界面新聞記者 | 王婷婷

2024年是中國不動產(chǎn)市場“止跌企穩(wěn)”之年，也是中國不動產(chǎn)投資與管理進(jìn)入新階段的一年。

從今年初至三季度，房地產(chǎn)政策頻出，多舉措、多方位促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展。尤其是三季度以來，9月24日金融三部門率先提出多項房地產(chǎn)支持政策，隨后中央政治局會議9月底研究經(jīng)濟(jì)形勢，并首次提出“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，12月強(qiáng)調(diào)“穩(wěn)住樓市”，釋放了迄今最強(qiáng)“穩(wěn)地產(chǎn)”信號，政策目標(biāo)直指扭轉(zhuǎn)行業(yè)基本面，為市場注入信心。

隨著房地產(chǎn)行業(yè)步入新周期，不動產(chǎn)投資與管理市場也正經(jīng)歷著變革，舊格局被不斷重塑，新的投資機(jī)遇正在形成。

在12月13日舉辦的2024年第二屆中國不動產(chǎn)基金投資管理年會上，上海市國際股權(quán)投資基金協(xié)會理事長呂厚軍指出，中國城鎮(zhèn)化建設(shè)與房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了長達(dá)20多年的快速成長，為不動產(chǎn)市場帶來巨大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

“辦公樓、購物中心、倉儲物流，新型技術(shù)設(shè)施資產(chǎn)如數(shù)據(jù)中心、充電樁等，這些不動產(chǎn)資產(chǎn)正在成長為萬億級的市場，也吸引了一批全球股權(quán)投資機(jī)構(gòu)的關(guān)注，中國不動產(chǎn)資產(chǎn)成為全球資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)配置的重要標(biāo)的?！?/p>

呂厚軍認(rèn)為，在從增量向存量過渡的階段，中國本土不動產(chǎn)股權(quán)投資基金也深入?yún)⑴c其中，特別是pre-REITs試點(diǎn)三年來，為中國不動產(chǎn)市場的發(fā)展注入強(qiáng)大的資產(chǎn)，通過打通per-REITs、私募REITs到公募REITs，構(gòu)建投資閉環(huán)，進(jìn)一步提升資產(chǎn)的流動性，激活了龐大資產(chǎn)的活力。

今年以來，公募REITs市場首發(fā)項目入市節(jié)奏明顯提速，截至目前，年內(nèi)累計發(fā)行規(guī)模已超500億元。與此同時，全市場公募REITs基金管理人增至25家基金機(jī)構(gòu)，相關(guān)各方參與的廣度與深度持續(xù)拓展。

展望2025年，機(jī)構(gòu)人士表示，“明年可能會有私募REITs出來，而且可能是多點(diǎn)開花，很多的賽道都會發(fā)儲量，多層次的REITs市場未來兩年或許可以坐實(shí)?！?/p>

不動產(chǎn)資產(chǎn)迎來價值“錨”？

“回顧過去一年，上半年REITs市場好于股票市場，隨著國家政策的調(diào)整之后，股票市場的彈性上來，所以REITs又相對平穩(wěn)了些?！鄙虾ｎＭ端侥蓟鸸芾砉靖笨偙O(jiān)孫輝表示，今年以來，公募REITs二級估值得到修復(fù)，其定價邏輯也在不斷被完善。

據(jù)了解，公募REITs市場的快速發(fā)展，其定價邏輯逐步成熟，為基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)進(jìn)入資本市場提供了透明的市場化定價平臺——不僅在一級市場為不動產(chǎn)交易和估值設(shè)定了基準(zhǔn)，還通過二級市場的流通增強(qiáng)了資產(chǎn)的定價發(fā)現(xiàn)功能。

公募REITs估值是不是指導(dǎo)不動產(chǎn)資產(chǎn)的“錨”，是當(dāng)前行業(yè)備受關(guān)注的問題。

孫輝表示，“剛開始做公募REITs的時候，其實(shí)不知道錨在哪，一般都是拿不動產(chǎn)指導(dǎo)公募REITs，現(xiàn)在在向二級過渡，一些腰部行業(yè)分布在分派率上，新項目的分派率高于老項目的分派率，這個分派率的提高就體現(xiàn)了錨的變化，大家對它的風(fēng)險和補(bǔ)償要有一定的價格訴求?！?/p>

