界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷

2024年，央企中海在地產(chǎn)界賺足了眼球。行業(yè)仍處深度調(diào)整期，中海在一線城市的多個(gè)豪宅盤(pán)頻頻“日光”，本就令同行們心生羨慕，現(xiàn)在這家房企又在樓市風(fēng)向標(biāo)上海登上了銷冠的寶座，堪稱行業(yè)最大贏家。

12月25日，上海迎來(lái)6盤(pán)齊開(kāi)，最受關(guān)注的當(dāng)是位于徐匯區(qū)的中?！ゎI(lǐng)邸玖序，開(kāi)啟年內(nèi)第五批次開(kāi)盤(pán)。延續(xù)前幾次的熱銷態(tài)勢(shì)，此次推出的118套平均總價(jià)約4100萬(wàn)元的濱江大平層房源，在30分鐘左右全部售罄。至此，該項(xiàng)目在年內(nèi)實(shí)現(xiàn)清盤(pán)，累計(jì)銷售282億元。

當(dāng)日，中海地產(chǎn)上海公司便對(duì)外宣布，2024年，公司在上海的總銷售額突破700億元，達(dá)到約700.11億元，成為全國(guó)性房企在單個(gè)城市最高銷售紀(jì)錄的保持者。

擠下招商，奪得銷冠

2024年的上海樓市，中海必定占據(jù)一席之地，從年初到年末，關(guān)注度頗高。

今年4月2日，黃浦區(qū)新天地板塊的中?！ろ槻晾镩_(kāi)盤(pán)，當(dāng)日實(shí)現(xiàn)196.53億元銷售額，刷新全國(guó)單個(gè)樓盤(pán)的開(kāi)盤(pán)銷售紀(jì)錄。隨后，趕上徐匯濱江板塊熱度持續(xù)攀升，中海接連推出的中?！ゎI(lǐng)邸玖序等項(xiàng)目也不斷“日光”，到年底直接逆襲成上海樓市銷售額第一。

上海中原地產(chǎn)資深分析師盧文曦告訴界面新聞，中海算是剛好抓住了今年上海豪宅市場(chǎng)銷售旺盛的勢(shì)頭，一個(gè)位于新天地，一個(gè)是徐匯濱江，都賣得很好，對(duì)于中海的資金回款有很大的幫助。

“可以看出，中海在拿地方面會(huì)更聚焦，越是聚焦中心區(qū)的，企業(yè)的銷售壓力越小?！北R文曦認(rèn)為，很明顯中海在前期拿地方面應(yīng)該是下了很大的功夫。這也是中海能夠憑借少數(shù)項(xiàng)目躍升至上海銷冠的重要原因。

在此之前的2022年-2023年，招商蛇口連續(xù)兩年霸榜上海銷售額第一。其中，2023年招商蛇口在上海錄得銷售額接近646億元。但今年，中海一來(lái)，便是“王者回歸”，前11個(gè)月，招商蛇口在上海只錄得銷售額256.7億元，排行業(yè)第三，而中海已憑借573.47億元位居第一。

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，招商蛇口雖然長(zhǎng)期在上海深耕，但能夠連續(xù)兩年拿下銷冠，既有自身努力和實(shí)力的成分，但也有運(yùn)氣的因素，畢竟這期間萬(wàn)科、中海、華潤(rùn)因?yàn)槟玫貒鷺?biāo)事件而暫停了在上海拿地，為招商蛇口拿下優(yōu)質(zhì)地塊減少了諸多阻力。

據(jù)界面新聞統(tǒng)計(jì)，2022年招商蛇口至少摘下10幅地塊，位列上海拿地排行榜榜首。2023年，招商蛇口依然是上海土地市場(chǎng)的大贏家，全年單獨(dú)或聯(lián)合其他房企總計(jì)競(jìng)得6幅地塊，總金額近200億元。

但中海等房企的回歸，讓招商蛇口在上海的壓力又回來(lái)了。其“上海心”正一步步由核心區(qū)域擴(kuò)張到上海外環(huán)。到2024年，招商蛇口的拿地和在建項(xiàng)目大多分布在寶山區(qū)、松江區(qū)等非核心區(qū)域。

但中海瞄準(zhǔn)的都是核心地塊。2023年，“解禁”后的中海立馬投身到上海土地市場(chǎng)，優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈，中海多次報(bào)名競(jìng)拍終無(wú)果。

直到當(dāng)年10月份，中海聯(lián)合上海西岸開(kāi)發(fā)以底價(jià)240.16億元競(jìng)得上海徐匯區(qū)西岸數(shù)智中心地塊，才算在上海拿地“破冰”，也即如今的中海領(lǐng)邸·玖序項(xiàng)目。

中海深知，行業(yè)大調(diào)整之際，唯有核心城市核心地塊才能取勝，自2023年以來(lái)便主要聚焦于高能級(jí)城市拓儲(chǔ)。

數(shù)據(jù)顯示，2023年中海新增貨值2404.2億元，總購(gòu)地金額1342.1億元，其中四個(gè)一線城市權(quán)益購(gòu)地金額占比約60%。其間，中海地產(chǎn)在上海、深圳、廣州共摘得3宗百億級(jí)地塊，與“地王”標(biāo)簽深度捆綁。

2024年依然如此。在年初召開(kāi)的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，中海地產(chǎn)行政總裁張智超表示，中海一直對(duì)凈利潤(rùn)率特別看重，也是研判投資的核心指標(biāo)，堅(jiān)守主流城市、主流地段、主流產(chǎn)品的投資理念，堅(jiān)守投資刻度。

