界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵
界面新聞編輯 | 李慎
2025年春節(jié)假期過(guò)后，廣東省內(nèi)多個(gè)城市于近日密集發(fā)布土地收儲(chǔ)公告，以專項(xiàng)債為資金抓手，加速推進(jìn)存量閑置土地的收回與盤(pán)活。
據(jù)克而瑞整理統(tǒng)計(jì)，僅2月7日-9日廣東就有7個(gè)城市披露了收儲(chǔ)計(jì)劃，共涉及48幅地塊，土地面積約224.6萬(wàn)平米，總收購(gòu)價(jià)格超過(guò)171億元。
這也是在2024年11月自然資源部發(fā)布《關(guān)于運(yùn)用地方政府專項(xiàng)債券資金收回收購(gòu)存量閑置土地的通知》，明確了地方政府運(yùn)用專項(xiàng)債資金收回收購(gòu)存量閑置土地的細(xì)則之后，首次有地方政府大規(guī)模披露收儲(chǔ)土地情況。
珠海領(lǐng)跑，國(guó)企主導(dǎo)
從目前各城公布的計(jì)劃來(lái)看，珠海的收儲(chǔ)“手筆”最大。
2月7日，珠海發(fā)布2025年第一批存量閑置土地的收儲(chǔ)清單。據(jù)《關(guān)于珠海市2025年第一批土地儲(chǔ)備領(lǐng)域申報(bào)地方政府專項(xiàng)債券項(xiàng)目用地收儲(chǔ)價(jià)格的公示》顯示，本次珠海計(jì)劃收回14宗土地，土地用途包括居住、商業(yè)、旅游等，總土地面積約41.5萬(wàn)平方米，總收儲(chǔ)價(jià)格約66.4億元，占廣東全省近三成。
并且，地塊涵蓋商務(wù)、居住、旅游等多種用途，且均由華發(fā)集團(tuán)、大橫琴等珠海本地的國(guó)企持有。
其次是惠州。2月10日，惠州市自然資源局發(fā)布《擬收回收購(gòu)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)公示》。公示顯示，惠州擬對(duì)8宗國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行收回收購(gòu)，總收購(gòu)價(jià)格近50億元。
從收購(gòu)價(jià)格來(lái)看，本次地塊的收儲(chǔ)價(jià)格均低于當(dāng)初的出讓價(jià)，折扣基本在7-9折左右。
“這也是貫徹了‘土地成本與評(píng)估價(jià)，就低確定’的原則”，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析指出。
從被收購(gòu)地塊的項(xiàng)目公司性質(zhì)來(lái)看，據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，48幅地塊中有45塊都是當(dāng)?shù)貒?guó)企所有，其中珠海收購(gòu)的14幅地塊中本地的華發(fā)集團(tuán)就有6幅。
而中山收購(gòu)的三幅地塊中的兩幅屬于當(dāng)?shù)氐拿駹I(yíng)企業(yè)，另外一幅則由華潤(rùn)置地、仁恒置地以及當(dāng)?shù)貒?guó)企所有。
整體來(lái)看，第一輪的專項(xiàng)債閑置土地收購(gòu)主要偏向于支持地方國(guó)企，不過(guò)，此次政策并未排除民企，后續(xù)符合條件的地塊亦可能納入收儲(chǔ)范圍。
“目前國(guó)企和城投的地塊較多，一方面是因?yàn)?/span>國(guó)企城投地塊資產(chǎn)負(fù)債關(guān)系較為清晰，另一方面民企地塊很多是抵押狀態(tài)，或有復(fù)雜的債券債務(wù)關(guān)系，甚至是司法糾紛，不符合收儲(chǔ)條件；還有就是，地塊收儲(chǔ)以后可能暫時(shí)儲(chǔ)備著，霍氏修改規(guī)劃條件再出讓，且出讓給原企業(yè)，可能轉(zhuǎn)變用途，比如做保障房、公共用途等等”，李宇嘉介紹。
從源頭化解庫(kù)存壓力
政策背景方面，土地儲(chǔ)備專項(xiàng)債曾于2017-2019年期間大規(guī)模發(fā)行，主要用于新增土地前期開(kāi)發(fā)，但后來(lái)在2019年9月因隱性債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)被叫停。
2024年以來(lái)，自然資源部明確鼓勵(lì)專項(xiàng)債用于存量土地收儲(chǔ)，財(cái)政部亦將“土地儲(chǔ)備”重新納入專項(xiàng)債支持范圍。
這一調(diào)整的邏輯在于，通過(guò)專項(xiàng)債收儲(chǔ)，地方政府可直接回收企業(yè)無(wú)力開(kāi)發(fā)的閑置地塊，既可以改善房企流動(dòng)性壓力，也可以短期內(nèi)減少土地供給量，從源頭上降低庫(kù)存，有利于促進(jìn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。
開(kāi)源證券測(cè)算指出，過(guò)往土儲(chǔ)專項(xiàng)債發(fā)行期間平均占比約25.9%，若按10萬(wàn)億地方化債資源計(jì)算，將消化未開(kāi)工土地建面8.53億平，占當(dāng)前未開(kāi)工土地建面的77.6%，截至2026年末，已開(kāi)工未售庫(kù)存約9.8億平，去化周期13.9個(gè)月，較去年10月降低16個(gè)月，處于歷史較低水平；未開(kāi)工+已開(kāi)工未售庫(kù)存約15.4億平，去化周期21.8個(gè)月，較2024年10月降低20個(gè)月。
“收儲(chǔ)可能會(huì)成為2025年土地市場(chǎng)的一大看點(diǎn)”，李宇嘉分析指出。
他表示，2025年會(huì)有更加積極的財(cái)政政策將落地，穩(wěn)增長(zhǎng)要發(fā)揮項(xiàng)目帶動(dòng)作用，專項(xiàng)債發(fā)行速度加快，為土地收儲(chǔ)創(chuàng)造條件。國(guó)企、城投承擔(dān)穩(wěn)增長(zhǎng)的先行軍，收儲(chǔ)這些地塊也能給前者帶來(lái)資金上的源頭活水。
不過(guò)，客觀上雖然需要加大收儲(chǔ)力度，但負(fù)面清單制下專項(xiàng)債用途廣泛，能率先形成實(shí)物工作量的項(xiàng)目可能最先獲得申請(qǐng)，土地如果不馬上開(kāi)發(fā)，能否申請(qǐng)到還待估量；另外，收儲(chǔ)以后，如果區(qū)域內(nèi)商品房庫(kù)存大，可能無(wú)法開(kāi)發(fā)，但債務(wù)要償還，這是個(gè)大問(wèn)題。用作保障房、公共用途，怎么解決長(zhǎng)債資金，也需要考慮。