界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷
在樓市“止跌回穩(wěn)”的大勢(shì)之下，房企的化債之路迎來(lái)曙光，多家民營(yíng)房企的債務(wù)重組獲得突破性進(jìn)展。
12月10日，融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司發(fā)布公告，境內(nèi)債重組迎來(lái)投票表決，在如此短暫的時(shí)間里，已有H6融地01、H0融創(chuàng)03兩只債券獲得持有人會(huì)議表決通過(guò)，另外8只債券還有兩周投票時(shí)間，將于12月23日最終迎來(lái)十只債券整體重組投票結(jié)果。
有機(jī)構(gòu)人士向界面新聞指出，融創(chuàng)的境內(nèi)債權(quán)人數(shù)量多、結(jié)構(gòu)復(fù)雜，一周這么短的投票時(shí)間內(nèi)，就有兩只境內(nèi)債重組通過(guò)，是一份很有含金量的成績(jī)，體現(xiàn)出債權(quán)人對(duì)方案的認(rèn)可。其他8只債券，在預(yù)留出更充足的準(zhǔn)備時(shí)間后，預(yù)計(jì)后續(xù)也會(huì)很順利地通過(guò)。
融創(chuàng)的化債“組合拳”
截至目前，出險(xiǎn)房企數(shù)量已超過(guò)60多家。記者了解到，在化解境內(nèi)債風(fēng)險(xiǎn)方面，大多數(shù)房企曾將債務(wù)展期作為首選，但這種方案核心是以時(shí)間換空間，并沒(méi)有從根本上實(shí)現(xiàn)債務(wù)削減，如今市場(chǎng)回暖始終不及預(yù)期，注定要再度面對(duì)債務(wù)到期的壓力。
此次，融創(chuàng)境內(nèi)債重組率先取得突破性進(jìn)展，也意味著行業(yè)化債正式邁入債務(wù)重組的新階段。
此次融創(chuàng)重組的境內(nèi)公開(kāi)債，涉及十筆債券，存續(xù)金額共154億元，債權(quán)人眾多，并且涵蓋個(gè)人、私募、銀行、信托等多個(gè)類(lèi)型，要提供一個(gè)讓所有債權(quán)人滿意的方案，非常難。
針對(duì)這種情況，融創(chuàng)打出了“降債、轉(zhuǎn)股、展期、降息”組合拳，提供包括現(xiàn)金要約收購(gòu)、債轉(zhuǎn)股票/股票經(jīng)濟(jì)收益權(quán)兌付、以資抵債、留債展期四個(gè)選項(xiàng)，可供債權(quán)人靈活選擇。
其中，現(xiàn)金要約收購(gòu)部分計(jì)劃以不超過(guò)8億元的現(xiàn)金，按照每張債券面值的20%價(jià)格回購(gòu)債券，涉及的債券本金上限約為40億元。
股票及股票經(jīng)濟(jì)收益權(quán)兌付方案，向特殊目的信托增發(fā)特定數(shù)量的股票，人民幣100元債券對(duì)應(yīng)融創(chuàng)股票13.5股，預(yù)計(jì)新股總發(fā)行5億股，預(yù)計(jì)最高降債37億元。
以資抵債方案，將設(shè)立服務(wù)型信托，債券持有人直接或間接享有其控股子公司所持有的特定資產(chǎn)收益權(quán)。獲配以資抵債選項(xiàng)的標(biāo)的債券每100元面值受償金額35元人民幣，預(yù)計(jì)最高降債30億元。
前三個(gè)方案，保守估計(jì)可將融創(chuàng)的境內(nèi)公開(kāi)債壓降超過(guò)50%。
至于留債展期，該方案將融創(chuàng)境內(nèi)公開(kāi)債本金展期9.5年，第5年開(kāi)始兌付本金，利息部分統(tǒng)一降至1%。另外，擬于2025年底前安排現(xiàn)金支付1%及對(duì)應(yīng)利息。
融創(chuàng)在方案設(shè)計(jì)上秉承著市場(chǎng)化原則，現(xiàn)金要約、債轉(zhuǎn)股、以資抵債、留債展期四個(gè)選項(xiàng)，債權(quán)人可根據(jù)自己的持債成本、退出訴求，靈活選擇，沒(méi)有任何強(qiáng)制選項(xiàng)，留債展期部分也沒(méi)有設(shè)置上限。
同時(shí)，方案償債資源也較為優(yōu)質(zhì)，包括現(xiàn)金對(duì)價(jià)、股票、資產(chǎn)等等，體現(xiàn)出誠(chéng)意。尤其融創(chuàng)股票是極具流通價(jià)值的好標(biāo)的，是地產(chǎn)行業(yè)交易量最大的股票之一。數(shù)據(jù)顯示，今年來(lái)，融創(chuàng)股價(jià)累計(jì)上漲超過(guò)90%。
而每逢政策利好，融創(chuàng)股價(jià)都會(huì)領(lǐng)漲。昨日召開(kāi)的中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)，穩(wěn)住樓市股市，防范化解重點(diǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)和外部沖擊，穩(wěn)定預(yù)期、激發(fā)活力，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)回升向好。港股房地產(chǎn)板塊受此影響尾盤(pán)快速拉升。其中，融創(chuàng)中國(guó)表現(xiàn)最為突出，單日漲幅高達(dá)14.68%。
“可以預(yù)見(jiàn)，境內(nèi)債重組一旦成功，對(duì)公開(kāi)債的投資人來(lái)說(shuō)將會(huì)有不錯(cuò)的收益率。這也是為什么融創(chuàng)這次方案帶給市場(chǎng)很大影響，既創(chuàng)新、又能多方共贏?！?一位知情人士分析。同時(shí)，融創(chuàng)也是第一個(gè)提出市場(chǎng)化化債重組方案的案例，低成本持有的債權(quán)人，可以在適當(dāng)折損利益的情況下快速套現(xiàn)，而不愿接受本金損失的投資人可以選擇留債長(zhǎng)展期，最大程度上照顧到了不同債權(quán)人的利益?！?
