文 | 張馨儀

在青島城市建設(shè)日新月異的進(jìn)程中，土地市場始終是各方矚目的焦點(diǎn)，而近期青島第六次土拍中的城陽地塊更是其中的“重頭戲”。據(jù)悉，此次出讓的地塊不僅位于城陽中心城區(qū)，緊鄰碧璽園，而且其低容積率、高綠地率等優(yōu)勢，使其在眾多地塊中脫穎而出。

從地價(jià)走勢來看，此次競拍地塊起拍樓面價(jià)高達(dá) 7010 元/㎡，超越了之前海通青特匯豪蘭亭保持的 6866 元/㎡的最高樓板價(jià)。這般高價(jià)起跳，無疑彰顯出對該地塊價(jià)值的“高期待”。

從土地價(jià)值評估維度看，其價(jià)值支撐源于多維度因素的堅(jiān)實(shí)構(gòu)建。近年來，城陽區(qū)在城市發(fā)展的征程中高歌猛進(jìn)，在城市配套、產(chǎn)業(yè)引入等層面發(fā)力顯著，夯實(shí)了土地增值根基；同時，這也折射出對當(dāng)下及未來樓市供需格局與價(jià)格走勢的預(yù)判，出讓方篤定其稀缺屬性可支撐高價(jià)。

容積率僅 1.1，這在城陽區(qū)土拍市場近年數(shù)據(jù)中堪稱新低。低容積率意味著在這片土地上，建筑密度將大幅降低，未來有望呈現(xiàn)出更為寬敞、舒適的居住空間，可能是高品質(zhì)的低密度洋房、別墅類產(chǎn)品集群。這對于追求生活品質(zhì)、向往私密居住環(huán)境的購房者而言，充滿吸引力，也契合著當(dāng)下城市規(guī)劃中綠色、宜居的建設(shè)導(dǎo)向，有助于打造區(qū)域人居環(huán)境新標(biāo)桿，提升城市風(fēng)貌與形象。

周邊配套猶如為其鑲上的“金邊”，交通上臨近主干道、公交線路交織，編織便捷出行網(wǎng)；教育與醫(yī)療資源豐富，從幼兒園到中小學(xué)優(yōu)質(zhì)學(xué)府林立，地塊周邊有3處規(guī)劃街道級衛(wèi)生服務(wù)中心和2處規(guī)劃養(yǎng)老院；文體設(shè)施完備，公園、體育館等滿足休閑健身訴求；商業(yè)配套成熟，商超、街區(qū)簇?fù)?，生活便利性拉滿。這一切讓地塊先天自帶“流量”，成為開發(fā)商眼中的“香餑餑”。

回顧城陽近年來的土拍市場，其熱度和變化引發(fā)關(guān)注。如前不久剛剛出讓的出讓的城陽前桃林地塊，成交樓面地價(jià)5020元/㎡，被海通&青特聯(lián)手?jǐn)孬@，該地塊與此次第六次土拍的地塊在區(qū)位和配套等方面有一定相似性，但此次地塊的樓面起拍價(jià)更高，反映出城陽土地市場的價(jià)值不斷攀升以及市場對優(yōu)質(zhì)地塊的認(rèn)可和追捧。

而對于開發(fā)商而言，成功打造標(biāo)桿項(xiàng)目，可在區(qū)域樹立品牌口碑，搶占市場份額先機(jī)，尤其在周邊競品環(huán)繞下，差異化競爭優(yōu)勢關(guān)乎生死存亡。

從城陽區(qū)土地出讓的大格局來看，近三年中心城區(qū)共出讓住宅用地 8 宗，計(jì)容建筑面積近 47 萬㎡，整體處于穩(wěn)步開發(fā)、有序供應(yīng)態(tài)勢。

而此次新地塊入局，恰似在棋局關(guān)鍵處落子，體量雖小卻能量巨大，牽一發(fā)而動全身。

短期看，土地成交價(jià)格將直接影響周邊在售項(xiàng)目定價(jià)策略，或引發(fā)價(jià)格波動上揚(yáng)，帶動市場熱度攀升；長期而言，若項(xiàng)目高品質(zhì)交付，會重塑區(qū)域居住品質(zhì)天花板，吸引更多高凈值人群流入，提升區(qū)域樓市整體調(diào)性，反之，若開發(fā)遇阻、產(chǎn)品折戟，對市場信心打擊也不容小覷。

青島第六次土地出讓中的新地塊，無論是從區(qū)域發(fā)展、配套設(shè)施，還是地塊自身優(yōu)勢以及城市規(guī)劃等方面來看，都具有重要的價(jià)值和意義。其順利出讓和開發(fā)，將對城陽乃至青島的城市發(fā)展產(chǎn)生積極而深遠(yuǎn)的影響，值得我們持續(xù)關(guān)注和期待 。