文｜連線Insight 張霏
編輯｜李信
歷經(jīng)高管集體離職、租金貸風波、虧損擴大等一系列事件后，青客公寓最終沒能走出“至暗時刻”，走到了破產(chǎn)清算之路。
全國企業(yè)破產(chǎn)重整案件信息網(wǎng)顯示，上海市第三中級人民法院在2022年1月4日裁定受理上海青客公共租賃住房租賃經(jīng)營管理股份有限公司（下簡稱“青客公寓”）破產(chǎn)清算一案，其債權(quán)人應(yīng)在3月20日前進行線上申報債權(quán)。
這并非青客旗下公司第一個破產(chǎn)清算的案子。2021年12月，南京青客公寓管理有限公司被當?shù)胤ㄔ簣?zhí)行破產(chǎn)清算；蘇州青客信息科技有限公司也被個人與銀行申請破產(chǎn)清算，后被駁回。
南京青客公寓被執(zhí)行破產(chǎn)清算，圖源企查查
截至美東時間1月27日收盤，青客公寓每股報0.41美元，較2019年11月上市當天發(fā)行價17美元/股，已經(jīng)跌去97%。青客的股價長期低于1美元/股，或也面臨從納斯達克退市的風險。
據(jù)時代周報報道，青客公寓近期在協(xié)商解決員工安置問題，準備隨時從美國納斯達克退市。
其實在當年上市遞交招股書時，青客公寓已經(jīng)連續(xù)3年虧損，資產(chǎn)負債率也在逐年走高。但為了穩(wěn)定內(nèi)部運營、爭奪市場份額，青客公寓急求上市，以拿到更多融資。
當年埋下的惡果如今終于顯現(xiàn)。連線Insight搜索黑貓投訴平臺發(fā)現(xiàn)，關(guān)于青客公寓的投訴目前仍在更新，總量已超1萬條，投訴理由大多為押金不退。
多位曾參與維權(quán)的青客公寓租戶對連線Insight表示，“直到現(xiàn)在也未收到欠款，即便走了強制執(zhí)行，也沒有效果。這么多年過去了，也不報拿回錢的希望了?！?nbsp;
青客公寓的墜落，在一定程度上反映出了整個行業(yè)仍步履艱難。長租行業(yè)的競爭邏輯是“激進擴張”“以虧損換市場”，尚未走出一條成熟的盈利模式。
近年來青客公寓一直處于虧損狀態(tài)。財報數(shù)據(jù)顯示，從2017年至2020年，青客公寓凈虧損額分別為2.45億元、5億元、4.98億元、15.34億元，累計凈虧損已達27億元。
但長租公寓賽道仍在奔跑。國際知名咨詢機構(gòu)Frost & Sullivan估算數(shù)據(jù)顯示，截至2020年末我國共有租房人口總計2.19億人，預(yù)計2022年末我國租房人口將達到2.45億人，國內(nèi)品牌長租公寓總套數(shù)將達681萬套。
換句話說，租房需求不斷增加，長租公寓市場規(guī)模也在不斷擴大。
然而，對于已經(jīng)進入破產(chǎn)清算甚至面臨退市的青客公寓來說，或很難挺到行業(yè)戰(zhàn)事的中后場了。還有更多“青客們”在苦苦支撐，自行業(yè)爆發(fā)潮開始，多年過去了，長租公寓為什么還是這么脆弱？
1、租金變貸款，租客維權(quán)四年無果
青客公寓成了第二個ofo。
兩年來，在維權(quán)租戶們的一片謾罵中，青客公寓選擇了消失。官方公眾號的最后一次推送停留在2020年9月30日，官方微博早在2019年12月24日便停止更新，隨便點開一條微博，評論均是討要維權(quán)者討要欠款的謾罵聲。
押金不退、員工消失，成為青客公寓對待維權(quán)租戶們的統(tǒng)一態(tài)度。而遲遲拿不到欠款的租戶們，情緒從最早的極度憤怒，變?yōu)闊o奈，再到抱有一絲希望，最終徹底放棄。
據(jù)多位青客公寓維權(quán)者向連線Insight回憶，當時公寓暴雷時，他們中有人直接跑到青客上?？偛?，與青客員工發(fā)生沖突報了警；有人找到地方法院，進行強制執(zhí)行；還有人主動找媒體爆料維權(quán)……但至今都未拿到欠款。
當連線Insight在幾個維權(quán)群詢問有關(guān)青客公寓破產(chǎn)清算一事時，未有一人出來發(fā)言。維權(quán)者的沉默，似乎也無聲宣告了青客公寓時代的結(jié)束。
