文|張書樂
長租公寓的熱度正在進(jìn)入冰點。
在2月中旬，美股上市公司青客新發(fā)布2021財年年報，報告期內(nèi)，該公司營業(yè)收入10.36億元，同比下降14.22%；歸屬母公司凈虧損減少62.89%，但仍虧損5.69億元。
計算下來，5年共虧損33.46億元。
事實上，這個曾經(jīng)的“長租第一股”已經(jīng)進(jìn)入了破產(chǎn)清算流程。
年初，上海青客公共租賃住房租賃經(jīng)營管理股份有限公司新增破產(chǎn)案件，經(jīng)辦法院為上海市第三中級人民法院。
公告顯示，法院于1月4日裁定受理該公司破產(chǎn)清算一案，其債權(quán)人應(yīng)在3月20日前進(jìn)行線上申報債權(quán)。
回顧2021年，蛋殼公寓多次被強(qiáng)制執(zhí)行、青客無財產(chǎn)可供執(zhí)行、蘑菇租房成失信被執(zhí)行人，長租公寓爆雷后的余震仍存。
長租公寓為何走不出暴雷的陰影？
還有屬于它的春暖花開時分嗎？
對此，藍(lán)鯨財經(jīng)王雅迪和書樂進(jìn)行過一番交流，貧道以為：
如果安心做會服務(wù)業(yè)，而不是瞎折騰金融業(yè)，長租公寓本來是形勢一片大好，現(xiàn)在鬧成“上大號”了。
長租公寓的核心問題，就在于將租房類產(chǎn)品變成一種金融理財?shù)腛2O+P2P模式，在很大意義上驅(qū)使了本來只是小眾垂直的產(chǎn)品變成一種過度逐利的投資陷阱。
比青客高光時刻更短的蛋殼公寓就是一個典范案例。
其在上市一年后便迎來了摘牌的命運。
2020年1月17日，蛋殼公寓成功登陸美國紐交所，成為2020年登陸紐交所的第一支中概股。
2021年4月6日，紐交所宣布，其監(jiān)管部門“紐交所監(jiān)管局”工作人員已決定啟動程序，將蛋殼公寓從紐交所摘牌，其美國存托股也將立即暫停交易。
摘牌后的蛋殼依舊面臨著巨額執(zhí)行款。
長租公寓本質(zhì)上還是通過有效地信息集納和物業(yè)管理服務(wù)來形成近乎標(biāo)準(zhǔn)化的租房體驗，屬于老式單身公寓的一個互聯(lián)網(wǎng)迭代。
而非簡單的將房源進(jìn)行一種集中，也不是以房代投的投資理財模式，因此過于激進(jìn)的市場擴(kuò)張和稀缺的用戶資源、不穩(wěn)定的用戶需求，加上管理服務(wù)理念的跟進(jìn)能力不足，都會帶來極大的變數(shù)。
長租公寓的發(fā)展，其實看成是兩個階段。
此前的瘋長和暴雷，可以視為野蠻生長階段。
而暴雷的警醒作用，則表明野蠻生長階段已經(jīng)過去，即類似其他類型O2O一般，將傳統(tǒng)的線下服務(wù)通過線上前臺和所謂集約化管理、扁平化渠道來試圖降低成本的狂飆突進(jìn)時代結(jié)束。
現(xiàn)在進(jìn)入第二個階段，去金融產(chǎn)品化、市場沉淀和尋找增量市場的階段。
這個階段也有階段的利好。
據(jù)《2021年10城畢業(yè)生租房報告》顯示，90%的大學(xué)生畢業(yè)后需要通過租房解決居住問題。近年來長租公寓相關(guān)企業(yè)年注冊量持續(xù)高漲，粗略估算，每年有七八百萬畢業(yè)生涌入租房市場，長租公寓的市場潛力不容小覷。
但扁平化渠道和服務(wù)效能提升，僅僅靠“單身公寓”式的小眾存量市場，依然并不足以讓長租公寓有更多的前景。
因此如何在服務(wù)內(nèi)容上依靠平臺去擴(kuò)大“經(jīng)營范圍”，通過跨界方式來達(dá)成“宿舍”之外的更多而體驗，將是這一階段的關(guān)鍵。
上市兩年，青客公寓就已走到破產(chǎn)清算的程序，而此前，蛋殼于2020年退市。
市場上其實只剩下了自如這一個獨角獸。
目前而言，自如頭部優(yōu)勢比較明顯，這也給市場帶來了利好和弊端兩極走勢。
所謂利好，即長租公寓本身應(yīng)該是逐步超級平臺化來擴(kuò)大房源吸納、進(jìn)一步扁平化渠道和優(yōu)化服務(wù)管理體驗來形成用戶長期黏性的一種形態(tài)，頭部越強(qiáng)，則市場環(huán)境改善的可能性會更快達(dá)成。
但弊端也頗為明顯，即缺少競爭者之下，平臺失去迭代和提升的外部驅(qū)動力，且內(nèi)部容易滋生各種冒進(jìn)想法、造成用戶權(quán)益受損。
顧2021年，二房東跑路、因房源和租金問題被約談等現(xiàn)象仍存在。
要改變這種現(xiàn)象，唯有長租公寓自己“洗心革面”。
實際上，自蛋殼等長租公寓爆雷后，行業(yè)迎來深度調(diào)整。
北京、深圳、杭州等多地紛紛出臺監(jiān)管措施，著重從資金方面對長租公寓企業(yè)提出監(jiān)管要求。
伴隨著監(jiān)管政策的出臺，行業(yè)逐步回歸健康發(fā)展。據(jù)仲量聯(lián)行報告，十家市場頭部長租公寓品牌的存量房源總數(shù)，已從2018年底的35.6萬套增長至2020年底的 73萬套，數(shù)量將近翻番。
然而，這依然只是局部利好，問題的根子依然沒有解決。
從根本上來說，長租公寓的服務(wù)性并沒有明確的表現(xiàn)出來，只是將傳統(tǒng)租房的前臺和服務(wù)從線下轉(zhuǎn)為線上，沒有自己深度業(yè)務(wù)和對其目標(biāo)人群即青年白領(lǐng)有更多的成長提升支撐。
這些，都讓長租公寓的未來，僅僅變成了一個線上房源的存在而已。
這都驅(qū)使長租公寓的服務(wù)功能需要更加精細(xì)化和提供更多傳統(tǒng)“單身公寓”所不具備的社交、創(chuàng)業(yè)和就業(yè)服務(wù)窗口，來增強(qiáng)吸引力與黏性。