文|西部城事 樓叔
樓市寒冬下，房企選擇分拆物業(yè)上市，在近一兩年成為風(fēng)潮，連有著央企背景的金茂也未能免俗。
去年8月底，中國(guó)金茂控股集團(tuán)有限公司發(fā)布公告，建議分拆金茂物業(yè)發(fā)展股份有限公司于香港聯(lián)合交易所有限公司主板獨(dú)立上市。
時(shí)隔近半年后，由原“金茂物業(yè)”更名的“金茂服務(wù)”，終于等來(lái)好消息——通過(guò)港交所上市聆訊。這意味著，金茂服務(wù)的上市已基本板上釘釘。
于物企上市整體降溫的大背景下，金茂服務(wù)搶先拿下“虎年物管第一股”的桂冠，確實(shí)是喜事一樁。
不過(guò)，盡管背靠大樹，幾乎是含著“金鑰匙”出生，金茂服務(wù)招股書中所展露的“槽點(diǎn)”，依然無(wú)法掩飾。
01
招股書顯示，截至2021年9月30日，金茂服務(wù)合約建筑面積約為4570萬(wàn)平方米，在管面積為2320萬(wàn)平方米。
而截至2021年中期，上市物業(yè)合約面積均值達(dá)1.78億平方米。
很明顯，金茂服務(wù)的規(guī)模仍比較小，與頭部物管企業(yè)完全不在一個(gè)級(jí)別。并且考慮到，金茂服務(wù)的偏高端定位，未來(lái)的規(guī)模增長(zhǎng)天花板，不宜過(guò)于樂觀。
從數(shù)據(jù)看，2019、2020年，金茂服務(wù)在管物業(yè)的平均物業(yè)管理費(fèi)均超過(guò)5元，而同期據(jù)中指研究院公布的物業(yè)服務(wù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)的行業(yè)平均水平，均不到4元，這里面的差距還是比較大的。
此背景下，金茂服務(wù)未來(lái)在規(guī)模上的突破，勢(shì)必存在相對(duì)較多的限制。
相比在規(guī)模上的不足，過(guò)于依賴于“母體”，是金茂服務(wù)另一個(gè)更為明顯的發(fā)展掣肘。
截至2018年、2019年及2020年12月31日以及2021年6月30日，金茂服務(wù)管理的物業(yè)總建筑面積中，來(lái)自金茂集團(tuán)及其合營(yíng)企業(yè)及聯(lián)營(yíng)公司所開發(fā)的部分，分別占到約91.0%、93.0%、89.0%及89.0%。
客觀說(shuō)，物管企業(yè)在上市初期，對(duì)母公司依賴較多，是一種較普遍的行業(yè)病。但是，依賴度如此之高，還是少數(shù)。
這是否反映出金茂服務(wù)的“高端”服務(wù)在市場(chǎng)上的接受度并沒有想象中的那么光鮮，不得不讓人聯(lián)想。
與此同時(shí)，金茂地產(chǎn)近年也同樣在遭遇更大的不確定性。
根據(jù)不久前公布的數(shù)據(jù)，2021年，中國(guó)金茂簽約銷售額2356.03億元，并未完成2500億元的銷售目標(biāo)。
與此同時(shí)，金茂毛利率下降、均價(jià)持續(xù)下滑，以及表外負(fù)債等風(fēng)險(xiǎn)，也一再引發(fā)關(guān)注。
很明顯，金茂服務(wù)如此與母公司高度捆綁，也很難避免關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn)。
事實(shí)上，招股書中，金茂服務(wù)也承認(rèn)對(duì)母公司的依賴，并表示無(wú)法控制母公司的管理策略，以及未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的走向。
02
盈利能力永遠(yuǎn)是一家企業(yè)的關(guān)鍵指標(biāo)之一。
2018年、2019年、2020年，金茂服務(wù)分別實(shí)現(xiàn)收入約5.75億元、7.88億元、9.44億元；2021年前9個(gè)月，實(shí)現(xiàn)收入約10.49億元。