“作為投資人，我認(rèn)為大家看頭部項目都有一致的預(yù)期，好項目都搶，沒有什么價格錨，搶得到就是錨，搶不到，就不存在錨的說法?！睂O輝指出，只有在腰部項目上這個價格錨作用才可以體現(xiàn)出，這個錨的選定和判斷才是更多可以看到投資機(jī)構(gòu)在投研能力上的體現(xiàn)。

在國泰君安資管不動產(chǎn)投資部創(chuàng)新業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人張晉看來，關(guān)于REITs的錨，可視為一個是合規(guī)上的錨，還有一個是價格收益上的錨。

合規(guī)上的錨，從最近一兩年開始，越來越多地接觸到發(fā)行人從項目建設(shè)階段、收購階段或者是改造階段，就開始找國泰君安論證后期退出的工作，表示行業(yè)里已基本形成在前期建設(shè)方面合規(guī)的標(biāo)準(zhǔn)、交易結(jié)構(gòu)的安排都在為公募REITs匹配度更高的方向去設(shè)計。

價格方面，對于投資收益測算，從國有企業(yè)收并購的操守來看，還是建議早期以公募REITs的錨介入。張晉表示，“我們在發(fā)行過程中遇到很多資產(chǎn)不錯的資產(chǎn)，主體也不錯，因為種種原因，可能入表的金額和估值比較高，這種情況下不太有利于盤活后續(xù)資產(chǎn)的動作，對于這個錨指導(dǎo)的意識比較強(qiáng)，市場上也確實(shí)在做。”

從一級價格錨來看，現(xiàn)在很多發(fā)行人對于二級公募REITs的估值接受度比較高，目前產(chǎn)權(quán)類的除了保租房這一類估值高一些，其他像產(chǎn)業(yè)園這一塊的估值目前不是很高。

“即便如此，很多的發(fā)行人對于公募REITs的價格尊重還是比較強(qiáng)，因為他們已經(jīng)完全認(rèn)識到REITs是其真實(shí)退出的渠道，這個真實(shí)體現(xiàn)在沒有附帶任何未來的償還負(fù)擔(dān)，還可以保留資產(chǎn)的管理權(quán)。目前投資人和發(fā)行人在公募REITs的錨在價格上的分歧會越來越小?！?/p>

張晉認(rèn)為，但從二級價格來講，觀念上整體公募REITs發(fā)行時間并不長，還有很多的話題在投資人之間，或者是發(fā)行人和投資人之間沒有完全形成共識。

整體而言，中國REITs發(fā)展才三年半，如何定義“錨”，是二級引導(dǎo)一級，還是一級對二級有牽引作用，還處于摸索過程中。

上海信托房地產(chǎn)基金管理總部董事總經(jīng)理王琴表示，這個行業(yè)發(fā)展有三年多時間，目前已接近50支產(chǎn)品，數(shù)量已經(jīng)非常多了，但是容量還不夠大，多少會存在各種各樣的問題，這是一個事物從0到1必然會面臨的問題。

“依然看好REITs市場未來的投資情況。”王琴認(rèn)為，明顯感覺到現(xiàn)在監(jiān)管包括業(yè)內(nèi)都很關(guān)注不動產(chǎn)投資，監(jiān)管傾聽大家的建議，政策也出到點(diǎn)上?！斑@將對市場未來更多元的資產(chǎn)、資金具有非常好的促進(jìn)作用，對REITs未來發(fā)展非常樂觀。”

存量資產(chǎn)大資管時代來了

近期，受利率下行預(yù)期影響，REITs在二級市場迎來普遍上漲。

截至12月13日收盤，近5個交易日，已上市交易的54只公募REITs中，有51只實(shí)現(xiàn)上漲，占比超過九成。其中有2只公募REITs周累計漲幅超11%。中證REITs全收益指數(shù)周累計漲幅約2.6%。

