記者｜張子怡
在并購類債券發(fā)行上，招商蛇口踏出了地產(chǎn)行業(yè)第一步。
1月12日，招商蛇口2021年度第一期中期票據(jù)（并購）30億元已完成注冊，首期發(fā)行25.8億元。
該筆票據(jù)為今年首筆成功發(fā)行的行業(yè)內(nèi)并購類票據(jù)，這預(yù)示著房企并購票據(jù)“破冰”。
招商蛇口的并購票據(jù)募集書顯示，本期債券募集資金12.9億元用于支持產(chǎn)業(yè)內(nèi)協(xié)同性較強(qiáng)的企業(yè)緩解流動性壓力，12.9億元用于償還公司的銀行貸款。
具體而言，招商蛇口將收購一公司以住宅為主的城市更新項目，該公司股東B公司于2021年8月9日出讓該公司80%股權(quán)及債權(quán)，最終由招商蛇口子公司競得。該城市更新項目的收購總價款達(dá)21.53億元。此次發(fā)行債券的募集資金12.9億元用于并購，金額不超過并購總價款的60%，置換發(fā)行人前期投入資金及后續(xù)資產(chǎn)投資。
招商蛇口表示，由于本次住宅項目體量巨大，故需引進(jìn)較強(qiáng)的資金及運營能力的開發(fā)商加入才能確保項目順利推進(jìn)，避免出現(xiàn)項目中途擱淺。發(fā)行人作為行業(yè)標(biāo)桿，積極參與該住宅項目的并購，為該重大項目注入資金，同時為房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展樹立了良好的示范作用。
至于是哪家房企的舊改項目，截至發(fā)稿前，招商蛇口未給出回應(yīng)。
值得注意的是，招商蛇口并購票據(jù)募集書提示，公司存在短期償債壓力較大的風(fēng)險。近三年發(fā)行人短期債務(wù)呈上升趨勢。截至2020年末，發(fā)行人有息債務(wù)合計為1604.44億元，其中一年內(nèi)到期部分為600.48億元，占比為37.43%；1-2年內(nèi)到期的部分為327.15億元，占比為20.39%；2-3年內(nèi)到期的部分為401.4億元，占比為25.02%；3年以上到期的部分為275.41億元，占比為17.17%。
此外，2018-2020年，招商蛇口毛利率分別為39.49%、34.65%、28.69%，呈下滑趨勢，主要是受全國房地產(chǎn)趨緊政策和新冠疫情影響，發(fā)行人同期簽約銷售均價出現(xiàn)走弱所致，發(fā)行人毛利率存在繼續(xù)下滑的風(fēng)險。
短期償債壓力大、毛利率走低的情況下，招商蛇口2021年未完成原定銷售目標(biāo)。公司公告顯示，2021年1-12月，公司累計實現(xiàn)簽約銷售面積1464.47萬平方米，同比增加17.77%；累計實現(xiàn)簽約銷售金額3268.34億元，同比增加17.73%。
據(jù)了解，招商蛇口曾于2020年度業(yè)績發(fā)布會上提到，2021年全年銷售目標(biāo)為不低于3300億元，以此計算，招商蛇口完成全年銷售目標(biāo)99.04%。
不過，作為央企的招商蛇口仍然具有較強(qiáng)的融資能力和融資優(yōu)勢。在并購票據(jù)發(fā)行上，招商蛇口成為行業(yè)第一個“吃螃蟹的人”，并優(yōu)化了其并購項目后的財務(wù)狀況。
招商蛇口表示，此次并購中票的發(fā)行將進(jìn)一步優(yōu)化發(fā)行人的財務(wù)結(jié)構(gòu)，同時為公司的未來業(yè)務(wù)發(fā)展提供穩(wěn)定的中長期資金支持和優(yōu)質(zhì)項目儲備，使公司更有能力面對市場的各種挑戰(zhàn)。以2021年9月30日公司財務(wù)數(shù)據(jù)為基準(zhǔn),本次債券發(fā)行完成且根據(jù)上述募集資金運用計劃予以執(zhí)行后,本公司的合并財務(wù)報表資產(chǎn)負(fù)債率將增加0.05%,流動比率和速動比率不變。
12月下旬時，央行、銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于做好重點房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險處置項目并購金融服務(wù)的通知》。針對該通知，央行金融市場司司長鄒瀾表示：“房地產(chǎn)企業(yè)間的項目并購是房地產(chǎn)行業(yè)化解風(fēng)險、實現(xiàn)出清最有效的市場化手段。”
通知發(fā)布之時，央行、銀保監(jiān)會和國資委召集部分民營、國有房地產(chǎn)企業(yè)和主要商業(yè)銀行召開座談會，鼓勵優(yōu)質(zhì)企業(yè)按照市場化原則加大房地產(chǎn)項目兼并收購，鼓勵金融機(jī)構(gòu)提供兼并收購的金融服務(wù)，助力化解風(fēng)險、促進(jìn)行業(yè)出清。
此前有市場消息稱，招商蛇口、華潤、中海、萬科等企業(yè)計劃在中國銀行間市場交易商協(xié)會注冊發(fā)行并購票據(jù)，募集資金用于房地產(chǎn)項目的兼并收購。
經(jīng)孔雀開屏系統(tǒng)查詢顯示，并購票據(jù)僅有招商蛇口一家完成注冊，其他房企動向仍需觀察。
有央企的投拓負(fù)責(zé)人告訴界面新聞：“即便有并購融資政策支持，公司對于項目并購還是會比較謹(jǐn)慎。融資只是讓大家短期資金不會出現(xiàn)很大的問題。但最主要的問題仍然是銷售能否有很明顯的改觀。”