備受關(guān)注的閩系房企正榮地產(chǎn)（06158.HK），迎來(lái)利好信號(hào)。
才剛剛承諾要在上半年完成30億至40億元規(guī)模的資產(chǎn)盤活處置，次日，正榮地產(chǎn)便順利完成了一項(xiàng)目成交。
2月11日午后，由于一則無(wú)法按時(shí)償債的傳聞，正榮地產(chǎn)遭遇了股價(jià)閃崩，市值蒸發(fā)余百億。隨后，傳聞被坐實(shí)，多重困難浮出水面，正榮地產(chǎn)不得已尋求債券展期，希望爭(zhēng)取一年的緩沖時(shí)間。
市場(chǎng)信心脆弱，正榮地產(chǎn)已經(jīng)開啟了一些列自救行動(dòng)。目前來(lái)看，除天津項(xiàng)目股權(quán)完成出售獲得資金外，正榮地產(chǎn)還有其他積極信號(hào)，如春節(jié)假期以后實(shí)現(xiàn)了超過(guò)70個(gè)項(xiàng)目的按時(shí)復(fù)工，以及多個(gè)項(xiàng)目正常銷售和按時(shí)交付等。
下周，西安城北大明宮板塊的正榮天寓項(xiàng)目也即將進(jìn)行交付。
“始料未及”
“這次困難來(lái)得很突然，無(wú)法提前準(zhǔn)備應(yīng)對(duì)，使我們措手不及?！?/span>
對(duì)于正榮地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，2月11日是不忍回首的一天。僅在一天之內(nèi)，這家千億房企就經(jīng)歷了股價(jià)大幅下跌、市值蒸發(fā)106億港元。
如正榮地產(chǎn)董事長(zhǎng)黃仙枝所言，這場(chǎng)危機(jī)來(lái)得突然且毫無(wú)準(zhǔn)備。因?yàn)樵谝粋€(gè)多月以前，正榮地產(chǎn)還堅(jiān)信自己能在短期內(nèi)贖回那筆2019年6月發(fā)行的2億美金規(guī)模的永續(xù)債，并且對(duì)外發(fā)了相關(guān)公告。
然而，在整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)仍處于較為低迷的時(shí)期，市場(chǎng)這根敏感的神經(jīng)早已不太能經(jīng)得起任何負(fù)面?zhèn)髀?。因有傳聞稱正榮地產(chǎn)資金緊張，將不再按此前計(jì)劃贖回上述永續(xù)債，一時(shí)間，股價(jià)應(yīng)聲而跌，最大跌幅逾80%，總市值也從160億港元跌至29.7億港元。
傳聞并非虛構(gòu)。
前兩個(gè)月融資貸款的普遍落空致使融資凈流出加劇，疊加今年1月份銷售較同期下降了約30%且現(xiàn)金流流出達(dá)到81億元，期間還還款55億元，眼前的正榮地產(chǎn)的確無(wú)法兌現(xiàn)承諾。因此才有了2月18日的公告，公司可用于清償債務(wù)的內(nèi)部資金有限，或不足以解決2022年3月即將到期的債務(wù)。
公告前兩日，正榮地產(chǎn)實(shí)控人歐宗榮的兩次減持加劇了市場(chǎng)恐慌。根據(jù)港交所股權(quán)披露顯示，歐宗榮在2月16日和17日合計(jì)賣出6300萬(wàn)股公司股份，涉及金額為5709.47萬(wàn)港元，持股比例由2021年11月8日的54.71%下降至53.27%。減持消息一出，正榮地產(chǎn)股價(jià)再度下跌14%。
不過(guò)，對(duì)于這兩次減持，事實(shí)上并不是市場(chǎng)猜測(cè)的歐宗榮選擇了“躺平”。2月24日，接近正榮地產(chǎn)的相關(guān)人士向界面新聞表示，減持是不得已而為之，眼下更要緊的是盤活資金?！叭绻媸菫榱速u股份，為何不在2月11日那天賣，當(dāng)天收盤價(jià)是在1元?！?/span>
查詢發(fā)現(xiàn)，歐宗榮在2月16日和17日分別以平均每股0.92港元和每股0.8871港元的價(jià)格賣出了6300萬(wàn)股正榮地產(chǎn)股份。
雪上加霜的是，多家機(jī)構(gòu)順勢(shì)對(duì)正榮地產(chǎn)投下了不信任的一票。
2月14日，穆迪將正榮地產(chǎn)的公司家族評(píng)級(jí)(CFR)由“B1”下調(diào)至“B3”，同時(shí)將公司高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)由“B2”下調(diào)至“Caa1”，評(píng)級(jí)展望由“穩(wěn)定”調(diào)整為“負(fù)面”。
