界面新聞記者 | 王妤涵
界面新聞編輯 | 李慎
今年1月，綠景中國地產(chǎn)（00095.HK）因未能按期贖回三筆到期票據(jù)宣告?zhèn)鶆?wù)違約，涉及本金約1.85億元。
緊接著，2月5日，翹石集團環(huán)球有限公司向香港高等法院提出了對綠景中國的清盤呈請，內(nèi)容有關(guān)其所擔保約本金21萬美元另加應(yīng)計利息的財務(wù)義務(wù)，對此，綠景中國表示，公司將極力反對呈請。系列動作也引發(fā)了市場對其經(jīng)營狀況的擔憂。
另一邊，與綠景中國同在深圳的老牌華南房企華南城（01668.HK），近日也陷入清盤危機之中。
1月28日，華南城發(fā)布內(nèi)幕消息，宣布花旗國際有限公司向其提出清盤呈請。該呈請涉及華南城發(fā)行的2024年4月到期的約2.89美元9.0%優(yōu)先票據(jù)，欠款金額近3.06億美元。
華南城對此表示強烈反對，認為清盤不符合公司及其他利益相關(guān)方的利益，并計劃通過法律途徑申請認可令以保障正常運營。
“這兩家房企雖然總部都在深圳，但業(yè)務(wù)模式和違約誘因各不相同，他們所面臨的困境，也折射出當下行業(yè)轉(zhuǎn)型期的深層矛盾。舊改神話破滅、國資救援失效的背后，是粗放增長時代的終結(jié)”，業(yè)內(nèi)人士對界面新聞表示。
“巨無霸”舊改項目拖累
綠景中國成立于1995年，并在2014年借殼新澤控股在香港上市，專注于深圳和其他珠三角地區(qū)的舊改項目開發(fā)，尤其在深圳的福田、南山等核心區(qū)域擁有大量優(yōu)質(zhì)土地儲備。
其開發(fā)的白石洲項目號稱是“全國最大的城市更新項目”，規(guī)劃總建筑面積達358萬平方米，總投資高達900億元，預(yù)估貨值更是達到千億級別。
但舊改因前期需要墊付巨額拆遷補償款和過渡期租金，具有開發(fā)周期長、資金沉淀大、審批流程復雜等特點。
從白石洲項目的改造開發(fā)過程來看，該項目自2014年啟動，至今已10年有余，仍未全面入市，期間綠景中國不得不依靠“高杠桿”模式維持開發(fā)。
從項目銷售情況來看，綠景白石洲的一期項目“璟庭”的表現(xiàn)也未如預(yù)期。
該項目在2023年9月開盤，分為住宅和商務(wù)公寓兩種住房性質(zhì)。據(jù)中國房地產(chǎn)報統(tǒng)計，截至2月7日，一期項目的2746套房源中，已完成備案的房源僅有758套，整體去化率不到30%。其中，住宅部分的去化率情況相對較好，房源備案748套，去化率59%。
銷售疲軟導致回款速度放緩，也進一步拉長了資金周轉(zhuǎn)的周期。
盡管2024年上半年，該項目為綠景中國貢獻了主要的銷售收入，但公司整體資金鏈仍無法覆蓋債務(wù)壓力。
財報數(shù)據(jù)顯示，2024年上半年，綠景中國實現(xiàn)收益約19.43億元，毛利為4.38億元，期內(nèi)虧損達到16.1億元，公司股東應(yīng)占虧損15.28億元。
從債務(wù)結(jié)構(gòu)來看，截至2024年6月，綠景中國在手現(xiàn)金約為42.7億元，但流動短債約為170.5億元，短期流動性壓力較大。
在2024年的中報里，綠景中國也提到，公司將提升流動性，最大限度的降低經(jīng)營風險。
為緩解流動性壓力，近年來綠景中國也多次出售資產(chǎn)“回血”自救。
2024年6月，其以8.14億元出售深圳虹灣購物中心的部分商業(yè)和車位，同時又以租賃方式，將該物業(yè)及車位租回。而這筆資產(chǎn)賬面價值接近13億元，此次出售產(chǎn)生的虧損近4億元。
此類操作雖然可以短期輸血，但卻進一步削弱了整體的資產(chǎn)質(zhì)量。
綠景中國當下的困境也凸顯了舊改模式在行業(yè)下行期的脆弱性，即縱然項目區(qū)位優(yōu)質(zhì)，若缺乏長期穩(wěn)定的融資支持與市場回暖預(yù)期，高投入的舊改也很容易變成“資金黑洞”。
國資入股難挽頹勢
與綠景中國的運營模式不同，華南城是以“商貿(mào)物流+地產(chǎn)”模式聞名。
早在2022年，深圳特區(qū)建發(fā)集團便以19.1億港元戰(zhàn)略入股華南城，持股比例達29.28%，是“國資馳援”的典型案例。
彼時，市場都期待國資入場能紓困民企，而特區(qū)建發(fā)的介入也不負所望，給華南城一度帶來轉(zhuǎn)機。
在特區(qū)建發(fā)入駐后，通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)收購及協(xié)調(diào)銀團貸款，讓華南城短期流動性壓力有所緩解。
