèi)還包括餐廳、露天庭院、露營地及藝術(shù)廳等活動場地。
不過值得警惕的是，盡管伴隨著工業(yè)旅游的普及，工業(yè)酒店發(fā)展的步伐不斷加快，但是無論是從產(chǎn)品類型還是從商業(yè)模式來看，工業(yè)酒店在酒店投資市場中依然處于被觀望的狀態(tài)。
工業(yè)酒店三大困局
伴隨著城市化的不斷發(fā)展，不少城市的工業(yè)產(chǎn)業(yè)也發(fā)生了由重工業(yè)向輕工業(yè)的轉(zhuǎn)型，大量的廢舊工業(yè)資源也成為區(qū)域政府大力發(fā)展工業(yè)旅游、工業(yè)酒店但原因之一。但從實際來看，工業(yè)酒店并非常見的主題酒店類型之一，大多數(shù)酒店雖然具有工業(yè)酒店的屬性，但在主題類型表現(xiàn)層面則歸于度假酒店、設(shè)計師酒店、潮牌酒店等，這和工業(yè)酒店至今仍然不大的發(fā)展規(guī)模有一定的關(guān)系。那么在這樣的時代背景下，工業(yè)酒店又面臨怎樣的困局和開局?
工業(yè)酒店背后的困局主要有三點。
一是工業(yè)酒店投資成本相對較高。在后疫情時代的酒店投資市場，如何提高投資回報率和縮短投資回報周期是酒店投資人關(guān)注的重點之一，在這一層面，工業(yè)酒店并無太強的競爭力。一方面工業(yè)酒店的新建涉及到工業(yè)資源的改造問題，改造周期的長短和改造難度有直接關(guān)系，這無形中也拉長了酒店的投資回報周期;另一方面工業(yè)酒店的開發(fā)大多不是單個的酒店開發(fā)，而是需要對酒店配套設(shè)施進行統(tǒng)一規(guī)劃，如前文的創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園模式和度假村模式等，這在一定程度上也增加了酒店的投資成本。
二是工業(yè)酒店產(chǎn)品商業(yè)變現(xiàn)路徑較為單一。目前來看工業(yè)酒店的商業(yè)模式并不是一家酒店的“單打獨斗”，而是需要鏈接周邊社區(qū)或工業(yè)資源中的其他產(chǎn)業(yè)。但實際上當下的工業(yè)酒店更多的還是聚焦與自身，以酒店品牌和酒店設(shè)計作為抓手吸引游客，對于整個工業(yè)資源的應(yīng)用來看，還是相對單一。
三是工業(yè)酒店的消費者認知度不高。和比較常見的酒店品類相比，工業(yè)酒店并沒有成熟的市場和消費者認知，畢竟工業(yè)旅游的發(fā)展時間并不長。不少工業(yè)旅游目的地也并沒有完備的旅游模式，消費者認知也僅僅停留在參觀層面，對于住宿的需求并不大。加上過去工業(yè)酒店的營銷大多聚焦于產(chǎn)品設(shè)計和品牌，對于品類概念強調(diào)并不重視，長此以往消費者對于工業(yè)酒店的理解也就更加模式了。
從某種程度上說，這些問題的存在也造成了市場上工業(yè)酒店的質(zhì)量參差不齊，出現(xiàn)了很多看起來新穎，但實際上并無太多投資價值的酒店產(chǎn)品。不過這樣的市場現(xiàn)狀正在發(fā)生改變，不少投資人逐漸看到了工業(yè)酒店背后的價值。
政策市場并舉，工業(yè)酒店供不應(yīng)求?
