文|潮汐商業(yè)評(píng)論 Elle

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進(jìn)入2022年，地產(chǎn)行業(yè)的“流動(dòng)性危機(jī)”繼續(xù)蔓延。在危機(jī)之時(shí)，物業(yè)板塊往往是最先被拆卸的那一個(gè)，這樣的魔咒，連三線全綠的三好學(xué)生“世貿(mào)集團(tuán)”也未能幸免。

1月11日，世茂集團(tuán)發(fā)布公告稱，公司并未就出售上海世茂國(guó)際廣場(chǎng)訂立初步協(xié)議。公司正與若干潛在買家就出售若干物業(yè)進(jìn)行討論，在合適條件下會(huì)考慮出售部分資產(chǎn)以降低本集團(tuán)的負(fù)債。

而在去年12月，世貿(mào)集團(tuán)的子公司世貿(mào)股份也發(fā)布公告稱，將旗下的物業(yè)管理業(yè)務(wù)全部出售給世茂服務(wù)。

物業(yè)業(yè)務(wù)，成為了地產(chǎn)公司“救火”的一場(chǎng)及時(shí)雨。

01 “地主”家沒余糧了

根據(jù)12月世茂股份發(fā)布的公告顯示，此次標(biāo)的包括世茂物業(yè)管理有限公司100%股權(quán)、北京茂悅盛欣企業(yè)管理有限公司等29家公司涉及的物業(yè)管理業(yè)務(wù)以及相關(guān)的資產(chǎn)負(fù)債。上述公司物業(yè)管理業(yè)務(wù)在管面積約465萬(wàn)平方米，未來(lái)預(yù)計(jì)交付面積約614萬(wàn)平方米，亦納入本次交易范圍。

而本次交易轉(zhuǎn)讓價(jià)格達(dá)到16.54億元，雖然資金的體量并不算大，但對(duì)于陷入債務(wù)危機(jī)的世茂股份來(lái)說(shuō)，也算是雪中送炭了。

值得注意的是，此次轉(zhuǎn)讓雖然是將物業(yè)板塊全部出售，但世茂股份并沒有把生意交給外人。本次交易的受讓方正是世茂集團(tuán)的另一家子公司——世茂服務(wù)。

據(jù)了解，世茂服務(wù)原本名叫“世茂物業(yè)”，是世茂集團(tuán)下名副其實(shí)的物業(yè)板塊，2019年時(shí)，公司才升級(jí)改名為“世茂服務(wù)”，后來(lái)為了赴港上市，又拓展了社區(qū)教育、不動(dòng)產(chǎn)托管、社區(qū)健康等服務(wù)。

去年10月，世茂服務(wù)正式赴港上市，開盤市值為372億港幣，僅次于碧桂園服務(wù)和雅生活。

但盡管是這樣，如此左手倒右手，騰挪資產(chǎn)的操作最后還是引來(lái)了監(jiān)管的問詢。監(jiān)管除了對(duì)價(jià)公允性、估值之外，還質(zhì)問該交易是否涉及通過轉(zhuǎn)移優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)向關(guān)聯(lián)方輸送利益，損害中小股東合法權(quán)益等行為。

對(duì)此，世茂股份在公告中解釋稱，本次交易中，交易標(biāo)的作價(jià)為16.35億元，其2020年模擬合并凈利潤(rùn)為9124.41萬(wàn)元，靜態(tài)PE為18.12倍，與市場(chǎng)中同類交易的估值相比，交易作價(jià)客觀、公允，充分反映了標(biāo)的資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。本次交易并不涉及通過轉(zhuǎn)移優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)向關(guān)聯(lián)方輸送利益，不存在損害上市公司利益和中小股東合法權(quán)益的情形。

對(duì)于世茂來(lái)說(shuō)，這個(gè)時(shí)間點(diǎn)賣掉物業(yè)資產(chǎn)，毋庸置疑是需要回血。

據(jù)了解，1月6日，中誠(chéng)信托稱世茂集團(tuán)旗下公司未能按時(shí)向自己支付3.02億元到期債務(wù)。

世茂建設(shè)在1月7日的公告中證實(shí)，在中誠(chéng)信托2021年12月27日催告后，3.02億元債務(wù)已償還1.47億元，尚余1.55億元未償還。另有4.9億元債務(wù)應(yīng)于3月償還，目前需償還的總金額為6.45億元。

但世茂建設(shè)否認(rèn)違約，指出公司尚未有公開市場(chǎng)的債務(wù)違約，中誠(chéng)信托事件不會(huì)觸發(fā)公開市場(chǎng)債務(wù)的加速清償。

