文 | 張馨儀
近日，保利物業(yè)依據(jù)青島市相關(guān)通知下調(diào)物業(yè)費之舉，引發(fā)了廣泛關(guān)注，也成為了觀察物業(yè)行業(yè)變革的一個重要窗口。
保利此舉源于青島市發(fā)展和改革委員會于2023年12月29日發(fā)布的通知，依據(jù)《山東省物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》等相關(guān)規(guī)定，對普通住宅物業(yè)服務(wù)區(qū)域的公共服務(wù)及機動車停放收費標準進行了全方位規(guī)范。其中，明確規(guī)定了物業(yè)公共服務(wù)收費指導(dǎo)標準的基準價格，以及根據(jù)物業(yè)服務(wù)區(qū)域收費面積規(guī)模確定的基準價格上浮幅度上限，如收費建筑面積8萬平方米以內(nèi)，上浮幅度不超過20%；8-15萬平方米以內(nèi)，上浮幅度不超過10%；15萬平方米以上，收費標準不得上浮等細則，為物業(yè)收費提供了清晰明確的依據(jù)與框架。
長期以來，物業(yè)費收取與服務(wù)質(zhì)量失衡屢遭業(yè)主詬病。此前諸多以“非普通住宅”之名打擦邊球、突破前期物業(yè)費限價的項目，引發(fā)業(yè)主對物業(yè)費質(zhì)價不符的投訴糾紛，2023 年 6 月青島市四部門聯(lián)合發(fā)文明確普通住宅界定標準便是針對這一現(xiàn)象的有力回擊。而2024 年青島西海岸新區(qū)曾向 70 家物業(yè)公司發(fā)出警告，要求限期調(diào)整收費標準并退還多收費用，否則將擔法律后果，彰顯政府規(guī)范物業(yè)費的堅決態(tài)度。此既保障業(yè)主消費權(quán)益，使物業(yè)費定價與服務(wù)內(nèi)容受清晰界定與監(jiān)管，也倒逼物業(yè)公司提升服務(wù)水平，摒棄粗放管理，于政策框架內(nèi)謀可持續(xù)發(fā)展。
保利物業(yè)的降費行動，在市場競爭層面會產(chǎn)生深遠影響。以保利觀堂為例，其東區(qū)建筑面積為115740.99平方米、收費面積約為9萬平方米，西區(qū)建筑面積為183669.57平方米、收費面積約為13萬平方米，依據(jù)文件規(guī)定，其物業(yè)費從2.80元/平方米/月調(diào)整到2.77元/平方米/月 。不僅如此，青島保利物業(yè)還宣布市北區(qū)的保利天匯和保利大國璟的物業(yè)費從每平米3.02元降至2.52元，降幅達16%。這種降價行為給其他物業(yè)公司帶來了巨大壓力，很可能觸動整個行業(yè)的價格調(diào)整連鎖反應(yīng)。
在競爭激烈的物業(yè)市場中，價格一旦成為競爭焦點，物業(yè)公司就必須重新審視自身的運營效率、成本控制以及服務(wù)創(chuàng)新能力。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2023年，52家上市物企總在管面積雖由2020年的40.8億平方米增長至2023年的76.0億平方米，但四年復(fù)合增長率為23.0%，年內(nèi)同比增長12.0%，較去年同期下滑5.3個百分點，且2024年物業(yè)股仍持續(xù)震蕩，截至年中，共36家企業(yè)股價較年初/上市首日出現(xiàn)下滑，上市物企股價均值下降至4.0港元，較年初下滑13.1%，僅國資物企股價較為穩(wěn)定，這一切都為物業(yè)行業(yè)拉響了警報，競爭的殘酷性讓企業(yè)經(jīng)營壓力增大。
從業(yè)主權(quán)益的直觀角度出發(fā)，物業(yè)費下調(diào)像一陣清風(fēng)，舒緩了業(yè)主的經(jīng)濟壓力。然而一旦當視角切換至物業(yè)行業(yè)的發(fā)展全景，眼前呈現(xiàn)的則全然是另一番光景——不難發(fā)現(xiàn)，物業(yè)行業(yè)的格局正面臨重塑。
大型物業(yè)公司如保利物業(yè)，憑借品牌優(yōu)勢、資源整合能力以及規(guī)模效應(yīng)，在價格調(diào)整中可能占據(jù)更有利的地位，甚至借此機會進一步拓展市場份額。
保利物業(yè)自2021年首次提出“國資服務(wù)”概念以來，至今已服務(wù)約6000家企業(yè)，超400座寫字樓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)，并打造了“超級快充”國資服務(wù)新模型 。而一些小型物業(yè)公司則可能在這場競爭風(fēng)暴中舉步維艱，面臨被淘汰或被整合的命運。
據(jù)統(tǒng)計，目前中國物業(yè)行業(yè)集中度較低，如2020年中國商業(yè)物業(yè)管理行業(yè)CR5僅為12.7%，行業(yè)競爭格局高度分散，這意味著在市場變革中，小型物業(yè)公司的生存空間將進一步被擠壓。
“保利物業(yè)降費”只是一個開始，震蕩的格局也預(yù)示著行業(yè)的新生。強者愈強，弱者愈弱的馬太效應(yīng)將在物業(yè)行業(yè)加速顯現(xiàn)。未來，無論大型企業(yè)，還是中小物業(yè)，都需在這變革浪潮中找準定位，破局突圍，構(gòu)建理想的物業(yè)服務(wù)新生態(tài)。