一個新酒店品類的崛起，往往依靠一家酒店或者一個酒店品牌是很難的，其背后必然伴隨著政策、經(jīng)濟、文化、市場等多方面的推動作用。如果說過去的工業(yè)酒店一直無法引起行業(yè)關(guān)注是因為工業(yè)旅游市場還尚未成熟，那么如今的工業(yè)酒店已經(jīng)進入了新的供需失衡周期，需求多了，供給降了，工業(yè)酒店的價值自然呈現(xiàn)上升態(tài)勢。
首先，政策對工業(yè)旅游的重視推動工業(yè)酒店進入利好期。2017年，原國家旅游局公布的全國工業(yè)旅游創(chuàng)新發(fā)展三年行動方案，方案提出“到2020年前，我國將培育100家國家工業(yè)旅游示范基地和國家工業(yè)遺產(chǎn)旅游基地”的目標，同一時期國家也發(fā)布了工業(yè)旅游示范基地規(guī)范與評價標準。
政策帶來的效果顯而易見，據(jù)不完全統(tǒng)計，近五年來，中國工業(yè)旅游游客接待量年平均增長30%左右，旅游年均收入保持在25%左右的速度增長。而進入2022年之后，國家及各區(qū)域政府都開始提升對工業(yè)資源的重視，這對于工業(yè)酒店來說也意味著前所未有的利好周期。
其次是城市化的加速推動城市工業(yè)資源亟需商業(yè)化改造。在國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展流通促進商業(yè)消費的意見》中指出，要推動傳統(tǒng)流通企業(yè)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型升級，鼓勵經(jīng)營困難的傳統(tǒng)百貨店、大型體育館、老舊工業(yè)廠區(qū)等改造為商業(yè)綜合體、綜合性新型消費載體等。
從區(qū)位角度來看，舊工廠等工業(yè)資源所占的土地大多位于城市中心地帶，擁有寸土寸金的資源。光是上海在2005年的18個創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園中就有16個是舊工廠改造項目;從成本角度來看，舊廠房改造成本相對低于重新建造成本;在物業(yè)角度，舊廠房大空間、高樓層的物業(yè)條件有利于提供多元組合空間;而在文化層面，老舊廠房作為中國歷史發(fā)展的遺存，也是城市文化發(fā)展的重要載體。這些因素都推動了城市工業(yè)資源開發(fā)或?qū)⒊蔀榇筅厔?，而工業(yè)酒店也在這樣的背景下極其容易找到生存的土壤。
最后是新一代消費者站上消費舞臺，“工業(yè)風”不再是小眾偏好。伴隨著消費主體的遷移，95后、00后成為消費主力軍，個性化、自由化成為住宿消費關(guān)鍵詞之一，廢墟探險等也成為時下年輕人熱愛的城市探索方式之一。在此基礎(chǔ)上，工業(yè)酒店常常表露出來的工業(yè)風設(shè)計也不再是小眾偏好，而有能力成為新的市場需求導向。
誠然，如今的工業(yè)酒店市場有限，除了財大氣粗的龍頭產(chǎn)業(yè)商以外，高額的成本也讓不少投資人望而卻步，但從城市發(fā)展的角度來看，工業(yè)旅游鏈接的城市化發(fā)展的歷史，而工業(yè)酒店正是工業(yè)旅游最為直觀的具象展現(xiàn)之一。因此，工業(yè)酒店的未來或許還有無限的可能性。
工業(yè)酒店的未來夢在何方?
從某種程度上說，2022年或許正是工業(yè)酒店找到爆發(fā)苗頭的開始。在剛剛落幕的冬奧會中，火遍朋友圈的是北京首鋼園，其中吸引無數(shù)人前去打卡的是首鋼香格里拉酒店。據(jù)不完全統(tǒng)計，冬奧會之后，小紅書、微博等平臺檢索工業(yè)旅游、工業(yè)酒店等關(guān)鍵詞的的頻率大大增長，而各省市政府相繼出臺推進工業(yè)旅游政策也預(yù)示著工業(yè)酒店未來的發(fā)展?jié)撃?。結(jié)合目前市場上工業(yè)酒店市場及案例，邁點認為這個特殊的酒店品類在未來幾年內(nèi)或許有以下幾種可能。