行業(yè)市場(chǎng)化降債新樣本
融創(chuàng)是業(yè)內(nèi)率先提出境內(nèi)債整體重組方案的房企之一，它的進(jìn)展也牽動(dòng)著行業(yè)諸多的關(guān)注。在此之前，行業(yè)已經(jīng)歷了債務(wù)展期、債務(wù)重組、逆向混改、破產(chǎn)重整等一系列的化債探索。
其中選擇債務(wù)展期道路的企業(yè)頗多，首批完成境內(nèi)債展期的企業(yè)中，已有房企今年6個(gè)月內(nèi)追加兩次展期直至明年3月。
這樣展期的弊端是，在市場(chǎng)遲遲未現(xiàn)根本好轉(zhuǎn)的情況下，對(duì)企業(yè)真正減負(fù)、重回正軌發(fā)揮不了實(shí)質(zhì)作用。而一旦房企經(jīng)歷過(guò)多次展期，債權(quán)人也會(huì)對(duì)公司失去信任。
也有少部分房企選擇走上了破產(chǎn)重整、逆向混改的道路。但破產(chǎn)重整與逆向混改一般需要強(qiáng)大的戰(zhàn)投下場(chǎng)輔助，同時(shí)可能伴隨著強(qiáng)制削債的安排，在當(dāng)下市場(chǎng)環(huán)境中，不具備行業(yè)普遍性。
從目前行業(yè)發(fā)展來(lái)看，房企需要的是一次真正意義上的債務(wù)重組，系統(tǒng)性、長(zhǎng)期性地解決債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，而融創(chuàng)式債務(wù)重組，也被行業(yè)視為樣本。
“融創(chuàng)的債務(wù)重組方案目前推進(jìn)順利，一旦全部通過(guò)，所有未完成境內(nèi)債重組的房企大概率都會(huì)選擇跟進(jìn)?！币幻麡I(yè)內(nèi)人士指出，目前已有不少房企都在著手推進(jìn)境內(nèi)債重組，都很關(guān)注融創(chuàng)境內(nèi)債重組的進(jìn)展，一旦成功就意味著該方案可復(fù)制，可借鑒。
第一，融創(chuàng)是為境內(nèi)債權(quán)人單獨(dú)定制了債務(wù)重組方案，同時(shí)創(chuàng)新采用市場(chǎng)化的化債思路，保守估計(jì)將壓降其50%的境內(nèi)公開(kāi)債，這契合當(dāng)下房企全面降債的需求和趨勢(shì)。
第二，在行業(yè)艱難的債務(wù)重組過(guò)程中，融創(chuàng)真正立足于從根本上將企業(yè)主體引入良性發(fā)展循環(huán)的出發(fā)點(diǎn)，同時(shí)兼顧了所有相關(guān)方的利益，也得到了多方的認(rèn)同，投出贊成票。
一位不具名的債權(quán)人表示，融創(chuàng)唯有盡快恢復(fù)健康經(jīng)營(yíng)，才能真正保護(hù)所有債權(quán)人和投資者的長(zhǎng)期利益。我們?cè)敢庠傧嘈湃趧?chuàng)，一起度過(guò)目前的難關(guān)。
從公開(kāi)數(shù)據(jù)來(lái)看，融創(chuàng)有充足的底層資產(chǎn)，同時(shí)經(jīng)營(yíng)已經(jīng)在持續(xù)轉(zhuǎn)好，在行業(yè)逐漸止跌回穩(wěn)后，具備更快復(fù)蘇的動(dòng)能儲(chǔ)備。
根據(jù)2024年中報(bào)，融創(chuàng)未售土儲(chǔ)貨值超過(guò)1.2萬(wàn)億元，一、二線城市占比近7成，底子厚實(shí)；資產(chǎn)盤(pán)活推進(jìn)順利，好產(chǎn)品屢獲市場(chǎng)認(rèn)可，今年上海外灘壹號(hào)院二期三開(kāi)三罄，累計(jì)銷(xiāo)售超215億元，上海壹號(hào)院也首開(kāi)日光，年底有望再次加推。保交樓方面，融創(chuàng)在去年完成31萬(wàn)套交付的情況下，目前正在繼續(xù)攻堅(jiān)克難，年度沖刺16萬(wàn)套。
“債務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)一旦化解，就能給公司經(jīng)營(yíng)恢復(fù)留出空間，從容解決好當(dāng)下保交樓的攻堅(jiān)克難，強(qiáng)化供應(yīng)商、購(gòu)房者信心，恢復(fù)正常銷(xiāo)售和造血能力?！鄙鲜鲂袠I(yè)分析師表示。
在房企化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的共同命題下，走在前面的融創(chuàng)，正在用自己的模式率先走出一條市場(chǎng)化化債的道路，這對(duì)于整個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō)，都是至關(guān)重要的一步。