界面新聞記者 | 王婷婷
界面新聞編輯 | 李慎
2024年是中國房地產(chǎn)市場正式進入“止跌回穩(wěn)”的一年，也是商業(yè)地產(chǎn)市場逐步回暖的一年。
這一年，國內(nèi)主要城市的房地產(chǎn)大宗交易市場顯示出一定的韌性和調(diào)整后的健康發(fā)展態(tài)勢。以一線城市上海為例，戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2024年在各種投資市場上均是穩(wěn)健小年，在該形勢下，上海房地產(chǎn)大宗交易市場依然共錄得117宗、共計707億元的成交，金額相比2023年下降僅14%。
世邦魏理仕華東區(qū)投資及資本市場部負責人王晶告訴界面新聞，上海物業(yè)投資市場交易筆數(shù)年內(nèi)再創(chuàng)新高，買家類型結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變也在潛移默化地影響不同資產(chǎn)類型的交易活躍度。
尤其是長租公寓等居住類資產(chǎn)順勢崛起。據(jù)仲量聯(lián)行統(tǒng)計，2024年全年，長租公寓在上海投資市場中成交金額占比為 14%，成交宗數(shù)占比為 17%，已成為上海投資市場的主流資產(chǎn)類別之一。
不僅如此，2024年上海的寫字樓市場、零售商業(yè)市場、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場以及REITs資產(chǎn)證券化市場都存在不少亮點，使得業(yè)內(nèi)對2025年商辦市場持樂觀積極態(tài)度。
“2025年商業(yè)地產(chǎn)市場將迎來‘智變’之年，在政策調(diào)整、市場需求變化以及科技創(chuàng)新等多個方面的共同作用下，不斷迎來新的發(fā)展機遇?！贝鞯铝盒腥A東區(qū)董事總經(jīng)理黎慶文表示。
投資活躍，零售復(fù)蘇
2024年，上海大宗交易市場表現(xiàn)活躍，買家類型經(jīng)歷重構(gòu)，市場投資意向相對穩(wěn)定。
世邦魏理仕數(shù)據(jù)顯示，2024年上海大宗交易市場的投資型交易金額占比超過六成，但單筆交易規(guī)?？s減明顯，十億元以下交易占比達82.6%。
戴德梁行認為，這意味著投資市場與住宅市場存在難得的同頻現(xiàn)象。具體表現(xiàn)為，2024上海大宗市場“以價換量”特征明顯，買賣雙方均存在愿意達成交易往前走一步的意愿，部分買家認為價格已經(jīng)在足夠低位置，賣家經(jīng)過幾年考慮也愿意在該價位出貨。
而在投資導(dǎo)向交易中，世邦魏理仕指出，區(qū)別于以往由傳統(tǒng)投資者主導(dǎo)的情況，2024年內(nèi)企業(yè)買家投資金額占比達51%，較2023年的24%錄得大幅提升，交易標的多為成熟商務(wù)區(qū)內(nèi)穩(wěn)定運營的優(yōu)質(zhì)辦公樓。
另一方面，零售物業(yè)與酒店的成交比例逐年上升，分別為18%和10%?！澳陜?nèi)錄得多筆地產(chǎn)公司出售優(yōu)質(zhì)零售資產(chǎn)的股權(quán)交易，帶有租約的商鋪裙房類法拍項目也受到中小型企業(yè)買家的青睞?！?/p>
而且，受益于境外游客免簽政策與刺激內(nèi)需補貼政策的進一步放寬，文旅消費需求不斷釋放，地處核心板塊酒店類資產(chǎn)愈發(fā)受到投資者關(guān)注。
各家機構(gòu)預(yù)測2025年此態(tài)勢將延續(xù)。“隨著業(yè)主以價換量帶動交易熱度，當前市場價格正逐漸趨于理性。在經(jīng)歷了市場的波動和價格調(diào)整后，預(yù)計2025年將迎來更多項目入市并成交。”仲量聯(lián)行華東區(qū)投資及資本市場負責人孫翎表示。
零售市場在2024年進一步復(fù)蘇。這一年，上海首店經(jīng)濟仍持續(xù)發(fā)力，零售市場的供應(yīng)類型呈非標多元化走勢。
以2024年四季度為例，上海非核心商圈新增供應(yīng)約73.6萬平方米，同比呈現(xiàn)增長態(tài)勢。從供應(yīng)類型來看，有大體量商業(yè)的代表之一上海薈聚項目，有濱水開放式街區(qū)的西岸夢中心項目，有前店后企的上生新所項目，還有又一二次元打卡勝地百聯(lián)ZX造趣場等，呈現(xiàn)出強調(diào)創(chuàng)新、個性化和差異化，不拘泥于既定規(guī)則和范式的商業(yè)模式。
戴德梁行認為，未來上海的商業(yè)空間和氛圍將更為多元化，如具有場所的獨特性、個性化及人情味的“煙火氣”商業(yè)新場景、基于“快閃店”模式而派生出來的“慢閃店”新零售理念，正逐步在零售市場中嶄露頭角。
不僅如此，2024全年，上海市首店新增總數(shù)達到1269家，與2023年同期相比小幅增長。從入駐品牌及門店空間來看，業(yè)態(tài)創(chuàng)新和體驗式消費趨勢明顯，可持續(xù)時尚和環(huán)保理念奪目。
展望2025年，戴德梁行大中華區(qū)研究內(nèi)容主管Shaun Brodie向界面新聞表示，政府適度寬松的貨幣政策，以及擴大內(nèi)需、提振消費和經(jīng)濟增長的措施，將為上海零售物業(yè)市場帶來良好穩(wěn)固的經(jīng)濟基本面和相對樂觀的前景。