但其支持也受制約，比如無法為華南城提供擔?；蜻`規(guī)注資。2023年，華南城有5只美元債利息違約，特區(qū)建發(fā)雖協(xié)調(diào)展期談判，但最終只有部分債券成功延期到了2027年。
與此同時，在近年來行業(yè)的下行周期下，華南城的營收情況也并不理想。
從財報數(shù)據(jù)來看，2024年上半年，華南城收入同比下降51.7%至12.15億港元，毛利為3.47億港元，期內(nèi)股東應(yīng)占溢利虧損達43.11億港元。
虧損的主要原因包括物業(yè)銷售及交付減少、投資物業(yè)公平值虧損、存貨減值撥備增加、融資成本增加以及租賃收入下跌。
從經(jīng)營模式來看，華南城長期依賴三四線城市物流園概念拿地，但核心收入則主要依賴于物業(yè)銷售，尤其是住宅業(yè)務(wù)。該業(yè)務(wù)在市場下行周期下去化困難，疊加預(yù)售資金監(jiān)管趨嚴，從而導致現(xiàn)金流進一步斷裂。
2024年2月，華南城公告稱無法支付一筆2024年10月到期票據(jù)的強制贖回款項及利息，導致正式違約。
2024年6月，花旗國際指控特區(qū)建發(fā)未履行協(xié)議義務(wù)，并于對其發(fā)起訴訟，索賠14.07億美元，這一糾紛也削弱了市場對華南城債務(wù)重組的信心，成為此次清盤呈請事件的重要導火索。
在陣痛中轉(zhuǎn)型
這兩家華南房企的困境，標志著過去華南地產(chǎn)商傳統(tǒng)發(fā)展模式的終結(jié)，也映射出了整個房地產(chǎn)行業(yè)從“高杠桿、高周轉(zhuǎn)”向“低負債、精細化”轉(zhuǎn)型的必然陣痛。
對于綠景中國來說，其持有的白石洲項目雖面臨銷售壓力，但地段稀缺性仍具有價值。若能調(diào)整開發(fā)節(jié)奏，優(yōu)先推進去化快的住宅地塊，縮短資金回籠周期，同時通過股權(quán)轉(zhuǎn)讓、增資擴股等形式，為公司再融資增信，或可緩解的短期流動性危機。
而對于華南城來說，則要擺脫“重資產(chǎn)持有”模式。其持有的物流園區(qū)、商貿(mào)城等資產(chǎn)雖沉淀大量資金，但仍然可以通過REITs上市等方式盤活。同時，也可以轉(zhuǎn)向輕資產(chǎn)運營模式，如代建產(chǎn)業(yè)園區(qū)、提供物業(yè)管理服務(wù)，打開新的增長極。
若未來華南城能通過法律博弈爭取時間窗口，并依托國資背景實現(xiàn)實質(zhì)性重組，或有望成為當前行業(yè)紓困的參考案例。
從政策層面來看，自去年“9·26”中央政治局會議提出“要促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”后，針對房企流動性危機，中央及地方層面密集出臺支持政策，試圖通過融資協(xié)調(diào)機制、“白名單”、增量資金注入等手段緩解行業(yè)壓力，為市場注入信心。
數(shù)據(jù)顯示，截至2024年底，商業(yè)銀行房地產(chǎn)“白名單”項目貸款金額為5.03萬億元，超過了原來4萬億元目標。截至2025年1月22日，貸款金額又增加了5700億元，房地產(chǎn)“白名單”項目的貸款金額現(xiàn)已達5.6萬億元。
據(jù)了解，為更加精準支持房地產(chǎn)項目合理融資需求，房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制在2024年初已正式建立。
近日，房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制工作專班有關(guān)負責人在答記者問時再次表示，2025年，將進一步貫徹落實中央經(jīng)濟工作會議精神，按照“應(yīng)進盡進、應(yīng)貸盡貸、能早盡早”原則，將符合條件的項目均納入“白名單”，精準支持房地產(chǎn)項目建設(shè)交付，切實保障購房人合法權(quán)益。
同時，有關(guān)部門正積極推動各地運用地方政府專項債券資金加大收回收購閑置土地力度，推進處置存量商品房，支持房地產(chǎn)企業(yè)盤活存量資產(chǎn)；持續(xù)協(xié)調(diào)金融機構(gòu)綜合運用貸款、債券等金融工具，多渠道滿足房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求，保持房地產(chǎn)行業(yè)融資穩(wěn)定。