進(jìn)入2025年，中海在土地市場(chǎng)的野心依舊。

1月16日，深圳迎來(lái)今年第一塊住宅用地出讓?zhuān)垗弲^(qū)龍城街道的G01045-0200宗地，起拍價(jià)17.99億元，該地塊也是龍崗區(qū)在2023年3月底后首次出讓的宅地，再加上地塊位于龍崗中心區(qū)的核心地段，備受業(yè)界關(guān)注。

當(dāng)日，包括華潤(rùn)、招商、中海、越秀在內(nèi)的8家實(shí)力房企都參與了這場(chǎng)競(jìng)拍。

最終，在歷經(jīng)246輪叫價(jià)、將近一個(gè)半小時(shí)的鏖戰(zhàn)后，中海成功競(jìng)得該地塊，成交樓面價(jià)29611元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)70.4%，完全超出市場(chǎng)預(yù)期，也成為深圳近年來(lái)溢價(jià)最高的一塊宅地。

而就在同一天，中海還以40.08億元的底價(jià)成功摘得了北京豐臺(tái)區(qū)西南郊冷庫(kù)及周邊改造項(xiàng)目FT00-2404-0005地塊，成交樓面價(jià)5.8萬(wàn)元/平方米。

一天之內(nèi)，便拿出70億元在北京深圳兩城買(mǎi)地，足以見(jiàn)得中海今年在土地布局上的雄心。

兩宗地均為熱點(diǎn)地塊

就此次拿地的情況來(lái)看，深圳的G01045-0200地塊位于龍崗區(qū)大運(yùn)中心北側(cè)，地理位置優(yōu)越，建筑面積超過(guò)10萬(wàn)平米，是一塊純商品住房用地，無(wú)配建、無(wú)70/90戶型限制，建成后的商品房也不限售價(jià)，參考周邊同類(lèi)改善項(xiàng)目，項(xiàng)目未來(lái)的利潤(rùn)較為可觀。

從市場(chǎng)前景分析，G01045-0200宗地所在的龍崗大運(yùn)板塊一直以來(lái)都是深圳東部樓市的成交熱點(diǎn)區(qū)域。龍崗區(qū)也是2024年深圳新房交易第二高、二手房交易第一高的區(qū)域，受福田、南山等核心區(qū)的輻射影響，改善型買(mǎi)家較多。

“目前片區(qū)項(xiàng)目供給比較多，但新一代面向改善型的好房子較少。中海的品牌和產(chǎn)品打造能力，能帶動(dòng)改善型需求的充分釋放，該項(xiàng)目也將成為2025年中海在深圳業(yè)績(jī)的保障”，廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析指出。

而北京豐臺(tái)西南郊冷庫(kù)的FT00-2404-0005地塊，位于豐臺(tái)區(qū)玉泉營(yíng)街道，屬于麗澤金融商務(wù)區(qū)的輻射范圍，該地塊為純住宅用地，無(wú)多余配建，不限地價(jià)、不設(shè)指導(dǎo)價(jià)，建控規(guī)模約6.91萬(wàn)平米，容積率2.52，限高80米，可做高層建筑。

地理位置上，該地塊所處環(huán)線位置優(yōu)越，北接京滬線，東臨京開(kāi)高速，南靠南三環(huán)，西界規(guī)劃中的柳村路，交通出行十分便利。

并且，作為北京首批謀劃的20個(gè)城中村改造項(xiàng)目之一，該地塊也是豐臺(tái)區(qū)7個(gè)城中村改造項(xiàng)目之一，經(jīng)過(guò)拆遷騰退改造再布局，未來(lái)板塊的面貌和配套也會(huì)再上一個(gè)臺(tái)階。

“從項(xiàng)目周邊的銷(xiāo)售情況來(lái)看，同類(lèi)競(jìng)品項(xiàng)目北京瑞府的網(wǎng)簽率超過(guò)90%，此時(shí)拿地能夠有效補(bǔ)充板塊庫(kù)存，時(shí)機(jī)剛剛好”，中指研究院土地市場(chǎng)研究負(fù)責(zé)人張凱分析表示。

值得注意的是，此次并非中海首次布局豐臺(tái)。

去年12月，中海曾斥資百億拿下北京單幅總價(jià)地王——萬(wàn)泉寺地塊，與此次的西南郊冷庫(kù)地塊直線距離僅300米。

張凱認(rèn)為，此次再布局豐臺(tái)區(qū)域，一方面驗(yàn)證了去年10月中海與豐臺(tái)區(qū)政府簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，計(jì)劃深耕豐臺(tái)的想法；另一方面，也讓市場(chǎng)對(duì)其后續(xù)的項(xiàng)目規(guī)劃充滿期待。

目前市場(chǎng)有觀點(diǎn)推測(cè)，西南郊冷庫(kù)地塊未來(lái)或?qū)⑴c萬(wàn)泉寺地塊項(xiàng)目聯(lián)合打造，北側(cè)地塊以改善大戶型為主力，南側(cè)做成小面積段剛改產(chǎn)品，以多樣化產(chǎn)品來(lái)提升市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。

中海的拿地邏輯

中指研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2024年，中海地產(chǎn)權(quán)益拿地金額688億元，位列全國(guó)百?gòu)?qiáng)房企榜首，比第二名多出了105億元。