這也是2024年的中海能夠在上海等城市取得熱銷戰(zhàn)績(jī)的關(guān)鍵，而退居外環(huán)的房企如招商蛇口在上海則面臨發(fā)展失利，銷冠寶座只得“拱手讓人”?！罢猩躺呖谝郧霸谑兄行囊灿许?xiàng)目，但賣了之后沒(méi)有迅速補(bǔ)貨，所以今年就有些吃虧了?！币幻麡I(yè)內(nèi)人士向界面新聞表示。

勇奪地王，蓄力明年

2024年，在各大一線城市屢戰(zhàn)屢勝的中海依然將目光放到優(yōu)質(zhì)熱門地塊，近期又在北京、深圳接連斬獲3宗百億級(jí)地塊。

其中位于深圳灣后?？偛炕氐腡107-0107地塊出讓總價(jià)達(dá)185.12億元，成為年度“全國(guó)地王”，在北京則斥資近264億元拿下兩宗地塊，看起來(lái)要為2025年的繼續(xù)熱銷打下基礎(chǔ)。

中海在銷售、拿地方面的“高調(diào)”，令市場(chǎng)再次認(rèn)識(shí)到核心板塊的重要性。很快，所有房企開(kāi)始圍攻核心地塊，土地競(jìng)拍愈發(fā)激烈，中海在上海拿地也遇阻，2024年只拿下楊浦區(qū)兩宗地。

“中海很聰明，公開(kāi)市場(chǎng)拿不到好地，還可以‘曲線救國(guó)’，比如舊改地塊之類的?！鄙虾Ｒ幻麡I(yè)內(nèi)人士告訴界面新聞，中海其實(shí)非常注重拿地，很多企業(yè)都拼不過(guò)?！罢猩躺呖谝部梢赃m當(dāng)調(diào)整策略，往這方面投入，只看愿不愿意了?！?/p>

舉例而言，去年10月在上海240.16億元底價(jià)拿下的徐匯地塊，也幾乎是“內(nèi)定”。2023年3月，中海董事長(zhǎng)顏建國(guó)曾在深圳與上海市徐匯區(qū)委書(shū)記曹立強(qiáng)會(huì)談，中海集團(tuán)官網(wǎng)消息稱，雙方就中海在徐匯業(yè)務(wù)發(fā)展，推進(jìn)相關(guān)項(xiàng)目合作進(jìn)行深入交流。而10月份的拿地，可稱之為雙方合作的初步落地。

包括今年上海入市的新天地板塊中?！ろ槻晾镯?xiàng)目，也是中海在禁止上海公開(kāi)拿地期間，與上海黃浦區(qū)簽約的歷史風(fēng)貌保護(hù)及城市更新項(xiàng)目，總投資額高達(dá)590億元。

可見(jiàn)，在當(dāng)前的樓市格局下，房企不僅要有拿地的實(shí)力和運(yùn)氣，還要有獲得地方政府認(rèn)可的優(yōu)勢(shì)，才有機(jī)會(huì)贏得進(jìn)入賽場(chǎng)的入場(chǎng)券，實(shí)現(xiàn)逆勢(shì)突圍。

不管怎樣，中海今年在上海是實(shí)力與運(yùn)氣兼有，但2025年能否保持，面臨不確定性。

“2024年上海豪宅市場(chǎng)的這種勢(shì)頭，放到2025年是否還會(huì)這么活躍，走勢(shì)如何，沒(méi)有任何人敢拍胸脯保證。而且市場(chǎng)供應(yīng)還會(huì)不斷增加，但高凈值人群還有多少，夠不夠，都很難說(shuō)?！北R文曦指出。

就中海而言，項(xiàng)目獲得熱銷并不意味著完全勝利，接下來(lái)也面臨集中交房的挑戰(zhàn)，能否如期保質(zhì)交房，都關(guān)乎著房企的品牌、實(shí)力、口碑等，也直接影響到后續(xù)其他項(xiàng)目的銷售。

某市場(chǎng)業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)今包括中海、保利、華潤(rùn)等央企房企也都面臨口碑下滑，“華潤(rùn)也有維權(quán)，曾經(jīng)那么好的口碑?！?/p>

比如中海在上海另一個(gè)城市更新項(xiàng)目中海·海上和集，位于楊浦區(qū)江浦板塊，均價(jià)13.5萬(wàn)元/平方米，同樣屬于內(nèi)環(huán)內(nèi)項(xiàng)目，從2023年8月入市到現(xiàn)在，仍有少量房源處于續(xù)銷中。而且，該項(xiàng)目今年因質(zhì)量問(wèn)題、降標(biāo)等多次收到業(yè)主維權(quán)信。

一名業(yè)主告訴界面新聞，目前仍然沒(méi)有什么進(jìn)展，“工人似乎都回去過(guò)年了?！?/p>

不僅是上海，在全國(guó)多個(gè)城市，中海今年都存在項(xiàng)目維權(quán)的情況。

以位于北京石景山古城的中海長(zhǎng)安譽(yù)為例，該項(xiàng)目業(yè)主表示“還沒(méi)收房，就發(fā)現(xiàn)各種減配?！痹谒拇ǔ啥?，中海新川華府項(xiàng)目同樣面臨降質(zhì)減配，業(yè)主全部拒收房。長(zhǎng)沙今年的熱銷項(xiàng)目中海寰宇天下，業(yè)主稱“高價(jià)低配，輕奢定位但是以最低配版本的建造標(biāo)準(zhǔn)?！?/p>

2025年，中海能再創(chuàng)造銷售奇跡嗎？上海的銷冠之位又能否保??？開(kāi)始進(jìn)攻內(nèi)環(huán)的招商蛇口，有沒(méi)有機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)改運(yùn)？