界面新聞?dòng)浾?| 楊冰柯
多個(gè)城市落地政策明確支持提升得房率，各大開(kāi)發(fā)商們可以放開(kāi)手腳拼產(chǎn)品了。
12月12日，杭州市規(guī)劃和自然資源局官網(wǎng)發(fā)布了《杭州市規(guī)劃和自然資源局印發(fā)關(guān)于優(yōu)化建設(shè)項(xiàng)目容積率及相關(guān)指標(biāo)計(jì)算規(guī)則的通知》。
通知稱(chēng)封閉式陽(yáng)臺(tái)，算一半面積。最多的關(guān)鍵詞是“不計(jì)容”，比如開(kāi)放式風(fēng)雨連廊，不納入容積率計(jì)算；“無(wú)圍護(hù)架構(gòu)的非機(jī)動(dòng)車(chē)坡道和機(jī)動(dòng)車(chē)坡道的輕質(zhì)結(jié)構(gòu)車(chē)庫(kù)出入口頂棚不納入容積率計(jì)算；在項(xiàng)目用地范圍內(nèi)配建，建成后移交電力部門(mén)的變配電房、開(kāi)閉所，不納入容積率計(jì)算；除詳細(xì)規(guī)劃要求配建的公共服務(wù)配套設(shè)施外，地塊內(nèi)其他按規(guī)范要求配建、建成后按規(guī)定移交相關(guān)部門(mén)的社區(qū)、養(yǎng)老、托育、衛(wèi)生、文體等公共服務(wù)配套設(shè)施，不納入容積率計(jì)算；獨(dú)立于建筑之外的，出室外地面的樓梯及電梯井,不納入容積率計(jì)算；利用城市公共空間并向公眾開(kāi)放的公共連廊，不納入容積率計(jì)算等。
杭州一位市場(chǎng)人士對(duì)界面新聞?dòng)浾弑硎?，這意味著花同樣的錢(qián)，同樣的產(chǎn)權(quán)面積，但能得到更大的使用面積或者可以利用的空間。
從全國(guó)范圍來(lái)看，杭州終于邁上了卷得房率的步伐，但步子不是最大的。
在杭州出臺(tái)有關(guān)提升得房率新政的同一天，湖南《衡陽(yáng)晚報(bào)》消息稱(chēng)，2025年1月1日起，湖南省衡陽(yáng)市自然資源和規(guī)劃局、衡陽(yáng)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、衡陽(yáng)市發(fā)展和改革委員會(huì)聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于全市商品房銷(xiāo)售實(shí)行套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)的通知》。
通知稱(chēng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在簽訂商品房網(wǎng)簽合同時(shí)，應(yīng)與購(gòu)房人約定按套內(nèi)建筑面積（專(zhuān)有建筑面積）計(jì)算商品房?jī)r(jià)款，面積糾紛條款應(yīng)當(dāng)載明以套內(nèi)建筑面積和套內(nèi)建筑面積價(jià)格作為處理面積糾紛的計(jì)價(jià)依據(jù)。
在衡陽(yáng)之前，廣東肇慶第一個(gè)出臺(tái)政策，明確從2024年5月1日起，實(shí)行按住房套內(nèi)面積計(jì)價(jià)宣傳銷(xiāo)售。此外，湖南湘潭市明確提出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可實(shí)行按住房套內(nèi)面積（不含公攤面積）計(jì)價(jià)宣傳銷(xiāo)售。近日，廣西也提出在符合國(guó)土空間規(guī)劃管控要求的前提下，允許建設(shè)單位依法按程序優(yōu)化調(diào)整住宅車(chē)位配建比率、住宅用地配套商業(yè)比率、社區(qū)用房配置，鼓勵(lì)各地結(jié)合實(shí)際細(xì)化優(yōu)化房地產(chǎn)項(xiàng)目容積率計(jì)算規(guī)則，引導(dǎo)市場(chǎng)按住房套內(nèi)面積計(jì)價(jià)銷(xiāo)售。
地市明確提出按住房套內(nèi)面積計(jì)價(jià)宣傳銷(xiāo)售，一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市則主要是在提升得房率上助力新房市場(chǎng)。
比如，深圳今年的建筑設(shè)計(jì)規(guī)則中，增加了計(jì)一半面積的陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深不超過(guò)2.4米，超過(guò)部分的水平投影面積應(yīng)全部計(jì)入規(guī)定建筑面積的內(nèi)容，此前深圳陽(yáng)臺(tái)進(jìn)深不能超2.4米，修訂后可以將進(jìn)深做大，飄窗的進(jìn)深也從0.6增加到0.8。
成都今年出臺(tái)新政稱(chēng)每套住宅的飄窗、陽(yáng)臺(tái)等非公共活動(dòng)空間，水平投影面積不大于該套住宅建面的20%。這意味著，新規(guī)下的新房得房率，可能提高到110%，甚至120%。
合肥新政放寬陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)計(jì)容規(guī)則，擴(kuò)展了社區(qū)公共休閑空間，提升住宅得房率。
各地計(jì)容新規(guī)直接推動(dòng)了樓市開(kāi)發(fā)商們產(chǎn)品力的打造。
在成都，得房率最夸張的項(xiàng)目是成都濱江酈城采用錯(cuò)層的設(shè)計(jì)，家家戶(hù)戶(hù)都能有自己的花園，70%贈(zèng)送率，200%最大得房率，79平米可實(shí)得140平米。
在合肥，綠城在董鋪湖畔的詠溪雲(yún)廬項(xiàng)目部分產(chǎn)品得房率直逼120%，掀起了開(kāi)發(fā)商卷得房率的風(fēng)潮。
根據(jù)浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院，目前來(lái)看，提高“得房率”的方式主要有兩種，一種是修改規(guī)劃條件，部分以前需要計(jì)算公攤的面積現(xiàn)在不算入了，而另一種是通過(guò)各種合規(guī)的建筑設(shè)計(jì)增加業(yè)主的實(shí)際可用空間。
在浙江紹興、溫州、金華、湖州等地市計(jì)容新規(guī)中，內(nèi)容包括：“空中花園綠化陽(yáng)臺(tái)、小區(qū)景觀(guān)綠化亭廊、開(kāi)放式風(fēng)雨連廊等不計(jì)容積率，挑高客廳只算單層面積等?！?/p>
浙報(bào)傳媒地產(chǎn)研究院報(bào)告稱(chēng)，只要合理利用新規(guī)，理論上，“得房率”（實(shí)得率）可以達(dá)到100%，甚至達(dá)到120%。
不過(guò)新房市場(chǎng)提升得房率，對(duì)當(dāng)下二手房市場(chǎng)是個(gè)壓力。
中原地產(chǎn)研究院首席總監(jiān)張大偉表示，2024年全國(guó)各地得房率100%已經(jīng)不新鮮了。卷得房率情況下，樓市一二手房銷(xiāo)售也發(fā)生變化。70%得房率的二手房遇到同面積100%得房率的新房，其價(jià)差大概率能到30%以上。新房市場(chǎng)由于高得房率、創(chuàng)新設(shè)計(jì)和豐富的產(chǎn)品亮點(diǎn)，逐漸開(kāi)始全面壓制了二手房市場(chǎng)。