核心管理層平順交接近半年后，保利發(fā)展交出了年度成績(jī)單。
1月9日，保利發(fā)展發(fā)布2021年業(yè)績(jī)快報(bào)，全年預(yù)計(jì)總營(yíng)業(yè)務(wù)收入2850.5億元，同比增長(zhǎng)17.2%，歸母凈利潤(rùn)275.8億元。
營(yíng)收穩(wěn)定增長(zhǎng)的同時(shí)，保利發(fā)展2021年銷售逆勢(shì)增長(zhǎng)，同比上升6.38%至5349.29億元。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，2021年百?gòu)?qiáng)房企銷售罕見負(fù)增長(zhǎng)約3%，保利發(fā)展的銷售排名從2020年末的第5名提升至第4名。
在地產(chǎn)行業(yè)景氣度下行階段，保利發(fā)展的業(yè)績(jī)之所以能夠表現(xiàn)出較強(qiáng)的韌性，一方面得益于其一貫的穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)策略，另一方面在于其資源端優(yōu)勢(shì)明顯。
光大證券指出，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)正逐漸從類金融行業(yè)轉(zhuǎn)為類制造業(yè)，高杠桿紅利逐漸消逝，而成本優(yōu)勢(shì)和回血能力將成為未來(lái)房企的核心競(jìng)爭(zhēng)力，保利發(fā)展作為央企，預(yù)期會(huì)進(jìn)一步提升市占率。
銷售繼續(xù)增長(zhǎng)
隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入管理紅利時(shí)代，過(guò)去靠高杠桿擴(kuò)張的發(fā)展路徑成為歷史，追求有質(zhì)量的增長(zhǎng)已成為行業(yè)共識(shí)。
作為央企，保利發(fā)展一直堅(jiān)持以現(xiàn)金流管理為核心，重視銷售的回款質(zhì)量和效率。截至2021年第三季度，保利發(fā)展實(shí)現(xiàn)銷售回籠3672億元，回籠率達(dá)到89.5%。
過(guò)去一年，保利發(fā)展無(wú)論銷售金額還是銷售均價(jià)也都創(chuàng)下歷史新高。廣發(fā)證券數(shù)據(jù)指出，保利發(fā)展2021年實(shí)現(xiàn)全口徑銷售金額5349.3億元，同比增長(zhǎng)6.4%，銷售面積3333萬(wàn)方，同比下降2.2%，全年公司銷售均價(jià)16050元/平米，同比增長(zhǎng)8.8%。
憑借在一二線核心城市的布局，保利發(fā)展抵抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力凸顯。去年4季度，行業(yè)整體處于加速下行狀態(tài)，百?gòu)?qiáng)銷售金額單獨(dú)四季度同比下降35%，而保利發(fā)展同比下降7.79%，較3季度降幅收窄4.5個(gè)百分點(diǎn)，超過(guò)行業(yè)頭部及整體增速。
廣發(fā)證券研報(bào)指出，從均價(jià)變動(dòng)可以觀察到，保利發(fā)展在4季度根據(jù)不同市場(chǎng)銷售表現(xiàn)，調(diào)節(jié)推盤重點(diǎn)城市布局，加強(qiáng)了高線城市的推貨力度，單獨(dú)四季度公司銷售均價(jià)同比提升12.6%，從而保持了較好的相對(duì)銷售成績(jī)。
此外，保利發(fā)展在滿足銷售增長(zhǎng)的同時(shí)，注重控制推盤總量，優(yōu)化存量貨值結(jié)構(gòu)的經(jīng)營(yíng)意愿，降低已推未售貨值規(guī)模及與其相對(duì)應(yīng)的存貨減值的相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)。
保利發(fā)展在土地獲取上始終謹(jǐn)慎，根據(jù)市場(chǎng)環(huán)境的變化及時(shí)做出調(diào)整。數(shù)據(jù)顯示，2021年全年保利發(fā)展拿地金額約為1856億元，投資力度為35%，拿地權(quán)益占比72%，較20年增長(zhǎng)7個(gè)百分點(diǎn)。
中信證券認(rèn)為，考慮監(jiān)管機(jī)構(gòu)鼓勵(lì)行業(yè)收購(gòu)兼并，預(yù)計(jì)保利發(fā)展銷售規(guī)模、市場(chǎng)份額和行業(yè)排名還會(huì)進(jìn)一步提升。
資金優(yōu)勢(shì)明顯
穩(wěn)健的財(cái)務(wù)狀況，是保利發(fā)展在行業(yè)投資力度全面下降的情況下依然能夠積極拿地的重要原因。
保利發(fā)展始終保持適中杠桿水平，是TOP5房企中唯一一直保持“三道紅線”綠檔的企業(yè)，經(jīng)營(yíng)收入、利潤(rùn)及銷售規(guī)模穩(wěn)步增長(zhǎng)。
截至2021年第三季度，保利發(fā)展扣除預(yù)收賬款后資產(chǎn)負(fù)債率為65.62%，同比基本持平；凈負(fù)債率為67.6%，同比降低3.3個(gè)百分點(diǎn)；現(xiàn)金短債比為2.32，同比增長(zhǎng)0.4，短期償債能力較強(qiáng)。