業(yè)內(nèi)認(rèn)為，在低利率環(huán)境下，REITs憑借其穩(wěn)定的分紅特性，有望呈現(xiàn)出更好的市場表現(xiàn)。

張晉分析，從投資策略上來看，公募REITs資金方整體的資金屬性是偏長期，是以配置為主，這一類資金正好又是對于利率下行敏感的資金。

具體到投資策略，從今年年初開始，更多的是以偏防御的這類資產(chǎn)，如保租房、新能源這類的REITs漲得較高，今年到現(xiàn)在有20%的漲幅?！跋駛}儲物流和產(chǎn)業(yè)園，倉儲物流板塊受沖擊比較大，產(chǎn)業(yè)園2023年跌得比較多，今年屬于持平態(tài)勢?！?/p>

另外，消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施今年從3月份開始第一批上市以后，因為屬于新的資產(chǎn)類型，市場對該板塊的未來趨勢看不明確，整體板塊保持基本穩(wěn)定。最近一段時間受中央經(jīng)濟(jì)工作會議里面提及消費(fèi)的內(nèi)容影響，消費(fèi)板塊會表現(xiàn)較好。

“站在這個時點(diǎn)看未來，或許明年投資的關(guān)注點(diǎn)和今年會稍微有點(diǎn)不一樣。”

張晉認(rèn)為，2024年大的主題是偏抗周期的，不能說明年會有一個完整的板塊輪轉(zhuǎn)過來，但是在一些順周期的股票上，有些可能會存在超跌或者是價值低估的機(jī)會。

“能夠登陸REITs市場的資產(chǎn)，從前期跟發(fā)行人接觸來看確實(shí)都是比較優(yōu)質(zhì)的，這些優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)有一個穿越周期的過程，當(dāng)周期在底部的時候可能有一些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)未來對于經(jīng)濟(jì)恢復(fù)環(huán)境下，它的價值和現(xiàn)金流彈性和恢復(fù)能力是比較強(qiáng)的?！?/p>

也就是說，過去是劣幣驅(qū)逐良幣，但現(xiàn)在是良幣驅(qū)逐劣幣，投資不動產(chǎn)正式進(jìn)入存量時代。

可以看到，接下來核心的資產(chǎn)和優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)反而會越來越顯現(xiàn)出它的價值所在。除了位置和品質(zhì)好之外，管理運(yùn)營能力也是見真章的時候，存量資產(chǎn)大的資管時代已經(jīng)到來。

鐵獅門中國董事總經(jīng)理劉夢潔也持同樣的看法。就像最早鐵獅門進(jìn)入中國，成都、天津都關(guān)注，但是現(xiàn)在只看北京、上海、深圳，而且每個城市里面只看個別資產(chǎn)。

“所以，現(xiàn)在越來越集中化，對于投資人而言也一樣，保值可能變成非常重要的一件事，會做資產(chǎn)的重新配置。原先一些舊的、偏的、不是特別好的，或者是已經(jīng)開始走下坡路周期的，可能會做退出和再配置。所有的資源開始向頭部集中?！眲魸嵄硎?。

凱德投資人民幣基金投資總監(jiān)何小亮指出，凱德也在積極向REITs靠攏，明年第一個繼續(xù)的主題就是REITs市場的擴(kuò)容，“我們也會繼續(xù)密切關(guān)注REITs市場以及相關(guān)的pre-REITs的機(jī)會?！?/p>

此外，也期待明年無論是寫字樓市場還是其他的資產(chǎn)市場，供需關(guān)系上希望可以出現(xiàn)一個再平衡。如果再平衡出現(xiàn)，對于凱德和更廣泛的資金管理員來講，會有更多新的投資機(jī)會，或者是更多自身再資本化的機(jī)會都會出現(xiàn)。

同樣也依賴于國家政策支持?！爸挥袊艺呓o得比較足，經(jīng)濟(jì)的基本面企穩(wěn)了，企業(yè)才會好，不動產(chǎn)的載體也才會好，資產(chǎn)的價值才能夠回來?！鄙顒?chuàng)投不動產(chǎn)投資部總監(jiān)趙天玉表示。