# 工業(yè)酒店是高端酒店品牌的沃土
在當下不少工業(yè)旅游的規(guī)劃中，從工業(yè)遺址轉(zhuǎn)向工業(yè)旅游并不容易。業(yè)內(nèi)人士認為對于沒有旅游產(chǎn)品打造經(jīng)驗的工業(yè)遺址來說，想要迅速的構(gòu)建整個工業(yè)旅游業(yè)態(tài)需要多維助力，此時極具知名度的高端品牌或許可以承載需求，成為旅游“放大器”，從而將工業(yè)遺址轉(zhuǎn)變?yōu)楣I(yè)旅游目的地。另外值得注意的是，前文所提及的工業(yè)園區(qū)改造為工業(yè)酒店所需的投資成本，實際上也是有資金雄厚的大投資人才能拿到，不可否認的是這類的投資人大多更加青于具有影響力的高端品牌。因此在短時間內(nèi)，工業(yè)酒店將依然是高端酒店品牌的沃土。
# 工業(yè)酒店有構(gòu)建小型酒店集群的可能
過去的工業(yè)園區(qū)是一個包括吃住行游購娛的閉環(huán)產(chǎn)業(yè)，在園區(qū)內(nèi)工作的人們幾乎可以在園區(qū)內(nèi)完成所有的生活交際，這和過去工業(yè)園區(qū)實行統(tǒng)一管理的產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)有一定的關(guān)系。這也意味著只要有一定的規(guī)模，園區(qū)內(nèi)可改造的建筑不止一家，那就可以形成多個酒店并存的小型酒店集群。在此基礎(chǔ)上，園區(qū)甚至可以鏈接周圍街區(qū)，打造開放的社區(qū)文化，從而形成業(yè)態(tài)豐富的工業(yè)旅游目的地。實際上，這也是目前市場上工業(yè)酒店常見的一種商業(yè)模式之一，即創(chuàng)意主題園模式。不過值得警惕的是，目前市場上的創(chuàng)意主題園發(fā)展并不突出，因為主題園的構(gòu)建需要大量的客流量和市場價值。
# 前重工業(yè)區(qū)域?qū)⑹枪I(yè)酒店投資的重點方向之一
實際上，說工業(yè)酒店市場廣闊并非無稽之談，這和中國的產(chǎn)業(yè)發(fā)展息息相關(guān)。在中國第一個五年計劃(1953年至1957年)開始的很長一段時間內(nèi)，我國一直堅持優(yōu)先發(fā)展重工業(yè)的工業(yè)化戰(zhàn)略作為經(jīng)濟建設(shè)的指導方針。在數(shù)十年的發(fā)展中，我國形成了包括遼中南工業(yè)基地、京津唐工業(yè)基地、滬寧杭工業(yè)基地、珠三角工業(yè)基地等大大小小多個重工業(yè)城市，如今伴隨著可持續(xù)發(fā)展和城市現(xiàn)代化轉(zhuǎn)型，這些重工業(yè)城市都留下了巨大的工業(yè)旅游資源，如何將這些工業(yè)旅游資源進行商業(yè)化變現(xiàn)正是當下城市發(fā)展的重要關(guān)鍵。在此背景下，工業(yè)酒店也擁有了巨大的發(fā)展前景。
# 工業(yè)酒店將成為城市歷史文化的重要載體
正如前文所言，在中國的發(fā)展歷程中，工業(yè)園區(qū)在拉動城市經(jīng)濟乃至中國經(jīng)濟發(fā)展中起到了巨大的作用。這些工業(yè)資源作為中國歷史發(fā)展的遺存，也作為過去中國奮力向前不斷拼搏的證據(jù)，是歷史的見證者和記錄者，是展現(xiàn)中國工業(yè)文化的重要窗口，也是拓展城市文化發(fā)展空間的重要載體。在此背景下，結(jié)合園區(qū)特色，合理設(shè)計融合廢棄工業(yè)廠房建筑風格的工業(yè)酒店正是這種工業(yè)資源的具象展現(xiàn)之一，其提供的也不僅僅是住宿功能，而是工業(yè)文化的真實體驗。
結(jié)語
目前工業(yè)酒店依然在探索階段，無論是產(chǎn)品類型還是商業(yè)模式都需要根據(jù)市場需求的變化而不斷的迭代，至于未來如何，我們并不能完全預(yù)測。不過政策的加碼和消費需求的出現(xiàn)或許為工業(yè)酒店市場的發(fā)展增加了一絲勇氣和信心，畢竟酒店行業(yè)未來走向百花齊放已經(jīng)成為行業(yè)共識，那么工業(yè)酒店在這片廣袤的市場中找到自己的生存土壤也有極大可能。