2月21日，惠譽(yù)將正榮地產(chǎn)的長(zhǎng)期發(fā)行人違約評(píng)級(jí)從“B”下調(diào)至“C”，將公司的高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)也從“B”下調(diào)至“C”，回收率評(píng)級(jí)為“RR4”。
如今，正榮地產(chǎn)除了要及時(shí)挽回市場(chǎng)信心，還需尋求途徑應(yīng)對(duì)過(guò)重的債務(wù)壓力。目前，正榮地產(chǎn)共有境外債券13筆、共計(jì)34億美元，境外永續(xù)債1筆、2億美元，以及16億人民幣的點(diǎn)心債。
積極自救
風(fēng)雨交加下，正榮地產(chǎn)沒有選擇“躺平”，而是積極展開自救行動(dòng)。
與多數(shù)房企一樣，此次正榮地產(chǎn)亦是選擇用債務(wù)展期的“空間”換取樓市銷售復(fù)蘇、預(yù)售監(jiān)管寬松政策落地的“時(shí)間”。
2月21日晚，正榮地產(chǎn)發(fā)布公告，擬對(duì)5筆2022年內(nèi)到期的海外票據(jù)展期一年，并向持有人進(jìn)行同意征求，展期的債券未兌付本金合計(jì)約為66億元人民幣。
很快，正榮地產(chǎn)開始第二步自救行動(dòng)，在2月23日緊急召開投資人電話會(huì)議，懇切爭(zhēng)取一年的恢復(fù)流動(dòng)性，并對(duì)突如其來(lái)的債務(wù)難題作了詳細(xì)解釋。
受各地預(yù)售資金監(jiān)管政策收緊影響，公司資金受限比例達(dá)賬面資金95%，真正可動(dòng)用資金僅有5%。同時(shí)，融資貸款落空、銷售下降和春節(jié)期間的大體量支出，也加重了公司償還債務(wù)的難度。
此外，正榮地產(chǎn)也給出了增加現(xiàn)金回籠、滿足債券未來(lái)兌付的方案。如在途資金的回籠以及受限資金的釋放以補(bǔ)充流動(dòng)性。加快銷售和資金回籠、持有物業(yè)出售等。目前，公司有近100億元自持物業(yè)，按照公允價(jià)值計(jì)算凈值大概40億-50億元。
正榮地產(chǎn)執(zhí)行董事劉偉亮提到，目前公司已梳理出一批合作項(xiàng)目和投資性物業(yè)，正與現(xiàn)有合作方以及國(guó)企、央企進(jìn)行洽談股權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜，預(yù)計(jì)今年上半年可完成30億-40億元規(guī)模的資產(chǎn)盤活處置。
一日之后，正榮迎來(lái)了一筆項(xiàng)目成交。
2月24日，工商資料顯示，正榮地產(chǎn)將其持有的榮福（天津）置業(yè)發(fā)展有限公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓至合作方美的置業(yè)（03900.HK。2020年，正榮地產(chǎn)旗下項(xiàng)目公司榮福天津置業(yè)以11.28億元的成交價(jià)拿下這一項(xiàng)目地塊。
榮福天津置業(yè)為項(xiàng)目公司，目前正開發(fā)“和筑梅江”項(xiàng)目。資料顯示，該項(xiàng)目位于天津市西青區(qū)大寺鎮(zhèn)興華九支北路以西、匯門道以南。接盤后，集中于珠三角和長(zhǎng)三角區(qū)域的美的置業(yè)在天津地區(qū)業(yè)務(wù)將得以擴(kuò)大，而獲得資金后的正榮地產(chǎn)也將更有望緩解債務(wù)危機(jī)。
在特別時(shí)期，對(duì)于項(xiàng)目的保交付，正榮地產(chǎn)也在應(yīng)對(duì)。
在西安，城北大明宮板塊的正榮天寓項(xiàng)目已具備交付條件，預(yù)計(jì)于3月2日-3月4日進(jìn)行交付，共計(jì)交付429戶。該項(xiàng)目位于西安市北二環(huán)東段，周邊有大明宮萬(wàn)達(dá)、百寰國(guó)際、大華1935和四海唐人街四大商圈環(huán)繞。