呂亞楠向連線Insight直言自己的無奈：“這幾年確實也累了，現(xiàn)在青客公寓申請破產(chǎn)，就等他們清算資產(chǎn)了，對方能賠我多少是多少，拿到錢就是賺到了。”
即便時隔四年，呂亞楠仍清晰地記得，自己最后一通維權(quán)電話打給了自己的房管員。“他說他真的沒辦法了，要是公司賬戶有錢，肯定會還給我。再到后來，房管員的電話注銷了，我再也沒打通過?！?nbsp;
2019年10月，備考研究生初試的呂亞楠，踏上了從內(nèi)蒙古赤峰前往浙江杭州的火車，為了在備考期間有較好的復(fù)習環(huán)境，她下載了“蛋殼公寓”和“青客公寓”兩個APP。用呂亞楠的話說，“出于避免踩到租房的坑，才果斷選了這兩個發(fā)展較好的頭部在線租房平臺，沒想到后來兩家全部暴雷了?！?/p>
到達杭州后，青客公寓的房管對初到杭州的呂亞楠極為熱情和體貼，這讓她下定在青客公寓租房的決心。并且在房管的一再解說下，原本打算短租4個月的呂亞楠，改為租一年。
呂亞楠對連線Insight解釋，“房管當時說，短租比長租的月租金額要貴1/2，不如直接簽一年合同，如果不想住，他幫我轉(zhuǎn)租出去，押金照常退還。最后房管一句‘我是本地人，沒有我轉(zhuǎn)租不出去的房子’徹底打動了我。”
為了省錢，當時還未大學畢業(yè)的呂亞楠接受了房管的推薦，選擇分期付?！皬目捶康胶炇鸷贤?，對方從未解釋過分期月付是何含義，全程極力推薦我選擇分期月付，不僅價格低還能享受優(yōu)惠?！彼龥]想到，房管口中的“分期”，實際上是“貸款”。
在呂亞楠記憶中，“當時房管沒讓我辦銀行卡，也沒有簽字，只是拍個視頻，在視頻里讀了一段話，并說出自己姓名、身份證、租房地址和辦理的業(yè)務(wù)，最后上傳就搞定了?！睆拇?，她便陷入每月還貸1900多元的循環(huán)中。
四個月后，參加完研究生初試的呂亞楠打算回家過年，便聯(lián)系房管退房、轉(zhuǎn)租。出于擔心退房時因室內(nèi)不衛(wèi)生被房管扣押金，呂亞楠還特意花一天時間打掃衛(wèi)生，“我甚至趴到床底下，檢查里面有沒有小紙片?！?nbsp;
辦完退房手續(xù)后的三個月，呂亞楠遲遲未收到押金，房管則一再向她解釋，“因為新冠疫情，公司還未復(fù)工，復(fù)工后押金馬上到賬。”
這一看似合理的理由，讓呂亞楠暫且放下心來，直到2020年3月，一條來自貸款機構(gòu)的短信通知，她才知道自己上了“租金貸”這條船，“當時親眼看到房管清算完水費、電費，辦理完轉(zhuǎn)租、退房合同。怎么現(xiàn)在又莫名其妙記上了征信呢？而且按理說，青客公寓在我退房時，就解除貸款合同?！?nbsp;
當呂亞楠把“因長期逾期未還貸，已嚴重影響個人征信”這條來自貸款機構(gòu)的短信發(fā)給房管時，對方并未給出解釋，而且草草回復(fù)她一句“公司最近才復(fù)工，且工作人員數(shù)量少，正在排隊給租戶辦理終止貸款手續(xù)?！眴柤昂螘r給自己辦理時，對方只回了呂亞楠一個字——“等”。
在呂亞楠等待房管處理結(jié)果的同時，一場上千人，乃至上萬人的大規(guī)模維權(quán)活動開始了，熊奇銳便是其中一個。
熊奇銳和呂亞楠遭遇相同，并且由于租期為2年，他的還貸數(shù)額高達2萬多。對于當時剛畢業(yè)一年的熊奇銳來說，2萬元的貸款不是一筆小數(shù)目?！吧虾ＨA瑞銀行當時已經(jīng)把我18個月的房租打給了青客公寓，但我退房后，青客并未解除貸款合同，網(wǎng)商銀行逾期會影響信用，不知道會不會上報征信?！毙芷驿J表示。
最后，因擔心征信問題影響自己買車、買房，遲遲解除不了貸款合同的熊奇銳，不得已讓自己父母先行幫忙還貸。
熊奇銳向連線Insight直言，“到現(xiàn)在我也沒有拿到青客公寓的欠款。聽說有部分用了分期付的租戶，通過一些偏激維權(quán)方式，解除了合同、拿到了押金，不過我加的一個300多名維權(quán)成員微信群內(nèi)，似乎沒有人公開表示自己拿到賠償?！?nbsp;
