界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷

界面新聞編輯 | 李慎

歲末年初，房地產(chǎn)行業(yè)不斷傳來好消息，多家房企的債務(wù)重組取得新進(jìn)展。

1月21日晚間，融創(chuàng)中國（01918.HK）發(fā)布公告稱，融創(chuàng)房地產(chǎn)十筆債券的重組方案已全部經(jīng)相關(guān)債券持有人會(huì)議審議通過。這也意味著，融創(chuàng)中國境內(nèi)債重組整體宣告成功。

界面新聞此前報(bào)道，此次融創(chuàng)重組的境內(nèi)公開債，十筆債券存續(xù)金額共154億元，債權(quán)人眾多，并且涵蓋個(gè)人、私募、銀行、信托等多個(gè)類型，于2024年11月27日公布境內(nèi)債二次重組方案。

針對(duì)這種情況，融創(chuàng)打出了“降債、轉(zhuǎn)股、展期、降息”組合拳，提供包括現(xiàn)金要約收購、債轉(zhuǎn)股票/股票經(jīng)濟(jì)收益權(quán)兌付、以資抵債、留債展期四個(gè)選項(xiàng)，可供債權(quán)人靈活選擇。

據(jù)了解，就融創(chuàng)而言，該方案預(yù)計(jì)可削降超過50%的境內(nèi)公司債務(wù)，留債部分最長展期達(dá)9.5年，且5年內(nèi)不再有兌付壓力。

具體來看，如在“現(xiàn)金要約收購”選項(xiàng)中，融創(chuàng)按每張債券面值20%的價(jià)格發(fā)起現(xiàn)金要約購回，現(xiàn)金總金額不超過8億元，方案接納債券本金上限40億元，預(yù)計(jì)最高降債40億元。

在“股票及/或股票經(jīng)濟(jì)收益權(quán)兌付”選項(xiàng)中，通過向特殊目的信托增發(fā)特定數(shù)量的股票，人民幣100元債券對(duì)應(yīng)融創(chuàng)股票13.5股，預(yù)計(jì)新股總發(fā)行5億股，預(yù)計(jì)最高降債37億元。

“以資抵債”選項(xiàng)系設(shè)立服務(wù)型信托，債券持有人享有其控股子公司所持有的特定資產(chǎn)收益權(quán)，標(biāo)的債券每100元面值受償金額35元人民幣，預(yù)計(jì)最高降債30億元。

下一步，融創(chuàng)將安排債券持有人，就其持有的債券在重組方案選項(xiàng)中進(jìn)行選擇、分配。

分析人士稱，“融創(chuàng)是行業(yè)里第一個(gè)真正意義上完成境內(nèi)債重組的房企，立足在讓企業(yè)主體真正恢復(fù)的同時(shí)，又最大程度照顧到各方利益，方案新穎、用時(shí)很短，對(duì)行業(yè)推進(jìn)債務(wù)重組具有一定的借鑒意義?！?/p>

一名出險(xiǎn)房企內(nèi)部人士也認(rèn)為，融創(chuàng)作為首家完成境內(nèi)債化債重組的案例，也算為其他面臨債務(wù)困境的房企提供了可借鑒的途徑?！捌浞桨敢菜慵骖櫟礁鞣絺鶛?quán)人的利益，而且本身融創(chuàng)資產(chǎn)底盤還算扎實(shí)，對(duì)債權(quán)人來說，融創(chuàng)也是未來還能活下去的少數(shù)民營房企之一?！?/p>

而且，從方案公布到重組完成，融創(chuàng)僅用了50余天。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水認(rèn)為，融創(chuàng)化債如此迅速的優(yōu)勢(shì)主要在于，擁有較多優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，融創(chuàng)布局城市基本是一、二線核心城市，一、二線房地產(chǎn)市場(chǎng)較有韌性，這些資產(chǎn)相對(duì)較為優(yōu)質(zhì)。

其次，融創(chuàng)在積極進(jìn)行化債，自救積極。據(jù)知情人士透露，考慮到目前市場(chǎng)情況并未達(dá)到此前預(yù)期，融創(chuàng)近期正在尋求更全面的境外債綜合解決方案。