一般而言，市場(chǎng)信心的重建，多依賴于房企的內(nèi)外現(xiàn)金流出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性改善跡象和房企的積極自救。此外，還需政策暖風(fēng)真正傳導(dǎo)到融資端、銷售端，方能有效改善公司的現(xiàn)金流狀況。
目前，要約交換方案是否會(huì)通過(guò)還存在不確定性，但正榮地產(chǎn)正在極力自救中。
暗中有光
種種跡象似乎顯明，正榮地產(chǎn)已進(jìn)入危機(jī)時(shí)刻，但仔細(xì)看，也能瞥見些許光亮。
比如多年來(lái)累計(jì)下的銷售能力。
在2016年至2018年，正榮實(shí)現(xiàn)了從393.9億元到突破千億元銷售額的增長(zhǎng)轉(zhuǎn)變。單就2021年來(lái)說(shuō)，正榮地產(chǎn)在完成銷售目標(biāo)方面，其實(shí)也是好于不少同行。去年全年，正榮地產(chǎn)累計(jì)實(shí)現(xiàn)合約銷售金額為1456.43億元，同比增長(zhǎng)2.64%，完成了全年目標(biāo)1500億元的97.1%。
進(jìn)入今年2月份，正榮地產(chǎn)也迎來(lái)多個(gè)熱銷項(xiàng)目。例如，福州的棠悅江南和棠悅濱江項(xiàng)目，成交穩(wěn)居閩侯區(qū)銷售排行榜前列。另一項(xiàng)目正榮悅璟臺(tái)，得益于新春不打烊等系列活動(dòng)，春節(jié)期間實(shí)現(xiàn)到訪292組。
同樣在福州，濱江正榮府項(xiàng)目，在春節(jié)期間實(shí)現(xiàn)來(lái)訪超300組，7天內(nèi)成交額破5000萬(wàn)元，成為區(qū)域市場(chǎng)第一。
在南京，僅2月19日至2月20日兩天，潤(rùn)棲府現(xiàn)場(chǎng)也出現(xiàn)新客數(shù)量攀升、成交不斷的紅盤現(xiàn)象。而剛于2月19日入市的平潭正榮府·悅璽項(xiàng)目，在兩天內(nèi)實(shí)現(xiàn)新客戶來(lái)訪262組，成交量突破50套。
除此之外，正榮地產(chǎn)正加速?gòu)?fù)工。
正榮地產(chǎn)南京區(qū)域、福州區(qū)域、蘇滬區(qū)域、武漢區(qū)域、西安區(qū)域、廣州區(qū)域、天津公司、成都公司等項(xiàng)目，在春節(jié)結(jié)束后便組織召開了返崗復(fù)產(chǎn)會(huì)議。
據(jù)正榮地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，截至目前，包括宜春正榮悅玲瓏、宿遷鐘吾正榮府、翔安正榮府、正榮·悅璟臺(tái)、桂湖正榮府、都江堰悅瓏府、成都潤(rùn)錦府、天津紫闕、西安紫闕峯著、鄭州正榮府及鄭州瀾庭南苑等超70個(gè)項(xiàng)目，均已進(jìn)入到返崗復(fù)產(chǎn)的工作狀態(tài)中。
積極復(fù)工背后，不可否認(rèn)正榮地產(chǎn)在管控體系和工程前置性方面亦有可圈可點(diǎn)之處。
以廣州為例，項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)需按照“材料封樣-材料跟蹤-樣板引路”的三級(jí)材料品質(zhì)管控之路，全周期執(zhí)行98個(gè)標(biāo)準(zhǔn)化要求，通過(guò)進(jìn)場(chǎng)交底、策劃編制、體系培訓(xùn)、現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行、反饋修正、結(jié)果考核等把控現(xiàn)場(chǎng)質(zhì)量，預(yù)控現(xiàn)場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，以保障最終的交付品質(zhì)。
熱盤頻現(xiàn)以及積極復(fù)工，或能為正榮地產(chǎn)增添更多的自救底氣，而近期房地產(chǎn)政策在銷售端出現(xiàn)的一些積極信號(hào)，則是正榮地產(chǎn)選擇努力自救的動(dòng)力。
近日，廣州、佛山等地銀行相繼下調(diào)房貸利率，其中廣州下降了20BP。菏澤、重慶、贛州等地的部分銀行還下調(diào)首套房房貸首付比例，從30%降低至20%。
氣溫正逐漸轉(zhuǎn)暖，樓市交易開始復(fù)蘇，正榮地產(chǎn)也渴望等來(lái)春天。