和熊奇銳一樣，呂亞楠打不通房管電話、投訴也無果后，也讓父母幫她還了1萬多元貸款?！暗浆F(xiàn)在，這1萬多元都是我的心病。你無法體會經(jīng)歷考研失敗，又莫名其妙還1萬多元貸款的沮喪。從此我再沒用過線上租房平臺?！?nbsp;
至今在黑貓投訴上，與青客公寓相關(guān)的投訴有10627例。這些投訴案例中都聲稱青客違約不退房租和押金。據(jù)連線Insight統(tǒng)計，投訴發(fā)起的時間最早在2019年9月，最晚在2022年1月。
熊奇銳和呂亞楠均向連線Insight表示，現(xiàn)在兩人的青客公寓APP除了顯示已退房相關(guān)信息外，其他可以當作維權(quán)證據(jù)的信息，已被全部清空。
青客公寓試圖通過抹除維權(quán)者信息，掩蓋自己的行為，但每況愈下的業(yè)績，讓它已經(jīng)成為資本市場的“棄子”。
2、“長租公寓第一股”何以走上絕路？
青客公寓還沒退市，但破產(chǎn)了。
近日，一則青客公寓旗下一家企業(yè)進入破產(chǎn)程序的消息，讓青客公寓重回行業(yè)關(guān)注范圍。
作為“中國長租公寓上市第一股”，創(chuàng)始人金光杰在2012年創(chuàng)辦的青客公寓，曾經(jīng)歷過長租公寓風口，見證了中國標準化住房租賃產(chǎn)業(yè)的十年發(fā)展期。
2012年剛成立時，青客公寓的房源只有900多間。而后隨著長租公寓市場日漸火熱，青客開始“瘋狂”擴張之路。2017年，隨著大量資本熱錢的涌入，長租公寓企業(yè)開啟了房源爭奪戰(zhàn)。青客公寓開始走出長三角地區(qū)，向全國領(lǐng)域擴張。
但長租公寓市場野蠻生長后遺癥也開始出現(xiàn)，“暴雷潮”上演了。同策研究院曾發(fā)布的一份“暴雷名單”顯示，2017年2月至2019年3月間，有20余家長租公寓品牌倒下，其中超過一半的爆倉原因被歸為“資金鏈斷裂”。
但當時主要集中于腰尾部公司的暴雷事件，并未阻擋“青客公寓們”的步伐，裹挾著資本大勢的頭部長租公寓企業(yè)，依然在擴張。
然而巨頭的野蠻生長，背后全靠著投資機構(gòu)“輸血”。青客公寓在2012年拿到紐信創(chuàng)投的天使投資，到兩年后再次收到達晨創(chuàng)投1000萬美元的A輪融資。此后青客公寓相繼拿到賽富投資基金、摩根士丹利等機構(gòu)的B、C輪投資。截至IPO之前，青客公寓4輪融資總規(guī)模已經(jīng)超過1億美元。
但擴張并不意味著盈利。招股書顯示，青客公寓在2017年至2019年連續(xù)3年凈虧損，累計虧損金額已超12億元。不難看出，青客公寓一直處于“資不抵債”的狀態(tài)，但也未影響其上市之路。
通過臨時調(diào)整上市募集資金，從1億元下降至5000萬元，青客如愿以償，奪得國內(nèi)“長租公寓第一股”的名號。
那么，成功上市的青客公寓是如何一步步走向破產(chǎn)的？其實，既與利用“租金貸”盲目擴張導(dǎo)致資金鏈斷裂這一行業(yè)通病有關(guān)，也有其自身經(jīng)營不善的原因。
雖獲得了長租公寓上市第一股的頭銜，但青客公寓的發(fā)展水平其卻不是頭部公司該有的狀態(tài)。進入二級資本市場的兩年多時間里，伴隨它的不是高管離職、租客及房東大規(guī)模維權(quán)，便是公司面臨倒閉等風波。
由于長租公寓企業(yè)前期拿房和裝修成本高企，需要多種融資手段來籌集資金。通過租客年付、兩年付等居民預(yù)付款，雖可以讓企業(yè)部分回血，但這些規(guī)模無法與提前到賬的租金貸相比。
對青客公寓來說，租金貸則成為其規(guī)模擴張的助推器。青客公寓招股書亦顯示，截至2019年9月30日，其有65.40%的租金使用租金貸支付，還有16.50%的租客正在申請租金貸。
因此，青客公寓此前一直用“高進低出”“長收短付”的運營模式。即以高租金從房東手里承租房屋，又采用低租金模式出租給租戶。同時利用“租金貸”模式，將房子租給租客，利用租客名義向第三方金融機構(gòu)申請租金貸款提前繳納一年房租，長租公寓利用提前收回的租金擴大規(guī)?；蛘哌\營，利用時間差籌集大量資金。