而另一邊的數(shù)據(jù)顯示，世茂集團(tuán)去年全年銷售額為2699億元，目標(biāo)完成率為82%，同樣沒有完成銷售目標(biāo)。

02 物業(yè)是塊磚，哪里需要哪里搬

實(shí)際上，地產(chǎn)商們一遇到危機(jī)就賣物業(yè)這件事上已經(jīng)不是什么新鮮事了。

去年2月，碧桂園服務(wù)和藍(lán)光嘉寶服務(wù)雙雙宣布，前者擬收購(gòu)后者約64.62%的股份，對(duì)應(yīng)交易總價(jià)暫估值約48.47億元。之后，藍(lán)光嘉寶被徹底抹去了“藍(lán)光”字眼，更名為“嘉寶生活服務(wù)”。

此次世茂出售的物業(yè)管理公司資質(zhì)又如何呢？

資料顯示，本次所轉(zhuǎn)讓的世茂物業(yè)管理有限公司，注冊(cè)資本約8000萬(wàn)元。截至2021年6月30日，公司錄得營(yíng)業(yè)收入約1.24億元，凈利潤(rùn)約2317.39萬(wàn)元；擁有資產(chǎn)總額約7.82億元，資產(chǎn)凈額約9329.07萬(wàn)元。

而本次受讓方世茂服務(wù)在2020年收入為人民幣50.26億元，同比增長(zhǎng)101.9%。經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)為人民幣8.97億元，同比增長(zhǎng)72.1%。其中，世茂服務(wù)旗下的物業(yè)管理服務(wù)收入為27.12億元，同比增長(zhǎng)116.2%。可見，不管是自身的業(yè)績(jī)還是旗下的物業(yè)服務(wù)，世茂服務(wù)的表現(xiàn)都算不錯(cuò)。

在一眾物業(yè)公司的排名上，世茂服務(wù)也一直穩(wěn)居前20強(qiáng)。

因此，對(duì)于世茂股份中即將“出嫁”的物業(yè)板塊來(lái)說(shuō)，世茂服務(wù)似乎是一個(gè)更優(yōu)質(zhì)的選擇。

03 隱藏的藍(lán)海市場(chǎng)

實(shí)際上，物業(yè)行業(yè)是注重精細(xì)化運(yùn)營(yíng)的行業(yè)，能為企業(yè)帶來(lái)長(zhǎng)期資本，曾被稱為“被忽略的藍(lán)海市場(chǎng)”。

近幾年，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，房企分拆物業(yè)公司上市已成為一種行業(yè)趨勢(shì)。物業(yè)板塊分拆上市后，其輕資產(chǎn)、低負(fù)債、現(xiàn)金流充裕的特點(diǎn)，也可以為房企們拓寬融資渠道，而物業(yè)管理公司獨(dú)立上市，也能獲得更好的發(fā)展。

2019年開始，房企物業(yè)上市迎來(lái)“井噴”勢(shì)頭。這一年，共有12家物管企業(yè)以IPO、重組或借殼等方式登陸資本市場(chǎng)，數(shù)量等于此前五年主板物業(yè)股的總和。

而截至2022年1月，已有59家物業(yè)服務(wù)企業(yè)登陸資本市場(chǎng)，其中港股55家，A股4家。而前十大房企，除萬(wàn)科外，基本都已集結(jié)在資本市場(chǎng)。

從2020年物業(yè)公司公布的收入排行看，碧桂園服務(wù)以156億元位居上市物業(yè)公司首位，恒大物業(yè)則以105.09億元的收入位居第二，綠城服務(wù)2020年收入為101.056億元，雅生活服務(wù)以100.261億元位居第四。前四家公司收入均突破百億元。

而在疫情期間，居民對(duì)社區(qū)管理及物業(yè)服務(wù)的需求提升，進(jìn)一步提升了物業(yè)服務(wù)的市場(chǎng)存在感，疫情過后，購(gòu)房者買房也更加注重物業(yè)公司的服務(wù)水平。在消費(fèi)升級(jí)的趨勢(shì)下，物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域未來(lái)的增長(zhǎng)潛力還很大。

但擺在現(xiàn)實(shí)面前的，是地產(chǎn)公司們的自顧不暇。在危機(jī)之下，從地產(chǎn)主干上生長(zhǎng)出來(lái)的“枝杈”們，即使不會(huì)成為“棄子”，也會(huì)難免受到風(fēng)險(xiǎn)的波及。

因此，作為一塊優(yōu)質(zhì)的、有潛力的資產(chǎn)，物業(yè)板塊成了賣錢的理想標(biāo)的，也成為地產(chǎn)商們最先“斷舍離”的那一個(gè)。

但從另一角度來(lái)審視，這在一定程度上也推動(dòng)了物業(yè)領(lǐng)域的整合進(jìn)程，以及估值回歸理性。畢竟對(duì)于這些公司來(lái)說(shuō)，自身能夠生存下去，才是重中之重。