從具體的財(cái)務(wù)指標(biāo)來(lái)看，截至2021年第三季度，保利發(fā)展有息負(fù)債為3410億元，同比增長(zhǎng)12.9%；貨幣資金1321.09億元，同比增長(zhǎng)7.7%。
據(jù)克而瑞研究中心不完全統(tǒng)計(jì)， 2021年100家典型房企的融資量為12873億元，同比下降26%，近五年來(lái)融資量首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，同時(shí)達(dá)到五年來(lái)最低點(diǎn)。
在此背景下，作為老牌央企的保利發(fā)展體現(xiàn)出了明顯的融資優(yōu)勢(shì)。例如，在去年11月9日中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)舉行房地產(chǎn)企業(yè)代表座談會(huì)后，保利發(fā)展以及招商蛇口、光明地產(chǎn)等央企國(guó)企相繼啟動(dòng)銀行間市場(chǎng)發(fā)債。
據(jù)華安證券數(shù)據(jù)，2021年全年，保利發(fā)展共發(fā)行4支中期票據(jù)、8支一般公司債及5支ABS，共計(jì)發(fā)行規(guī)模214億元。
到年底，保利發(fā)展董事會(huì)又審議通過(guò)了《關(guān)于注冊(cè)100億元中期票據(jù)的議案》，同意保利發(fā)展向銀行間交易協(xié)會(huì)申請(qǐng)注冊(cè)發(fā)行100億元普通中期票據(jù)。
華安證券研報(bào)指出，2021年底，監(jiān)管部門多次釋放出房地產(chǎn)金融政策信號(hào)，引導(dǎo)房企融資環(huán)境逐步“解凍”，頭部?jī)?yōu)質(zhì)規(guī)模型房企收益良多，保利發(fā)展的資金來(lái)源也進(jìn)一步豐富。
不過(guò)，在融資收緊的大環(huán)境下，房企更依賴自身經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流。對(duì)保利發(fā)展而言，除了有銷售回款帶來(lái)的現(xiàn)金流外，還有一部分重要的來(lái)源，那就是多元化業(yè)務(wù)。
保利發(fā)展多元化產(chǎn)業(yè)布局起步早、體系全，形成以不動(dòng)產(chǎn)投資開發(fā)為主體，以綜合服務(wù)與不動(dòng)產(chǎn)金融為翼的 “一主兩翼”業(yè)務(wù)版塊布局。2021年，保利發(fā)展相關(guān)多元產(chǎn)業(yè)均實(shí)現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)。
2021年保利物業(yè)市場(chǎng)化拓展規(guī)模再創(chuàng)新高的同時(shí)，深化落實(shí)大物業(yè)戰(zhàn)略，其中非居業(yè)態(tài)占比70%，標(biāo)桿項(xiàng)目有上海交通15號(hào)線、國(guó)防大學(xué)、中南大學(xué)、五臺(tái)山及廣州塔景區(qū)等。
購(gòu)物中心板塊，保利商業(yè)管理規(guī)模超500萬(wàn)平方米，已開業(yè)面積超過(guò)200萬(wàn)平方米，2021年全年銷售額同比去年穩(wěn)定提升。
酒店公寓板塊，公司營(yíng)收同比2020年增長(zhǎng)顯著，酒店經(jīng)營(yíng)實(shí)施能源使用的限時(shí)控制，疫情期間單月成本較正常時(shí)期下降20%-32%；此外，酒店板塊擁有45個(gè)國(guó)際品牌特許經(jīng)營(yíng)權(quán)，在營(yíng)20家酒店及會(huì)議中心，籌備運(yùn)營(yíng)超60家。
商業(yè)和酒店公司還成功獲得第十四屆全國(guó)運(yùn)動(dòng)會(huì)商業(yè)街及住宿運(yùn)營(yíng)服務(wù)權(quán)，并順利完成運(yùn)營(yíng)。公寓業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)累計(jì)盈利，將人才公寓建設(shè)和服務(wù)作為服務(wù)保障社會(huì)民生的重點(diǎn)工程，在杭落地1200+間的大型人才公寓社區(qū)。
在健康板塊，今年保利健投新增養(yǎng)老床位數(shù)6380張。大健康在養(yǎng)老項(xiàng)目封閉管理的情況下，快速推進(jìn)家庭養(yǎng)老服務(wù)業(yè)務(wù)，旗下專業(yè)適老化用品供應(yīng)商和品公司獲得國(guó)家專利84項(xiàng)，可面向全國(guó)百萬(wàn)戶家庭提供適老化改造整體解決方案。
在金融板塊，保利發(fā)展旗下產(chǎn)業(yè)基金管理規(guī)模累計(jì)近1600億元。
申萬(wàn)宏源研報(bào)指出，預(yù)期房地產(chǎn)加速出清后格局優(yōu)化，集中度將進(jìn)一步提升，優(yōu)質(zhì)房企有望獲更大發(fā)展空間。