文 | 張馨儀
近期，青海省西寧市中級人民法院一則拍賣公告，將青島世茂52+商業(yè)項目推至聚光燈下。
而當“青島世茂52+ ”作為司法拍賣的“抵押品”現(xiàn)身，牽出的是五礦國際信托有限公司與青島世茂新城房地產開發(fā)有限公司、上海世茂建設有限公司間復雜的借款合同糾紛。
看似孤立的法拍事件，背后卻蘊含著多重深層次緣由，映射出房地產行業(yè)在變局浪潮下的眾生相。
從債務“滾雪球”說起
早年世茂秉持擴張戰(zhàn)略，大規(guī)模舉債鋪攤子。項目開發(fā)、土地購置處處需金，資金多依賴金融機構借貸與信托融資。根據世茂集團發(fā)布的公告，截至2024年6月30日，世茂集團旗下?lián)碛杏?70個項目，土地儲備約4783萬平方米（權益前）。
青島世茂52+項目落地，亦是這擴張棋局一子。
不過，世茂集團在運營方面的投入卻并未跟上擴張的步伐。2024年上半年，世茂集團的物業(yè)銷售收入為231.74億元，占收入總額的79.4%，較2023年同期下降5.0%。據世茂集團2024年中期報告，青島世茂52+等項目的租金收入可能受到周邊競品開業(yè)的影響而出現(xiàn)下滑。
報告提到，商業(yè)項目累計銷售額較去年同期下跌5%，客流同比增長8%，整體出租率接近90%但與上年末持平。此外，據上游媒體報道，2024年上半年，青島世茂52+租金收入為600萬元，較2023年同期的700萬元有所下降。
當項目的租金收益達不到預期，資金流入隨之變?yōu)椤颁镐讣毩鳌薄?/p>
更重要的是，世茂集團近年來一直面臨著較大的債務壓力。
2021年4月29日，青島世茂新城房地產開發(fā)有限公司與五礦國際信托簽下《信托貸款合同》及補充協(xié)議，約定貸款上限3.1億元，這本是企業(yè)融資推動項目建設的常規(guī)操作?？晌丛系?，后續(xù)抵押登記手續(xù)逾期未辦等違約行徑，使其被判支付本金6000萬元及利息、罰息，上海世茂建設連帶擔責?？此凭植康倪`約事件，實則是債務管理不善的預警信號，為后續(xù)危機埋下伏筆，暴露出早期運營中對契約細節(jié)把控、資金周轉安排的短板。
時間來到2023年12月，集團祭出境外債務重組計劃，目標削減60億至70億美元負債，此時已直面?zhèn)鶆沾笊?，試圖在國際債務層面“拆彈”，調整資本結構，盤活資金流，這也折射出其整體債務規(guī)模已到承壓極限，擴張步伐下的高負債隱患全面爆發(fā)，不得不大刀闊斧進行自救。
然而，截至2024年4月30日，逾期未付債務規(guī)模急劇膨脹，公開與非公開市場債務累計120.55億元逾期，同年5月6日，2021年度第二期中期票據本息6.08億元也違約未兌付，境內債務違約呈燎原之勢。
進入2024年，更是雪上加霜，年內到期債務超千億，短期償債壓力如山倒。加之，換帥不久又被調出港股通，資本市場認可度驟降，融資與市值維護遇冷。更嚴峻的是，中國建設銀行（亞洲）股份有限公司就約15.795億港元財務糾紛提請香港高等法院清盤呈請，司法追債施壓；存續(xù)美元債約57億美金（合380億元人民幣），價格暴跌至1美元面值十幾二十美分區(qū)間，海外市場信心低迷。
至此，世茂集團的債務困局已從點及面、從境內延至境外，深陷惡性循環(huán)。資金流入難抵擋債務到期“洪流”，逾期違約漸成定局，抵押資產被擺上法拍案板成為無奈“后手”。
調控“組合拳”之下的如履薄冰