回顧中海地產(chǎn)2024年全年的拿地軌跡，不難發(fā)現(xiàn)其在區(qū)域布局上有著清晰的思路。

一線城市始終是中海的重點(diǎn)關(guān)注對(duì)象，深圳、北京等城市的優(yōu)質(zhì)地塊頻繁出現(xiàn)在其拿地清單中。

僅去年一年，中海地產(chǎn)在北京就至少斬獲了4宗重量級(jí)地塊，北京區(qū)域的拿地總金額超過(guò)340億元。在深圳，又與華潤(rùn)置地以185.12億元聯(lián)合拿下了深圳灣的總價(jià)新“地王”，打破了深圳宅地出讓歷史的最高總價(jià)紀(jì)錄。

“中海地產(chǎn)一直聚焦于核心城市、核心地段的優(yōu)質(zhì)改善型項(xiàng)目，這些項(xiàng)目的確定性更強(qiáng)，銷(xiāo)售去化與回報(bào)都非常理想”，在去年3月的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，中海地產(chǎn)行政總裁張智超曾表示。

據(jù)張智超透露，目前公司的投資和銷(xiāo)售都相對(duì)聚焦于4個(gè)一線城市和14個(gè)強(qiáng)二線城市，這些重點(diǎn)城市銷(xiāo)售額規(guī)模將穩(wěn)定在5萬(wàn)億元左右水平，且穩(wěn)定性比其他城市更強(qiáng)。與此同時(shí)，中海還布局了十來(lái)個(gè)機(jī)會(huì)型城市，這些城市的市場(chǎng)容量將穩(wěn)定在1萬(wàn)億左右水平。

高能級(jí)城市往往在經(jīng)濟(jì)、人口、居民消費(fèi)能力等方面強(qiáng)于低能級(jí)城市，在當(dāng)下的房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整期，抗周期性也較強(qiáng)。

以深圳為例，在本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的復(fù)蘇中，表現(xiàn)就十分突出。

樂(lè)有家研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，2024年深圳一手住宅預(yù)售網(wǎng)簽37972套，二手住宅網(wǎng)簽54487套，共成交了92459套，同比2023年一二手住宅的64389套，上漲了44%。尤其在第四季度利好政策的密集發(fā)布下，10-12月新房銷(xiāo)售同比分別增長(zhǎng)56%、191%、228%，成績(jī)十分亮眼。

據(jù)克爾瑞統(tǒng)計(jì)，2024年，中海地產(chǎn)在深圳的權(quán)益銷(xiāo)售金額為256.56億元，位居深圳銷(xiāo)售榜榜首，表現(xiàn)強(qiáng)勁。

“中海也想趁勢(shì)而上，扎根到重點(diǎn)城市、重點(diǎn)區(qū)域，靠單盤(pán)實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)的甜頭，這次也一樣”，李宇嘉表示。

央國(guó)企依舊為當(dāng)下拿地主力

受房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整影響，2024年土地市場(chǎng)熱度提升明顯，但整體呈現(xiàn)出復(fù)雜態(tài)勢(shì)。

供應(yīng)方面，受多種因素影響，土地供應(yīng)節(jié)奏有所波動(dòng)。中指數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2024年住宅用地成交規(guī)模及出讓金降幅均超兩成，土地出讓金僅為2020年高點(diǎn)四成左右；2024年300城各類(lèi)用地出讓金2.7萬(wàn)億元，同比下降23.1%，其中住宅用地出讓金2.1萬(wàn)億元，同比下降27.8%。

溢價(jià)率方面也整體維持在相對(duì)較低的水平，2024年，300城各類(lèi)用地及住宅用地溢價(jià)率分別為3.8%、4.3%，較2023年分別下降0.3和0.4個(gè)百分點(diǎn)，也反映出在行業(yè)的深度調(diào)整階段，房企在拿地時(shí)更加謹(jǐn)慎。

從不同城市的成交情況來(lái)看，規(guī)模均有縮量，其中一線城市土地出讓金占比提升，房企拿地進(jìn)一步聚焦，TOP20城市住宅用地出讓金占全國(guó)比重仍仍舊過(guò)半，如北京、上海、杭州、深圳幾個(gè)核心一二點(diǎn)城市仍是房企重要布倉(cāng)城市，市場(chǎng)整體維持點(diǎn)狀高熱、持續(xù)分化的趨勢(shì)。

從拿地企業(yè)屬性來(lái)看，央國(guó)企及地方國(guó)資仍為拿地的絕對(duì)主力。

中指數(shù)據(jù)顯示，2024年22城累計(jì)拿地金額中央國(guó)企占比46%，地方國(guó)資占比32%，兩者合計(jì)達(dá)78%，較2023年提升3個(gè)百分點(diǎn)。尤其是北京、上海、廣州、深圳等核心熱點(diǎn)城市，央國(guó)企占比均在八成左右。

國(guó)金證券研究認(rèn)為，在當(dāng)前時(shí)點(diǎn)，地產(chǎn)需關(guān)注后續(xù)潛在降準(zhǔn)降息、更大力度政策催化、城中村改造及收儲(chǔ)的持續(xù)落地。持續(xù)推薦穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)且政策敏感形標(biāo)的，房開(kāi)企業(yè)推薦重點(diǎn)布局深耕一線及核心二線城市，主打改善性產(chǎn)品，具備持續(xù)拿地能力的房企。