記者 | 黃昱
四年前率先喊出“活下去”的萬科，如今再次判斷房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)進入“黑鐵時代”。
據(jù)界面新聞了解，1月9日，在主題為“敢拼就會贏”的年會上，萬科主席郁亮作出總結(jié)發(fā)言，從戰(zhàn)略、組織、人、機制、文化五個方面對公司未來的發(fā)展提出要求。
一開場，郁亮即為發(fā)言定下了一個緊張的基調(diào)：“2022年是集團破釜沉舟、背水一戰(zhàn)的一年，也是一個新時代的開始。但大家對這個問題認識理解還不夠全面。”
在郁亮看來，如今房地產(chǎn)行業(yè)的呈現(xiàn)兩大特征，一是進入縮表出清階段，二是進入新發(fā)展模式。
“如何理解背水一戰(zhàn)？就是要么死、要么活，沒有中間狀態(tài)。能解決過去累積下來的包袱就有開始新征程的機會，包袱甩不掉就活不下去。日本的案例已經(jīng)告訴我們不要再心存幻想，必須要快速、堅決出清。縮表出清對于我們來說，就是一場生死之戰(zhàn)?！?/span>
新發(fā)展模式則可以概括為一個中心，三個基本點。一個中心，就是解決老百姓居住問題。三個基本點，分別是房住不炒、租購并舉和人—地—房的匹配。
對于人—地—房的匹配，郁亮解釋稱，以前建設(shè)用地指標(biāo)的分配和人口的分布是不匹配的，人口流入的城市供應(yīng)普遍不夠，比如深圳過往只有大概20%左右的住宅用地指標(biāo)，而國外普遍是40%左右。在新發(fā)展模式中，人—地—房之間的關(guān)系可能會有所改善。核心、主要城市的住房供應(yīng)會增加，過去一些出于限購等原因未被滿足的改善需求未來有釋放的可能。但大家要適應(yīng)行業(yè)回歸民生屬性這個現(xiàn)實，不要指望價格上漲。
基于以上認識，房地產(chǎn)行業(yè)將會出現(xiàn)兩個重大變化，一是市場分化會越來越明顯，二是行業(yè)規(guī)模開始萎縮。
面對重大變化，郁亮要求萬科也要做出相應(yīng)改變。比加投資方面需要進一步思考，面對市場分化萎縮、利潤非常有限的時候，需要更高質(zhì)量的投資，要由過去均勻、分散式的投資轉(zhuǎn)為向市場表現(xiàn)更好、團隊操盤能力得到證明的地方集約化投資。面對的項目越來越復(fù)雜，越是復(fù)雜局面越要堅守各項紀律。
組織要與戰(zhàn)略相匹配。郁亮提出，如果有些地方在投資方面確實做不好，可能就要整建制撤銷，收回番號。
組織上加強一盤棋建設(shè)，這是萬科近年來一直在強調(diào)的。如何一盤棋建設(shè)呢？郁亮在此次發(fā)言中也給出了答案。
“類似投拓、產(chǎn)品團隊都要一盤棋建設(shè)，面對激烈競爭，我們沒有那么多資源和精力分散發(fā)力?！?/span>
他舉例稱，原來西北區(qū)域?qū)ｉT在上海設(shè)立一個辦事處招聘高能級人才。今天拉通來看，各區(qū)域真的需要建設(shè)那么多的產(chǎn)品線，那么多產(chǎn)品負責(zé)人嗎？還需要每個公司單獨建立一支投拓團隊專門負責(zé)研究城市嗎？萬科總部不僅有專門的宏觀政策研究人員，還有外部專業(yè)教授在協(xié)助研究。
此外，面對業(yè)務(wù)的此消彼長，郁亮也提出要組織適配。該“長的可以“長”，而且必須要“長”，類似經(jīng)營性業(yè)務(wù)、開發(fā)業(yè)務(wù)中6-8級的復(fù)雜項目，但該“消”的也要“消”。
郁亮以首席客戶官為例，稱剛開始每個單位設(shè)一位首席客戶官，集團共65位首席客戶官?，F(xiàn)在精簡到14個人，雖然人數(shù)大大減少但從專題報告質(zhì)量來看，比65個人好得多，因為更專業(yè)了。14個人更容易配合了，更容易開會討論問題了。
這樣的說法，很容易讓外界聯(lián)想到：在組織適配下，萬科不可避免的也要開始裁員了？郁亮則強調(diào)：“多出來的51位同事被分解到了其它部門中，也就是說我們做一個事情招一些人來，后來雖然不合適、或者有調(diào)整但也還留在這里。”
2007年提出“拐點論”，2012年預(yù)測“白銀時代”即將到來， 2018年判斷“白銀時代”已經(jīng)到來， 2019年預(yù)判“銅鐵時代”不遠了，萬科對行業(yè)的變化始終保持著較高的敏銳度。
萬科2019年的秋季例會上，管理層曾言：“黃金時代是增量競爭，你好、我好、大家都好；現(xiàn)在到了白銀時代，開始存量競爭，你爭我奪；也許，不遠處的銅鐵時代，要變成你死我活”。
此次年會上，郁亮直言，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)到了黑鐵時代。
在黑鐵時代，萬科要尋找相適應(yīng)的新錨點，這是要涵蓋福利、補貼等方方面面的?！拔覀兪菑狞S金時代過來的，今天心須在這個時點上，一步到位建立新的錨定點之后再出發(fā)，否則擺脫不了黃金時代的慣性?！?/span>
地產(chǎn)行業(yè)降薪似乎已成為大勢所趨。郁亮稱，社會上有很多熱門行業(yè)，比如元字宙、游戲、能源等，這些行業(yè)更容易通過用金錢激勵去找到合適的人，而地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到今天已經(jīng)沒有這個出價能力了，無法給出超過別人的金錢激勵，而且只為了金錢激勵的人也不適合在黑鐵時代的行業(yè)中工作。
在黑鐵時代，萬科還要向制造業(yè)學(xué)習(xí)成本把控，“很多用成本加成方式的收費模式都會被顛覆掉，過去的大手大腳、做二傳手、假手于人、層層轉(zhuǎn)包的方式一定是不可行的”。
早在去年11月，萬科內(nèi)部就提出“節(jié)衣縮食、戰(zhàn)時氛圍”。如今，郁亮再次強調(diào)，現(xiàn)在是在背水一戰(zhàn)的情況下開展工作，一切工作都圍繞打仗進行，圍繞跌回穩(wěn)提升、縮表出清和“長肌肉”三項主要任務(wù)展開，與之無關(guān)的工作都可以放一放，放在次要位置。
要打贏這一仗，贏得下個春天，郁亮提出要以“特別好”為標(biāo)準要求自己才可以，三個要求——做專業(yè)高手、全能冠軍、長跑勝將。