近年來，房地產市場的調控政策頻出，限購、限售、限貸的組合拳從需求端精準發(fā)力，有效削減了購房的狂熱氛圍。在這場調控風暴中，商業(yè)地產領域首當其沖，遭受了不小的沖擊。消費者們的購房熱情逐漸轉向，更多地聚焦于住宅的剛需與改善型需求，而對于商鋪等商業(yè)地產的投資則顯得愈發(fā)謹慎，熱情降溫。
以青島世茂52+這類商業(yè)項目為例，其招商難度加大，運營成本居高不下，空鋪率不斷攀升，租金議價能力也大幅下滑。原本期望的盈利目標變得遙不可及，償債基礎也因此動搖。這一系列的問題，無疑給項目的持續(xù)運營帶來了巨大的壓力。
與此同時，自2020年8月起，住房城鄉(xiāng)建設部與人民銀行聯(lián)合推出的“三道紅線”融資新規(guī)，更是對房地產企業(yè)的負債規(guī)模進行了嚴格的限制。這對于像世茂集團這樣的大型房企來說，降杠桿的壓力陡增。銀行貸款審批變得愈發(fā)審慎，涉房貸款額度被嚴格控制。據同花順iFinD數據顯示，截至2021年上半年，世茂集團的負債總額已高達4636.33億元，而現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物卻僅有747.69億元。流動負債高企，短期償債壓力巨大。傳統(tǒng)信貸渠道受阻，資金緊張狀況日益加劇，“非標”融資也面臨著清查的風險。
在這樣的背景下，資金方如五礦國際信托等，在合規(guī)與風控的雙重驅動下，對于逾期債務只能采取司法手段進行追討，以求盡快止損。而抵押物的處置，也成為了順理成章的選擇。債券市場對于高負債房企的避險情緒日益濃厚，世茂集團的發(fā)債融資門檻大幅抬升，融資成本也隨之飆升。
到了2022年7月3日，世茂集團更是遭遇了10億美元4.750%優(yōu)先票據到期未能如期償還的尷尬境地。其境內的“20滬世茂PPN002”、“19世茂G3”等債券也不得不進行展期。而據金融界10月2日的消息顯示，截至2024年中報，世茂集團的營業(yè)總收入雖然達到了291.95億元，但凈利潤卻為-226.68億元，虧損嚴重。
從青島世茂52+看經營“短板”帶來的啟示
回顧青島世茂52+這幾年，項目定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃在區(qū)域商業(yè)競爭中未能獨樹一幟，周邊競品如金茂覽秀城的開業(yè)，分流了客源、商戶 。在同質化內卷下，其運營團隊營銷乏力、服務難出彩，無法塑造商業(yè)“磁石”效應聚人氣、引商機，項目價值折損。
從拍賣情況來看，盡管青島世茂52+法拍起拍價4.45億元較低，但截至目前拍賣平臺還沒有買家報名，潛在買家多持觀望態(tài)度，權衡收益風險后卻步，市場接盤意愿自然低迷。
信用是房企融資、合作根基，一旦坍塌，金融機構抽貸、斷貸加劇流動性危機。債務違約觸發(fā)的信用類債券交叉違約、提前清償條款，恰似“多米諾骨牌”。供應商擔憂款項結算，合作趨緊、材料供應受阻影響項目進度；市場端購房者對期房交付忐忑，銷售愈發(fā)艱難，品牌聲譽蒙塵，修復成本高昂，于內于外都被推向更險峻的經營處境。
更深層次看，這一法拍是地產舊有高杠桿、快周轉模式“撞墻”體現(xiàn)。往昔“借錢拿地、賣房還錢”粗放循環(huán)，在市場上行可行，一旦步入調整周期，銷售遲滯、融資遇阻，債務違約頻發(fā)，抵押資產處置頻發(fā)且艱難。
世茂困局亟待破題，青島世茂52+也為行業(yè)敲響警鐘，精細運營、穩(wěn)健財務、多元營收才是穿越周期“密碼”，從依賴資本“輸血”到修煉自身“造血”機能，重塑經營邏輯，方能在市場沉浮中穩(wěn)立潮頭，擺脫抵押資產頻遭法拍困局，尋得持續(xù)發(fā)展生機。