顯然，這是一門現(xiàn)金流極其脆弱的生意。利潤微薄、且未盈利的情況下，還要倚靠租金貸等方式不斷滾雪球。
除了青客公寓的自身模式存在問題，疫情也成為壓倒它的“一片雪花”。
2020年年初，新冠肺炎疫情讓本就利潤微薄的長租行業(yè)雪上加霜。體現(xiàn)在財報上，這種境況愈演愈烈。財報數(shù)據(jù)顯示，青客公寓一直處于虧損狀態(tài)，且凈虧損逐年攀升。2020財年（2019年9月30日-2020年9月30日），青客公寓凈虧損達15.34億元，同比擴大了208%。
因此，2020年青客公寓以受新冠肺炎疫情影響為由，對部分旗下管理的未滿租房源“強制降租金”，租客被要求搬離公寓后未停止其租金貸、且拖欠后者租金。
這一“兩頭吃”行為，讓青客公寓的維權(quán)事件蔓延到全國。直到2020年4月，青客公寓被建融家園（建行旗下的房屋租賃服務(wù)平臺）接盤，才沒有造成更大范圍的維權(quán)行為。
按理說，青客公寓剝離一部分不良資產(chǎn)后，本來或許有機會翻身。但令人不解的是，青客卻以“鞏固青客公寓在長租公寓市場的競爭力”為由，繼續(xù)逆勢擴張。這一做法，讓本就脆弱的現(xiàn)金流更加岌岌可危，對成本的控制也進一步失控。
2020年7月，青客公寓以1.3億美元收購國內(nèi)一長租公寓企業(yè)，新增7.22萬套房源。這是青客公寓IPO以來的第三次收購，也是收購房源規(guī)模最大的一次。此前兩次并購，青客公寓共獲得約4.9萬個租賃單位。
這便形成惡性循環(huán)。連年虧損的業(yè)績和仍不成熟的商業(yè)模式，加之集體維權(quán)事件，導(dǎo)致青客公寓失去大勢。房源數(shù)量的再次增加，無疑給青客公寓背上更重的現(xiàn)金流壓力。盡力做最后掙扎的青客公寓，已是強弩之末。
除此之外，青客公寓高管集體離職，讓其經(jīng)營面臨的壓力呼之欲出。2021年1月，包括金光杰等多名公司元老人物，均以個人原因集體辭職。
據(jù)21世紀經(jīng)濟報道，金光杰對于如今公司進入破產(chǎn)程序一事并不知情，為此他專門給公司現(xiàn)實際控制人寫了一封公開信。據(jù)金光杰透露，他“不得已把孩子交給了財主，可現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)財主在賣我孩子的器官?！?nbsp;
青客公寓資金緊缺已是板上釘釘?shù)氖聦?，長租業(yè)務(wù)已難以給平臺帶來持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流支撐，因此將虧損的公司申請了破產(chǎn)。而租客和房東，成為這一結(jié)果的最終買單者。
3、?長租公寓還是門好生意嗎？
業(yè)績虧損、倒閉跑路、資金鏈危機……這兩年，長租公寓的日子普遍不好過。
不只是青客，這幾年，國內(nèi)還有多家長租機構(gòu)接連暴雷。如蛋殼公寓、巢客公寓、上海嵐越公寓、樂居公寓等多家機構(gòu)被曝資金鏈斷裂。尤其是蛋殼公寓，從含著金湯匙出生，到啟動退市摘牌程序、慘淡收場，只花了5年，成為行業(yè)反思的樣本。
根據(jù)企查查數(shù)據(jù)顯示，2019年關(guān)鍵詞為“房屋租賃中介”在業(yè)存續(xù)企業(yè)注冊量，達到了十年來的最高點，共4.67萬家。2020年共注冊相關(guān)企業(yè)3.09萬家，同比減少34%，2021年前五個月共注冊房屋租賃企業(yè)7208家，同比減少46%，整體注冊量呈下降趨勢。
這意味著，經(jīng)歷蛋殼公寓、青客公寓等多起分散式長租公寓平臺暴雷事件后，市場逐漸回歸審慎理性預(yù)期，企業(yè)不再盲目進入。
而規(guī)模數(shù)量、低利潤、入住率、違約率等，一直制約著長租公寓的盈利。那么，長租公寓真的不是一門好生意嗎？
