界面新聞?dòng)浾?| 曾令俊
界面新聞編輯 | 江怡曼
在短暫的“2”時(shí)代之后，近期多個(gè)城市的首套房利率重回“3”字頭。
界面新聞?dòng)浾叨喾讲稍L獲悉，青島、廣州、南京、蘇州、長(zhǎng)沙、武漢等多地房貸利率下限近期出現(xiàn)上調(diào)，上調(diào)幅度在5至25個(gè)基點(diǎn)之間，房貸利率下限回升至3%至3.2%。
“廣州有一段時(shí)間首套房的利率是2.85%，但上個(gè)月初上調(diào)了，現(xiàn)在最低是3%，低于這個(gè)利率過不了系統(tǒng)?！蹦硣?guó)有大行個(gè)貸經(jīng)理對(duì)界面新聞?dòng)浾哒f。福建當(dāng)?shù)匾汇y行業(yè)人士對(duì)界面新聞?dòng)浾哒f，“我們已經(jīng)上調(diào)到了3.1%，基本上都是這個(gè)水平?！?/span>
廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)界面新聞?dòng)浾叻治稣f，從銀行角度看，過低的房貸利率下限不利于銀行開展業(yè)務(wù)。銀行在擬定房貸利率時(shí)，需全方位權(quán)衡資金成本、房貸潛在風(fēng)險(xiǎn)(不良率)、運(yùn)營(yíng)成本以及資本占用等綜合成本要素。對(duì)絕大多數(shù)銀行而言，房貸利率低于一定水平，便意味著邁入虧損區(qū)間。
部分房貸利率降至“2”字頭
自10月份LPR下降25個(gè)基點(diǎn)至3.60%之后，部分城市的房貸利率一度降至“2”字頭。
華泰證券研報(bào)顯示，10月百城首套、二套房貸平均利率環(huán)比9月下降22、51BP至3.06%、3.17%，最低水平分別降至2.80%、2.85%。
“這種情況是不可持續(xù)的，利率這么低，銀行的息差壓力很大，部分銀行之間可能會(huì)有惡性競(jìng)爭(zhēng)?！蹦彻煞葜沏y行廣東地區(qū)支行負(fù)責(zé)人對(duì)界面新聞?dòng)浾哒f。
而11月初至今，不少城市已經(jīng)上調(diào)首套、二套房商業(yè)貸款利率。據(jù)中指研究院不完全統(tǒng)計(jì)，目前浙江、江蘇多地以及廣州、佛山、福州、廈門、長(zhǎng)沙、武漢、青島等城市均上調(diào)了首套、二套房貸利率下限，部分城市首套房貸利率最低水平已上調(diào)至3.1%。
比如，12月4日，福建省內(nèi)包括廈門、福州、莆田等在內(nèi)的多個(gè)城市房貸利率統(tǒng)一由3.05%上調(diào)至3.1%，較此前10月份2.95%的最低水平已經(jīng)過兩次上調(diào)。
11月以來，杭州首套房貸款利率下限已上調(diào)兩次，11月初的最低首套房貸款利率為2.9%，后來陸續(xù)上調(diào)至3%，11月底又上調(diào)至3.1%。
自11月7日起廣州地區(qū)主要商業(yè)銀行統(tǒng)一上調(diào)首套房貸款利率下限，各家銀行房貸利率下限不得低于3%。此前，廣州地區(qū)部分銀行首套房貸款利率最低可至2.85%。
“前一天銀行都在加班加點(diǎn)過系統(tǒng)，很多購(gòu)房者在得到消息后都催著銀行簽合同，第二天利率就上漲到3%，上漲了15個(gè)百分點(diǎn)?！蹦彻煞葜沏y行支行個(gè)貸經(jīng)理對(duì)界面新聞?dòng)浾哒f。
綜合多方因素考量
銀行調(diào)整新增房貸利率是綜合考量經(jīng)營(yíng)成本、市場(chǎng)供需、風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)等因素的結(jié)果。
李宇嘉認(rèn)為，房貸利率上調(diào)在全國(guó)范圍內(nèi)可能會(huì)成為普遍現(xiàn)象，但不是所有銀行都會(huì)采取這一措施。他解釋說，銀行普遍面臨成本壓力，尤其是國(guó)有銀行，利潤(rùn)考核非常嚴(yán)格，加之資金成本約束，不愿意參與惡性競(jìng)爭(zhēng)。
凈息差是反映商業(yè)銀行經(jīng)營(yíng)效益的關(guān)鍵指標(biāo)之一。國(guó)家金融監(jiān)督管理總局統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2024年三季度末，商業(yè)銀行凈息差為1.53%，仍處于歷史低位，并低于監(jiān)管規(guī)定的1.8%的“警戒線”。
李宇嘉分析，11月以來多地上調(diào)首套房貸款利率下限，與商業(yè)貸款和公積金貸款利差縮小甚至產(chǎn)生“倒掛”有關(guān)。“近年來，商業(yè)貸款利率下行較快，而公積金貸款利率調(diào)整較慢。為使商業(yè)貸款利率與公積金貸款利率之間保持一定差距，銀行上調(diào)房貸利率下限，以維持公積金貸款的普惠性特征。”
此前，由于商業(yè)銀行房貸利率下降過快，有段時(shí)間，廣州、東莞等城市的商業(yè)房貸利率與公積金貸款利率之間出現(xiàn)倒掛。
上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)界面新聞?dòng)浾弑硎?，房貸投放的成本和收益需要平衡，一些銀行此前給予的優(yōu)惠利率，總體上在此類平滑線的極端位置，因此，對(duì)銀行來而言，繼續(xù)下調(diào)空間已不大。
“另外，這類上調(diào)也和市場(chǎng)回暖有關(guān)系。各地房貸申請(qǐng)量增加，銀行房貸投放的壓力減少。”嚴(yán)躍進(jìn)補(bǔ)充道，不過，即便有調(diào)整，總體而言房貸利率仍處于相對(duì)偏低水平。
10月31日，中國(guó)人民銀行發(fā)布2024年第三季度全國(guó)新發(fā)放商業(yè)性個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率為3.33%，較2024年第二季度末下降了0.12個(gè)百分點(diǎn)，創(chuàng)有統(tǒng)計(jì)以來新低。
對(duì)于未來房貸利率走勢(shì)判斷，李宇嘉分析認(rèn)為，影響銀行房貸利率下限調(diào)整的因素，包括存款利率調(diào)整、政策利率（LPR和公開市場(chǎng)操作利率）調(diào)整、存款準(zhǔn)備金率調(diào)整。這些決定貸款利率的因素發(fā)生變化了，房貸利率自然也會(huì)調(diào)整。但不管如何，要告別單純的內(nèi)卷式價(jià)格惡性競(jìng)爭(zhēng)了。