界面新聞記者 | 王婷婷

10月以來，樓市熱度提升，但住房租賃市場由于畢業(yè)季效應(yīng)減退，租賃需求釋放節(jié)奏放緩等因素，轉(zhuǎn)而進入淡季，重點城市平均租金環(huán)比小幅下跌。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2024年11月，全國50個城市住宅平均租金為35.6元/平方米/月，環(huán)比下跌0.66%，同比下跌3.18%。11月，住房租賃市場持續(xù)處于淡季，需求保持相對低位。

實際上，自8月份開始，住房租賃市場就已提前進入淡季行情。數(shù)據(jù)顯示，7月份重點城市住房租賃平均租金還是微幅上漲，到8月轉(zhuǎn)為小幅下跌，9月50城住宅平均租金為36.1元/平方米/月，環(huán)比下跌0.39%，同比下跌2.52%。

分梯隊來看，今年三季度各梯隊城市租金累計均下跌。根據(jù)50城住宅租賃價格指數(shù)，2024年三季度，一線城市住宅平均租金累計下跌0.49%，二線城市累計下跌0.63%，均較去年同期由漲轉(zhuǎn)跌；三、四線代表城市平均租金累計下跌0.35%，跌幅較去年同期擴大0.12個百分點。

需求放緩，但市場供應(yīng)規(guī)模在不斷增加。

近年來，中國房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)不斷改革，長租公寓逐步成為我國未來租賃住房供給體系中增長潛力最大的部分。截至10月，TOP30的長租公寓企業(yè)總共管理的房源數(shù)量已經(jīng)上升至177萬間，開業(yè)房源量也達到122.1萬間。

此外，在“十四五”保障性租賃住房籌集臨近收官之際，大批房屋密集入市，亦在持續(xù)推動住房租賃市場高速長效發(fā)展。截至6月底，全國已建設(shè)籌集保障性住房112.8萬套（間），占年度計劃170.4萬套（間）的66.2%，完成投資1183億元。

克而瑞研究認(rèn)為，過去幾年住房租賃行業(yè)產(chǎn)品發(fā)展與變化，經(jīng)歷了起點、爆發(fā)和平穩(wěn)階段。2022年，是眾多企業(yè)初次涉足住房租賃領(lǐng)域的起點之年，產(chǎn)品質(zhì)量差異大。

2023年行業(yè)爆發(fā)之年，各企業(yè)產(chǎn)品力實現(xiàn)質(zhì)的飛躍。以地方國企為主的典型企業(yè)，產(chǎn)品能力迅速提升并達到了與市場化企業(yè)較為一致的水平；一些原有的租賃行業(yè)頭部企業(yè)也開始推出高端產(chǎn)品線，進一步豐富原有產(chǎn)品厚度。

在經(jīng)歷2023年質(zhì)變之后，2024年行業(yè)進入平穩(wěn)發(fā)展期，各企業(yè)已在產(chǎn)品能力上達到新的高度，未來將以此為基礎(chǔ)，保持穩(wěn)健發(fā)展和個性化提升。

一方面體現(xiàn)在客戶與產(chǎn)品的關(guān)系構(gòu)建上，傳統(tǒng)按白領(lǐng)、金領(lǐng)、藍領(lǐng)等分類的方式開始趨向于復(fù)雜精細化，比如更多的企業(yè)結(jié)合客戶支付能力和家庭結(jié)構(gòu)進一步拆分客群，將客戶劃分得更精細。

另一方面，針對點狀模塊的差異化特性體現(xiàn)也在持續(xù)完善，比如公區(qū)融入了更多的主題性元素；“改造型”項目著力解決戶型大進深弊病，于空間、格局、色彩搭配等多維度強化；“政策型”項目深植黨建元素于社區(qū)，并面向外籍、高端人才客戶啟用雙語管家增值服務(wù)等。

整體而言，租賃住房市場正向精細化、多樣化、專業(yè)化趨勢發(fā)展。

近日，在克而瑞主持的“從保障到優(yōu)質(zhì)：租賃住宅創(chuàng)新與租戶體驗升級”圓桌對話中，萬科泊寓、base佰舍、瓴寓國際等租賃企業(yè)代表，共同探討了租賃住宅市場的變化趨勢、產(chǎn)品創(chuàng)新、服務(wù)模式迭代等。

泊寓是通過產(chǎn)品升級滿足用戶情緒需求，來提升運營效率。萬科公寓公司產(chǎn)品首席合伙人、泊言咨詢總經(jīng)理黃婷表示，泊寓的核心是“為用戶找到合適的房間”，這種以用戶為中心的運營理念簡化了流程，提高了去化速度和續(xù)租率。

黃婷認(rèn)為，泊寓2.0產(chǎn)品升級聚焦于情緒交互，從“居住剛需”到“情緒滿足”，這一轉(zhuǎn)變帶來了營銷費率的降低和單房坪效的提升。比如在北京三元里旗艦店試住活動中，首批600間房間迅速住滿。

base佰舍依然堅守中高端服務(wù)式公寓領(lǐng)域。錦和資管公寓首席執(zhí)行官陸志剛指出，base佰舍從三個維度提升產(chǎn)品力。

一是“留與流”，打造適合的產(chǎn)品，吸引新租客，并留住他們；二是“日與夜”，挖掘白天和晚間客戶真正的需求，平衡公區(qū)使用頻率和容量；三是“上與下”，base佰舍有很多項目是底商就在樓下，研判三個base產(chǎn)品線不同租客不同需求，進行底商前期定位。

保障性租賃住房在有著租金優(yōu)勢的前提下，也要提升租住體驗。

以瓴寓國際在上海的保障性租賃住房項目“上海松江西部科技園柚米社區(qū)”為例，據(jù)瓴寓國際產(chǎn)品總監(jiān)楊鑫介紹，該項目提出了三層社區(qū)空間分級概念：私密空間、半私密空間以及整體共享的公共空間。

楊鑫表示，未來瓴寓還將持續(xù)深耕租賃大社區(qū)領(lǐng)域，隨著R4土地供應(yīng)量的減少，會在存量改造端做更多的探索和發(fā)力。

武漢城投悅家公司則是推出了保障性租賃住房的“先租后售”模式，如城投·豐山府項目，租戶可“零首付”入住，5年累計租金可抵扣房款，為青年人、新市民降低購房門檻。

克而瑞指出，租賃住房作為城市居住體系的重要組成部分，其核心目的在于解決流動人口的基本居住需求。

但近幾年，租賃住房已經(jīng)不僅僅是物理空間的提供者，更是生活方式與社區(qū)文化的塑造者，承載著提升租戶生活品質(zhì)、促進社會融合與可持續(xù)發(fā)展的責(zé)任。這一轉(zhuǎn)型背后，是產(chǎn)品設(shè)計的創(chuàng)新、服務(wù)模式的迭代，以及科技應(yīng)用的深度融合。

未來，隨著政策的持續(xù)推進和市場的不斷成熟，租賃市場有望迎來新的發(fā)展機遇。對于租賃企業(yè)來說，如何提升服務(wù)品質(zhì)，增強租戶體驗，將成為制勝的關(guān)鍵。