其實，長租公寓模式本身并非“原罪”。比如租金貸，從金融邏輯來看，它有明確的還款來源，且離散度高，不會輕易整體崩盤。但在長租領(lǐng)域，由于其行業(yè)進入門檻較低，各方主體紛紛搶占市場。有些運營商奉行“推規(guī)模、加杠桿、拼上市”等過于激進的互聯(lián)網(wǎng)路線，導(dǎo)致了模式偏離、亂象叢生。
在國際市場，長租公寓屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，只是國內(nèi)長租公寓囿于極低的利潤率，未得到資本市場認可。
目前，美國、日本的住房租賃市場相對成熟，主要分為兩類。一類是信息交易平臺模式，如美國的CoStar（類似國內(nèi)貝殼找房）；另一類是公寓REITs(房地產(chǎn)信托投資基金)，即通過金融手段把流動性較低的房地產(chǎn)，直接轉(zhuǎn)化為資本市場上的證券資產(chǎn)進行交易，其收益主要來自于租金收益和房地產(chǎn)升值。這一模式，以美國著名的長租公寓公司EQR為代表。
其實，如今國內(nèi)流行的二房東模式，在美國租賃市場發(fā)展的前期也出現(xiàn)過，但由于不符合商業(yè)邏輯，已經(jīng)轉(zhuǎn)型成REITs模式。
以EQR (Equity Residential，公平住屋)為例，它是定位收購、開發(fā)和管理高品質(zhì)的公寓平臺，自1969年成立至今，通過精細化管理與資本運作，EQR已經(jīng)擺脫了前期的重資本發(fā)展模式，完成精細化運營的轉(zhuǎn)變。
雖然在國內(nèi)尚屬新興品種，但在國際市場REITs早已發(fā)展成熟。以此看來，國內(nèi)的長租公寓行業(yè)，是一門需要長時間培育、不可速成的生意，其對運營資金、經(jīng)驗，有著較高的要求，不太可能短時間盈利。
并且，當下國內(nèi)所謂的長租公寓并不只是租房收租金，還有很多金融手段，以至于整個鏈條環(huán)環(huán)相扣，卻極其脆弱。
各級政府也在不斷出臺政策，規(guī)范租房市場。
比如2019年末，一則《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》規(guī)定，住房租賃企業(yè)租金收入中“租金貸”的占比不得超過30%，讓青客公寓不得不出清其賴以生存的“租金貸”。截至2020年9月30日，“租金貸”提供的租金占青客公寓總租金的比例，已從2019年的65.4%降到11.9%。
此外，2021年8月24日發(fā)布的《北京市住房租賃條例（征求意見稿）》，對長租公寓監(jiān)管、租金貸、網(wǎng)絡(luò)房源發(fā)布、群租房等熱點問題予以規(guī)范。這是繼住建部公開住房租賃條例后，第一部公開的地方版住房租賃條例。
正如中國建筑裝飾協(xié)會城市更新與住房租賃分會秘書長楊春雨所說，國家和各省市對“租金貸”接連出手管控，對依賴租金貸做“資金池”的租賃企業(yè)是“毀滅性”打擊，對良性經(jīng)營的租賃企業(yè)影響不大。
長租公寓拼規(guī)模、比速度的野蠻化發(fā)展時代即將過去了。曾經(jīng)通過“高收低出”“長收短付”以及“租金貸”等模式擴張的企業(yè)也將逐步出局，“暴雷”的魔咒或也能不攻自破。
邁點研究院首席分析師郭德榮接受時代周報采訪時表示，“中國住房租賃產(chǎn)業(yè)仍是一個向陽而生、踐行美好租住的行業(yè)。未來，長租公寓產(chǎn)業(yè)投資將集中在投資回報穩(wěn)健、企業(yè)經(jīng)營健康的持久型品牌中，長租產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營業(yè)態(tài)也從二房東模式開始向輕資產(chǎn)運營、重資產(chǎn)加持的雙重模式轉(zhuǎn)移。”
當包租模式的“重資產(chǎn)”盈利模式站穩(wěn)腳跟時，提升運營效率和出租率將取代規(guī)模化競賽。那時，平臺的運營能力與服務(wù)質(zhì)量，將成為長租公寓真正的護城河，市場將再次迎來爆發(fā)。
(應(yīng)受訪者要求，文中熊奇銳、呂亞楠均為化名。)