“2025年上海零售物業(yè)市場有望迎來超117萬平方米的新增供應(yīng)?！笔腊钗豪硎酥袊鴧^(qū)顧問及交易服務(wù)部商業(yè)負責人希諾指出，比如位于淮海路的太平洋新天地商業(yè)中心、徐家匯的徐家匯國貿(mào)中心二期等核心商圈的地標性項目，和分布于浦東，蘇州河，北外灘等板塊的綜合型零售項目，新項目的入市將為消費者帶來更好的購物體驗。
寫字樓“以價換量”，倉儲物流迎供應(yīng)高峰
過去一年，上海寫字樓市場交易也回升了。
戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，2024年第四季度上海甲級寫字樓成交環(huán)比上揚，全年以60.4萬平方米凈吸納量收官，比2023年增長55%。
但同樣有以價換量趨勢。由于市場持續(xù)供大于求，業(yè)主進一步下調(diào)租金預(yù)期，2024年四季度全市平均租金降至7.3元/平方米/天，環(huán)比下降1.1%。
仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部資深董事王岳認為，租金下降的同時帶動中央商務(wù)區(qū)和非中央商務(wù)區(qū)內(nèi)的成本驅(qū)動型需求，使得部分大面積租戶獲得有利的租約條款升級至新的辦公空間。其間，甲乙級項目之間的租金價差逐漸縮小，吸引不同行業(yè)的租戶調(diào)整優(yōu)化其租賃策略。
從供應(yīng)來看，2024年，上海甲級寫字樓市場迎來12個優(yōu)質(zhì)項目入市，共計近80萬平方米，主要集中在黃浦、虹口以及徐匯新興板塊。四季度新增項目三個，分別是黃浦“太平洋新天地商業(yè)中心T1”、浦東“前灘中環(huán)廣場”以及虹口“濱港商業(yè)中心”。
“預(yù)計2025年上海甲級寫字樓供應(yīng)壓力持續(xù)，不完全統(tǒng)計甲級寫字樓計劃年度供應(yīng)面積超過百萬平方米，出租率和租金如何企穩(wěn)回升是市場面臨的一大挑戰(zhàn)，仍需較長周期?！?/p>
具體到成交類型，2024年上海寫字樓以專業(yè)服務(wù)、貿(mào)易制造、金融、TMT四大行業(yè)居前。其中，專業(yè)服務(wù)業(yè)是年內(nèi)最主要的租賃需求來源，租賃面積占比達27%，主要包含律所、教育、咨詢、廣告及聯(lián)合辦公等。
戴德梁行認為，2025年這些企業(yè)將繼續(xù)引領(lǐng)上海甲級寫字樓市場租賃需求。
倉儲物流市場在經(jīng)歷了2023年的活躍之后，于2024年迎來供應(yīng)高峰。
據(jù)世邦魏理仕統(tǒng)計，2024年上海倉儲物流市場迎來歷史性的供應(yīng)高峰，共計7個新項目，總體量達135.5萬平方米，位于上海西南區(qū)域的金山、青浦、松江和奉賢，多為三層及以上物業(yè)。其中新宜金山銀河一號A地塊（三期）體量達到70萬平方米，是上海有史以來規(guī)模最大的高標倉。
值得一提的是，和充沛的供應(yīng)相比，需求較為萎靡，2024年全年凈吸納量歷史首次為負值，達-15萬平方米。
與之形成對比的是華南市場，2024年跨境電商持續(xù)發(fā)力，其成交量對市場整體凈吸納量的貢獻占絕對優(yōu)勢。數(shù)據(jù)顯示，2024年華南五市非保稅物流倉儲市場連續(xù)第二年錄得超過200萬平方米的凈吸納量，這一數(shù)字在全國范圍內(nèi)處于領(lǐng)先水平。
世邦魏理仕中國區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)負責人孫潔向界面新聞表示，周期性的經(jīng)濟下行及上海都市圈歷史性的供應(yīng)高峰帶來了2024年上海罕見的負吸納量?！暗侨A東地區(qū)也看到了跨境電商的需求和潛力，嘉興、寧波、上海浦東包括杭州等都已經(jīng)出臺了相關(guān)政策，這將為華東的倉儲物流的去化帶來積極影響?！?/p>
孫潔告訴界面新聞，另一方面，2025年上海都市圈的供應(yīng)高峰將迎來尾聲，隨著空置面積的不斷去化，租金有望止跌企穩(wěn)。隨著供需關(guān)系的大幅改善，上海倉儲物流市場有望走出低谷迎來復(fù)蘇。
整體而言，商業(yè)地產(chǎn)市場將在新的一年持續(xù)釋放積極信號。據(jù)德勤發(fā)布的一份關(guān)于2025年商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)展望報告顯示，全球商業(yè)地產(chǎn)業(yè)主和投資者預(yù)計，2025年將成為在經(jīng)歷連續(xù)兩年收入低迷和支出縮減之后的復(fù)蘇轉(zhuǎn)折點。
據(jù)調(diào)研，超過68%的受訪者預(yù)計2025年商業(yè)房地產(chǎn)的基本面將有所改善，包括資本成本、資本可用性、房價、交易活動、租賃活動、租金增長和空置率等方面。但2023年調(diào)研中，只有27%的受訪者持此觀點，反映樂觀情緒顯著升溫。
以國內(nèi)為例，近年來面臨違約風險的房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)尋求境外債務(wù)重組，其中大多已開展工作并陸續(xù)進入最后階段。而隨著內(nèi)地保交樓項目逐漸完工，預(yù)計2025年的重點將轉(zhuǎn)向境內(nèi)債務(wù)重組及如何盤活土地資源。這對整體商業(yè)地產(chǎn)市場的復(fù)蘇改善有重要意義。