界面新聞記者 | 王婷婷

2024年，中國房地產(chǎn)行業(yè)步入深度調(diào)整周期的第三年，市場在“5.17”和“9.26”兩輪重大舉措落地后出現(xiàn)積極信號，“止跌回穩(wěn)”初見成效，新房、二手房成交量明顯增加，房價也出現(xiàn)回穩(wěn)勢頭。

根據(jù)12月16日國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，11月全國70城新房及二手房價格走勢均發(fā)生積極變化，各線城市同比降幅2024年以來首次均收窄，房價上漲城市數(shù)量明顯增多。臨近年末，市場交易更是趨于活躍。

展望2025年，房地產(chǎn)將進入“止跌回穩(wěn)”的關(guān)鍵期。

其中，經(jīng)濟企穩(wěn)、適度寬松的貨幣政策、持續(xù)有力的房地產(chǎn)支持政策是促進市場恢復(fù)的重要因素。業(yè)內(nèi)預(yù)測，2025年，“穩(wěn)樓市”支持政策有望繼續(xù)落地，房地產(chǎn)觸底回穩(wěn)可期。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)告訴界面新聞，2025年政策重點依然在一二線城市，尤其是一線城市將繼續(xù)發(fā)揮“樓市風向標”的作用，預(yù)計一線城市調(diào)控政策會進一步寬松。

2024年，或許是中國房地產(chǎn)市場有史以來政策最忙的一年。

據(jù)中指研究統(tǒng)計，截至2024年11月末，從中央到地方陸續(xù)出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策累計逾700次。從4月中央政治局會議提出“消化存量、優(yōu)化增量”，到9月“促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，再到12月“穩(wěn)住樓市”，從供需兩端發(fā)力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場，樓市調(diào)整政策不斷升級。

這期間，建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機制、商業(yè)銀行不斷加大對“白名單”項目的支持力度、“四個取消、四個降低、兩個增加”組合拳等，政策所釋放的累積效應(yīng)也在2024年逐步顯現(xiàn)。

一線城市最為明顯。尤其是自10月份以來，多地樓市出現(xiàn)銷售高潮。

以北京為例，10月份新房網(wǎng)簽0.45萬套，環(huán)比增加 50.1%；二手房網(wǎng)簽1.71萬套，環(huán)比增加32%，同比增加70%，創(chuàng)19個月以來新高。

在上海，10月新房成交67萬平方米，環(huán)比增加31%，同比增加14%；二手房成交182萬平方米，環(huán)比增加53%，同比增加77%。

11月份，新政繼續(xù)發(fā)力，樓市熱銷態(tài)勢得以延續(xù)。

以二手房市場為例，北京二手房網(wǎng)簽超1.8萬套，創(chuàng)20個月新高；上海二手房成交量2.7萬套，創(chuàng)44個月新高；深圳二手房網(wǎng)簽7125套，創(chuàng)50個月新高；廣州二手房網(wǎng)簽1.3萬套，創(chuàng)19個月新高。

在一線城市回暖的輻射下，加上樓市支持政策持續(xù)落地，商品房市場熱度開始向二三線城市傳導(dǎo)。

尤其以杭州、成都、武漢等城市表現(xiàn)亮眼。其間，杭州通過政策放開和改善型住宅的需求推動房價上漲；成都豪宅市場熱銷；武漢則通過政府調(diào)控抓住機會，實現(xiàn)新房成交量的顯著增長。

具體到成都，2024年11月，成都新房成交11401套，環(huán)比上漲56.8%，創(chuàng)下年內(nèi)成交最高值；二手房成交26219套，環(huán)比上漲32.4%，為2023年4月以來最高值。進入12月，成都新房、二手房成交繼續(xù)延續(xù)復(fù)蘇的勢頭。

杭州也不例外，11月份，杭州新房以及二手房成交量較之10月均出現(xiàn)上漲，二手房成交量創(chuàng)下單月新紀錄。其中，杭州市內(nèi)10個市轄區(qū)商品住宅成交總量達81.9萬平方米，環(huán)比上漲14.8%，成交規(guī)模連續(xù)三個月增長，為年內(nèi)第二高的水平。