“隨著境內(nèi)境外化債工作的持續(xù)推進(jìn)，融創(chuàng)將甩開包袱輕裝上陣，從整體上優(yōu)化公司資本結(jié)構(gòu)，增強(qiáng)抗風(fēng)險(xiǎn)能力，為后續(xù)恢復(fù)生產(chǎn)經(jīng)營奠定有利條件?！敝槿耸勘硎?，越來越多的出險(xiǎn)房企在化債時(shí)也會(huì)選擇借鑒融創(chuàng)的方案。

劉水指出，融創(chuàng)另一大優(yōu)勢(shì)則在于其仍保持較強(qiáng)的經(jīng)營開發(fā)能力，2024年上海的融創(chuàng)外灘壹號(hào)院二期熱銷，三次開盤三次售罄，總銷售額高達(dá)約215億元，表明市場(chǎng)對(duì)融創(chuàng)的產(chǎn)品和經(jīng)營開發(fā)能力仍然比較認(rèn)可。

不僅如此，1月12日，作為2025年全國高端市場(chǎng)首批入市的項(xiàng)目，由中信、新湖、融創(chuàng)三方在上海核心風(fēng)貌區(qū)聯(lián)合打造的上海壹號(hào)院二批次開盤，實(shí)現(xiàn)銷售額66億元，實(shí)現(xiàn)去化率超96%，也顯示出融創(chuàng)在市場(chǎng)的品牌認(rèn)可度。

據(jù)界面新聞了解，2025年內(nèi)，該項(xiàng)目還將陸續(xù)推出200余套高層和總價(jià)過億的風(fēng)貌合院產(chǎn)品，總貨值近200億元。

公開信息顯示，截至2024年中，融創(chuàng)未售土儲(chǔ)貨值約1.23萬億元，其中一、二線城市占比近七成。在業(yè)內(nèi)看來，大量優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)在手，融創(chuàng)經(jīng)營業(yè)績的穩(wěn)健恢復(fù)也值得期待。

不僅僅是融創(chuàng)，2025年以來，已有多家房企債務(wù)重組迎來新進(jìn)展。

以境外債重組為例，1月9日，碧桂園發(fā)布公告稱，公司境外債務(wù)重組提案的關(guān)鍵條款，已與由七家知名銀行組成的協(xié)調(diào)委員會(huì)達(dá)成共識(shí)，如果該重組提案得以落實(shí)，將使公司實(shí)現(xiàn)大幅去杠桿化，目標(biāo)是減少債務(wù)最多116億美元。

還有龍光，1月6日宣布，已就境外債整體重組方案的條款與若干境外債權(quán)人達(dá)成一致，整體重組方案將涉及注銷境外債務(wù)，以換取各境外債權(quán)人有權(quán)選擇包括現(xiàn)金支付、短期票據(jù)與強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券的組合、強(qiáng)制可轉(zhuǎn)換債券、長期票據(jù)等多個(gè)選項(xiàng)。

不過，在市場(chǎng)仍處于深度調(diào)整的背景下，房企2025年的債務(wù)壓力依然不小。

克而瑞分?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2025年房企債務(wù)到期規(guī)模甚至要高于2024年，達(dá)到5257億元；其中2025年第三季度為償債高峰，到期規(guī)模約1574億元。

房企方面，也有不少房企的債務(wù)重組并不十分順利。以正榮地產(chǎn)為例，2025年1月1日，公司宣布，境外債務(wù)重組支持協(xié)議已失效。

此外，還有部分企業(yè)遭清盤呈請(qǐng)，化債之路漫長。如時(shí)代中國的清盤呈請(qǐng)被延后至2025年1月27日，還有弘陽地產(chǎn)的清盤呈請(qǐng)聆訊被延期至2025年3月31日等。

整體而言，2025年房企的化債工作能否進(jìn)一步提速，還得看市場(chǎng)能否真正“止跌回穩(wěn)”，以及是否有更大力度的政策出臺(tái)，讓行業(yè)基本面逐步向好。