界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵
12月2日下午，深圳迎來年度最受關(guān)注的地塊競(jìng)拍，即位于深圳市南山區(qū)粵海街道的T107-0107地塊，該宗地位于深圳灣后海金融總部基地，建筑面積約為26.3萬平方米，起拍價(jià)高達(dá)126.5億元。
由于百億宅地的高門檻限制，本次拍賣只有招商蛇口、華潤+中海聯(lián)合體2家競(jìng)買人報(bào)名參加，但競(jìng)爭卻極其激烈，拍賣節(jié)奏也十分迅猛。
最終，在歷經(jīng)295輪競(jìng)價(jià)后，由華潤+中海聯(lián)合體以185.12億元競(jìng)得，溢價(jià)58.6億元，溢價(jià)率達(dá)到46.31%，樓面地價(jià)70387.83元/平方米。
該價(jià)格也創(chuàng)下了深圳宅地出讓歷史的最高總價(jià)紀(jì)錄，成為深圳總價(jià)新“地王”，此前的記錄為光明區(qū)龍光玖龍臺(tái)地塊的140.6億元。
值得關(guān)注的是，T107-0107地塊解除了此前土地出讓的多項(xiàng)限制條件，以“價(jià)高者得”為原則確定競(jìng)得人和成交價(jià)，不限制建成后的商品房銷售價(jià)格，也不受“70/90”的政策限制。
“取消土地限價(jià)或有利于穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期，有助提升優(yōu)質(zhì)地塊成交溢價(jià)率，進(jìn)而對(duì)房價(jià)預(yù)期形成支撐”，中指研究院深圳分院高級(jí)分析師孫紅梅對(duì)界面新聞表示。
預(yù)計(jì)將打造為高端改善盤
從地理位置上來看，T107-0107地塊位于南山區(qū)后海濱路和登良路的交匯處、深圳地鐵2號(hào)線登良站旁，屬于深圳灣后?？偛炕亍?/span>
地塊附近有中鐵南方總部大廈、喜之郎大廈、華強(qiáng)方特大廈、中海油大廈等總部大廈，片區(qū)內(nèi)還有阿里巴巴、騰訊、聯(lián)想、小米等幾十家行業(yè)巨頭入駐，是深圳絕對(duì)的核心地段。
同時(shí)，地塊周邊有深圳灣萬象城、后海匯、北京師范大學(xué)南山附屬小學(xué)、深圳人才公園、深圳灣公園、春繭體育館等成熟配套，居住氛圍濃厚。
據(jù)悉，目前T107-0107地塊周邊的蔚藍(lán)海岸2-3期、觀海臺(tái)、招商海月花園等小區(qū)，掛牌均價(jià)幾乎都在10萬元/平方米以上。
“未來，這個(gè)地塊預(yù)計(jì)會(huì)打造成大戶型、高溢價(jià)的改善高端盤，不僅得房率高、戶型設(shè)計(jì)新穎，而且配套和綠化等方面也將繼續(xù)卷出新天地。后續(xù)，對(duì)市場(chǎng)同片區(qū)其他新房將形成競(jìng)爭，后續(xù)其他城市也將儲(chǔ)備和出讓該類地塊，這類高溢價(jià)項(xiàng)目是小眾產(chǎn)品，面向高收入的人群，打造城市地標(biāo)式的產(chǎn)品”，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析。
從深圳全年土地市場(chǎng)情況來看，相比于2023年的供地程度，2024年的涉宅用地供應(yīng)大幅縮減。
據(jù)深圳規(guī)劃和自然資源局發(fā)布的供地計(jì)劃顯示，2024年深圳計(jì)劃供應(yīng)居住用地僅為180公頃，其中商品住房用地80公頃，保障性住房用地100公頃。同比2023年，商品住房用地供應(yīng)量大幅下降了61%，公共住房用地供應(yīng)量也下降了20%，這也使今年的供地量成為近5年來的新低。
算上此次出讓的T107-0107地塊，截至目前，深圳年內(nèi)僅成交了5宗涉宅用地，且這些地塊均由頭部央國企摘得，民營房企拿地仍較為審慎。
“隨著9月底一系列優(yōu)化政策后，購房需求釋放，深圳樓市活躍度持續(xù)提升。短期內(nèi)市場(chǎng)銷售在政策帶動(dòng)下逐漸企穩(wěn)回升，這或?qū)?dòng)房企投資熱度上升。同時(shí)，土地市場(chǎng)中優(yōu)質(zhì)地塊的火爆競(jìng)拍，也將進(jìn)一步提振市場(chǎng)信心”，孫紅梅指出。
一線城市頻現(xiàn)“地王”
從全國視角來看，伴隨近期樓市的回暖，土地市場(chǎng)也在慢慢升溫，尤其是一線城市，頻頻拍出百億級(jí)“地王”地塊。
就在三天前（11月29日），北京第二宗跨區(qū)域組合地塊正式上架競(jìng)拍，打包推出了酒仙橋、十八里店、小紅門三個(gè)地塊，起始價(jià)高達(dá)153億元，打破了北京單筆土地出讓金紀(jì)錄，該地塊也由中海競(jìng)得，最終成交價(jià)153.32億元收入，溢價(jià)率0.21%。
9月29日，廣州天河區(qū)南方面粉廠地塊出讓，起拍總價(jià)約88.2億元，在歷時(shí)5小時(shí)、148輪的激烈競(jìng)價(jià)后，最終保利以總價(jià)約117.6億元競(jìng)得，溢價(jià)率高達(dá)33.4%，折合樓面價(jià)66957元/平方米，成功躋身廣州地價(jià)TOP2，成為天河區(qū)的新“地王”。
近年來，伴隨房地產(chǎn)行業(yè)的深度調(diào)整，高能級(jí)城市市場(chǎng)需求穩(wěn)定、增長潛力大的優(yōu)勢(shì)漸漸凸顯，因此也成為多數(shù)頭部房企拿地的重點(diǎn)區(qū)域。
尤其是今年以來，熱門城市、重點(diǎn)項(xiàng)目對(duì)房企的業(yè)績貢獻(xiàn)度明顯提升，比如中海在上海、北京、深圳的幾個(gè)項(xiàng)目都是高溢價(jià)熱銷，貢獻(xiàn)了超過一半的業(yè)績。
“這是重大信號(hào)，即樓市有效區(qū)域開始集中，房企與其到處撒網(wǎng)，不如聚焦重點(diǎn)城市、重點(diǎn)區(qū)域、打造高溢價(jià)的重點(diǎn)產(chǎn)品，以事半功倍的開發(fā)銷售邏輯完成業(yè)績，這便產(chǎn)生了示范效應(yīng)”，李宇嘉表示。
另一方面，地方政府也想通過推出超級(jí)“地王”，來吸引媒體和公眾的關(guān)注，從而提振土地市場(chǎng)的信心。
李宇嘉指出，盡管11月份一線城市商品房交易保持熱度，但從周度數(shù)據(jù)來看，出現(xiàn)政策效應(yīng)減弱的情況，所以為了保持12月份的市場(chǎng)熱度，在“止跌回穩(wěn)”上邁進(jìn)一大步，就需要地王來刺激市場(chǎng)的預(yù)期和信心。地王誕生后，既可以從源頭上穩(wěn)定土地市場(chǎng)，進(jìn)而傳導(dǎo)至樓市銷售端，同時(shí)對(duì)于片區(qū)樓市的價(jià)值穩(wěn)定，也具有很強(qiáng)的預(yù)期效應(yīng)。