可以預(yù)料到的是，隨著政策效應(yīng)持續(xù)顯現(xiàn)，二線城市例如蘇州、鄭州、長沙等更多熱點城市的成交量也會迎來明顯上漲，樓市“止跌”隊伍將會繼續(xù)壯大。

“房價和成交量都將處于止跌回穩(wěn)，預(yù)計2025年上半年止跌基本完成。”中國房協(xié)副會長、克而瑞集團董事長丁祖昱認為，雖然回穩(wěn)過程預(yù)計會比較長，但包括杭州、上海、天津、成都、深圳、西安、合肥、蘇州、北京和廣州在內(nèi)的多個城市，可能率先實現(xiàn)回穩(wěn)。

上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦也指出，在經(jīng)濟基本面穩(wěn)定的前提下，一線和強二線樓市將實現(xiàn)“止跌企穩(wěn)”。

在宋紅衛(wèi)看來，2025年最大的變化應(yīng)該是房地產(chǎn)資產(chǎn)價格的定價邏輯發(fā)生重要變化，由原來預(yù)期估值的邏輯，向回歸經(jīng)濟面定價的邏輯轉(zhuǎn)變。

“在此影響下將表現(xiàn)為，一線城市與核心二線城市的優(yōu)質(zhì)新房項目會創(chuàng)新高，走出獨立行情，但二、三線城市的新房價格將面臨著調(diào)整的壓力，促銷走量或較為普遍。二手房市場仍是以價換量的邏輯。”宋紅衛(wèi)向界面新聞表示。

當然，2025年新的樓市政策也必不可少，這將是各個城市樓市“止跌回穩(wěn)”的重要支撐。

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜認為指出，12月9日中央政治局會議明確表態(tài)要“穩(wěn)住樓市”，意味著2025年穩(wěn)定房地產(chǎn)市場對于宏觀經(jīng)濟的發(fā)展至關(guān)重要。

“接下來，在前期政策加速落實的基礎(chǔ)上，更多增量政策也應(yīng)持續(xù)跟進，比如在繼續(xù)優(yōu)化一線城市購房限制性政策、加大住房補貼等方面，進一步推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)?！?/p>

東方金誠首席宏觀分析師王青研判，2025年，以下調(diào)居民房貸利率、增加房企信貸投放、加快推進貨幣化安置方式實施城中村改造和專項債資金收購保障房為代表，供需兩端的房地產(chǎn)支持政策也還有進一步加碼空間。

在政策支持力度顯著加強的情況下，未來房地產(chǎn)市場勢必會出現(xiàn)新機會。

2025年，各房企也將面臨新的考驗?？硕鹧芯勘硎?，一方面出險房企仍應(yīng)以保交付為主要目標，同時繼續(xù)開源節(jié)流緩解流動性壓力。另一方面，其余房企仍需盡可能保證貨量供應(yīng)、做好營銷，以促進項目成交去化。

“同時，企業(yè)也需要持續(xù)關(guān)注產(chǎn)品升級迭代、加強產(chǎn)品力打造，在日趨加劇的行業(yè)競爭中強化發(fā)展優(yōu)勢，為后續(xù)市場的復(fù)蘇做好準備。”

至于投資方面，宋紅衛(wèi)表示，仍會延續(xù)“以銷定投”的邏輯?！?025年房企投資戰(zhàn)略會進一步收縮，投資重點區(qū)域會聚焦在核心城市的核心區(qū)域，部分企業(yè)還會積極參與到核心城市的城市更新和舊改的賽道?！?/p>

整體而言，2025年仍是政策、市場、購房者等多方博弈的一年。同時也是加速市場風險的出清的一年。業(yè)內(nèi)預(yù)測，“如果2025年上半年風險能夠出清，全國樓市有望在2025年下半年筑底?！?/p>