界面新聞記者 | 鄒文榕

不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記試點來了！

近日，國家金融監(jiān)督管理總局北京監(jiān)管局、北京市規(guī)劃和自然資源委員會聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于做好不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記工作的通知（試行）》（京金發(fā)【2024】337號，下稱：《通知》），明確北京轄內(nèi)信托公司可以按照上述《通知》，將北京市行政區(qū)域范圍內(nèi)的不動產(chǎn)設(shè)立不動產(chǎn)信托，《通知》自印發(fā)之日起試行一年。

不動產(chǎn)信托是指委托人依法將其不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移給信托機構(gòu)，由信托機構(gòu)按照委托人的意愿以受托人名義進行管理、運用和處分的信托業(yè)務(wù)。

而不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記是指委托人將國有土地上已取得合法不動產(chǎn)權(quán)證書的不動產(chǎn)相關(guān)權(quán)利轉(zhuǎn)移給信托機構(gòu)，依法向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請將信托財產(chǎn)權(quán)利和其他法定事項記載于不動產(chǎn)登記簿的行為。

《通知》表示，委托人交付的不動產(chǎn)應(yīng)符合不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件，權(quán)屬清晰，不存在權(quán)利限制情形。北京轄內(nèi)信托機構(gòu)以北京市行政區(qū)域范圍內(nèi)的不動產(chǎn)設(shè)立不動產(chǎn)信托的，信托財產(chǎn)登記適用本通知。

“本次試點文件主要是在不動產(chǎn)信托非交易性過戶制度方面的明確，有利于強化風險隔離功能、降低委托人的信托設(shè)立成本?！庇靡嫘磐芯W(wǎng)研究員喻智向界面新聞記者表示。

喻智認為，不動產(chǎn)信托登記制度對促進服務(wù)信托及公益/慈善信托有明顯的支持作用，既可以拓展相關(guān)信托業(yè)務(wù)的受托財產(chǎn)范圍、簡化操作環(huán)節(jié)、減少信托設(shè)立成本；又可以在一定程度上拓展信托的業(yè)務(wù)場景，比如以房養(yǎng)老的養(yǎng)老金融產(chǎn)品、不動產(chǎn)家族信托等。

功承瀛泰律師事務(wù)所律師唐潮還向記者提到，本次《通知》也將有助于推動一些特殊需要信托，以及遺囑信托業(yè)務(wù)的發(fā)展。

“過往上述信托的委托人群體不愿意設(shè)立不動產(chǎn)信托的一部分原因是因為財產(chǎn)簡單地登記到受托人名下，這會給委托人帶來極大的不安全感。本次《通知》則提供了一個新的解決方案，可以緩解這類委托人主觀上對財產(chǎn)喪失控制的顧慮。”唐潮表示。

根據(jù)《通知》安排，不動產(chǎn)信托財產(chǎn)登記的辦理流程共計三步：首先需要進行信托產(chǎn)品預(yù)登記。不動產(chǎn)信托成立前，信托機構(gòu)應(yīng)當根據(jù)信托登記相關(guān)規(guī)定在中國信托登記有限責任公司辦理信托產(chǎn)品預(yù)登記，取得產(chǎn)品編碼、信托預(yù)登記完成通知書。

預(yù)登記之后，委托人與信托機構(gòu)共同簽訂信托文件，且信托文件中應(yīng)明確信托目的、信托財產(chǎn)、信托期限、信托當事人的權(quán)利義務(wù)、信托財產(chǎn)管理、運用和處分等具體內(nèi)容。

最后，委托人與信托機構(gòu)共同向不動產(chǎn)登記機構(gòu)提出登記申請，不動產(chǎn)登記機構(gòu)根據(jù)系列證明完成不動產(chǎn)登記轉(zhuǎn)移登記。

界面新聞記者了解到，信托財產(chǎn)登記作為我國民商事登記制度的重要補充，是發(fā)揮信托靈活性和功能優(yōu)勢，保障信托財產(chǎn)獨立性的重要制度安排。

但作為一項系統(tǒng)性工程，由于缺乏配套的制度安排，信托財產(chǎn)登記制度在我國長期處于“有法可依、無法操作”的狀態(tài)。

2001年頒布的《信托法》第10條中雖明確信托財產(chǎn)需要“辦理信托登記”的要求，但沒有作出進一步具體規(guī)定；2015年頒布的《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第106條中雖然為不動產(chǎn)信托登記預(yù)留了接口，但不動產(chǎn)信托登記規(guī)則至今也未有明確。

清華大學法學院金融與法律研究中心研究員楊祥向記者分析表示，由于不動產(chǎn)權(quán)屬的移轉(zhuǎn)是以辦理不動產(chǎn)登記為前提，是否辦理信托財產(chǎn)登記將直接決定不動產(chǎn)信托是否生效。在信托財產(chǎn)登記制度缺乏的背景下，民眾沒法直接將房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給信托公司，成立不動產(chǎn)信托。

“盡管可以通過股權(quán)信托的架構(gòu)，用SPV企業(yè)來持有不動產(chǎn)，這種曲線救國的方式也能設(shè)立不動產(chǎn)信托，但復(fù)雜架構(gòu)會增加成本，而且在不動產(chǎn)權(quán)證書上沒法標注其信托財產(chǎn)的身份?！睏钕橹赋觥?/p>

“而另一方面，國內(nèi)居民的財富構(gòu)成很大比例就是房地產(chǎn)等不動產(chǎn)，中國又進入了史無前例的傳承窗口期，未來30年將有超過100萬億元的資產(chǎn)將傳承給下一代?！睏钕樘岬?，“此外，伴隨不動產(chǎn)信托的先行先試，受制于信托財產(chǎn)登記制度不完善的股權(quán)信托也同樣將迎來發(fā)展的重大機遇?！?/p>

值得一提的是，從業(yè)內(nèi)的反饋來看，盡管本次《通知》的出臺對將極大拓展信托業(yè)的展業(yè)范圍，以及信托規(guī)模，但有待豐富完善的地方亦較為明細。

據(jù)唐潮分析，將不動產(chǎn)作為信托財產(chǎn)的信托業(yè)務(wù)，目前最大的障礙不在登記制度上，而是在稅收制度上。由于交易過戶限制，導(dǎo)致受托人只能從委托人手上“購買”不動產(chǎn)，這就會產(chǎn)生相應(yīng)的稅費，成為阻礙委托人設(shè)立不動產(chǎn)民事信托的障礙之一。

“從《通知》內(nèi)容推測，此類‘非交易過戶’，依然是需要繳稅的。具體如何納稅需要等后續(xù)稅務(wù)部門的進一步明確。當然從信托業(yè)務(wù)本身的角度來說，納稅是應(yīng)有之義，除非是為了慈善目的，否則也沒有給與優(yōu)惠的必要?！碧瞥北硎尽?/p>

信托專家廖鶴凱還提到，不動產(chǎn)信托財產(chǎn)交易會產(chǎn)生交易記錄和信托文件，如此又會突破信托的保密性原則。

“此外，物權(quán)法和信托法的待完善地帶，登記為不動產(chǎn)信托還需要確認是否獨立于信托公司和委托人，這樣才能明確區(qū)分財產(chǎn)的處置問題，特別是涉及到主體查封凍結(jié)財產(chǎn)的時候。”廖鶴凱表示。