同期實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)分別約為1750萬(wàn)元、2260萬(wàn)元、7710萬(wàn)元、1.09億元?？雌饋?lái)是不是還不錯(cuò)？
但是，毛利率表現(xiàn)其實(shí)同樣遠(yuǎn)低于行業(yè)平均水平。
招股書顯示，截至2021年9月30日，金茂服務(wù)物業(yè)管理板塊的毛利率約17.5%，其中來(lái)自金茂集團(tuán)及中化集團(tuán)開發(fā)物業(yè)的毛利率為18.2%，獨(dú)立第三方開發(fā)物業(yè)的毛利率更是僅有約8.6%。
來(lái)源：中物研協(xié)
2018年、2019年、2020年，金茂服務(wù)的綜合毛利率分別為20.0%、19.2%、24.9%。而去年上半年，51家上市物企的平均毛利率達(dá)到30.7%。
并且，這還是在2020年以來(lái)，金茂服務(wù)終止了若干毛利率較低的學(xué)校項(xiàng)目，才有的表現(xiàn)。
在物管價(jià)格本身已經(jīng)高于行業(yè)平均水平的情況下，金茂服務(wù)未來(lái)如何提高盈利能力，值得觀察。
03
在規(guī)模變得越來(lái)越重要的今天，金茂服務(wù)的外拓能力，也頗耐人尋味。
在公開信息中，有著央企背景的金茂服務(wù)，也似乎更青睞于將外拓目標(biāo)放在政企合作領(lǐng)域。
據(jù)鳳凰網(wǎng)：
去年2月10日，金茂服務(wù)與聯(lián)合嘉善經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)管理委員會(huì)共同成立嘉善嘉茂城市公共資源管理有限公司；此后5月份又在城市服務(wù)領(lǐng)域再次布局，與地方國(guó)資企業(yè)舟山東港集團(tuán)正式簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，并成立了合資公司舟山東大金茂；之后金茂服務(wù)與中化藍(lán)天合資成立浙江中藍(lán)鑫茂園區(qū)管理有限公司；同年9月再度牽手地方政府，與南京新堯新城管委會(huì)正式簽署戰(zhàn)略合作。
招股書中，金茂服務(wù)也不無(wú)“凡爾賽”地指出，憑借我們作為國(guó)有企業(yè)的地位，我們?cè)趯で笈c國(guó)有企業(yè)合作及在收購(gòu)國(guó)有物業(yè)管理公司方面與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手競(jìng)爭(zhēng)處于有利地位。
但是，這樣的“凡爾賽”從另一角度來(lái)看，或恰恰表明金茂服務(wù)的路徑依賴。
事實(shí)上，招股書中也同時(shí)指出，我們可能對(duì)地方物業(yè)管理服務(wù)市場(chǎng)的了解有限，或在我們可能進(jìn)軍的新市場(chǎng)中過(guò)往業(yè)務(wù)經(jīng)驗(yàn)很少甚至毫無(wú)經(jīng)驗(yàn)；可能面臨其他物業(yè)管理公司或管理自有物業(yè)的物業(yè)開發(fā)商更激烈的競(jìng)爭(zhēng)。
客觀說(shuō)，在當(dāng)前整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境下，金茂服務(wù)的央企背景應(yīng)該為其上市提供了加分項(xiàng)，但是，從分拆獨(dú)立到謀求上市，金茂服務(wù)是否真正“長(zhǎng)大”，恐怕還是得靠真正獨(dú)立的外拓能力來(lái)證明。
其實(shí)，已有聲音質(zhì)疑，金茂服務(wù)在上市后是不是還得繼續(xù)靠父輩？
從此次意義上說(shuō)，即便成功上市，金茂服務(wù)的成長(zhǎng)之路，注定還需要更多磨練。