界面新聞記者 | 王婷婷
“加大住房交易環(huán)節(jié)契稅優(yōu)惠力度，積極支持居民剛性和改善性住房需求；降低土地增值稅預征率下限，緩解房地產(chǎn)企業(yè)財務困難?！?1月13日，傳聞許久的住房交易稅收新政終于落地了。
據(jù)財政部網(wǎng)站消息，11月12日，財政部、國家稅務總局、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布了《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》，明確多項支持房地產(chǎn)市場發(fā)展的稅收優(yōu)惠政策。
同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)向界面新聞分析，此次新政是在積極落實房地產(chǎn)行業(yè)“止跌回穩(wěn)”的戰(zhàn)略導向，契稅調(diào)低將降低購房交易成本，不僅能夠促進新房市場“止跌回穩(wěn)”，還能加快二手房市場活躍度上升，進而能夠加快二手房與新房之間的傳導鏈條，對于樓市信心及預期恢復有積極影響。
業(yè)內(nèi)指出，本次政策對于購房者、房企均將產(chǎn)生實質(zhì)性利好，有利于進一步穩(wěn)定市場預期、提振購房者置業(yè)信心。10月份房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了“階段性回穩(wěn)”，財稅政策接連落地有望進一步強化市場的修復節(jié)奏。
面積不超140平方米契稅統(tǒng)一1%
首先是住房交易契稅政策。
公告顯示，對個人購買家庭唯一住房（家庭成員范圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為140平方米及以下的，將減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按1.5%的稅率征收契稅。
而對個人購買家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的稅率征收契稅；面積為140平方米以上的，減按2%的稅率征收契稅。（家庭第二套住房是指已擁有一套住房的家庭購買的第二套住房）
同時政策也明確，一線城市二套住房契稅與全國統(tǒng)一。
中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜指出，執(zhí)行1%契稅稅率的面積段由此前的90平方米提升至140平方米，此次政策優(yōu)化后，意味著個人購買的家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面積不超過140平方米，統(tǒng)一按1%的稅率繳納契稅。
“這項政策落地將進一步降低購房者置業(yè)成本，對于剛需和改善性住房需求均有較大利好，特別是改善性住房需求，對于一線城市稅收優(yōu)惠力度則更大?！标愇撵o表示。
據(jù)中指研究院測算，以單價5萬元計算，面積分別為80、100、150平米，政策優(yōu)化前首套契稅稅率分別為1%、1.5%、3%，二套契稅稅率分別為1%、2%、3%；而北上廣深二套契稅稅率均為3%，政策優(yōu)化后首套契稅稅率分別為1%、1%、1.5%，二套契稅稅率分別為1%、1%、1.5%。
按照80、100、150平米，首套契稅分別優(yōu)惠0萬元、2.5萬元、11.25萬元，二套分別優(yōu)惠0萬元，5萬元、7.5萬元，北上廣深二套分別優(yōu)惠8萬元、10萬元、7.5萬元。
“也利好房企和房東的項目去庫存?！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長嚴躍進認為，接下來房企的中大戶型的住房交易明顯會拉升，利好11月中下旬及以后的營銷工作。中大戶型房源的市場吸引力會增加，利好二手房掛牌量的消化。
上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦告訴界面新聞，此前就已經(jīng)釋放出要在住房交易環(huán)節(jié)降低購房陳本的信號，如今政策落地，在市場預期和意料之內(nèi)。
比如在之前的國新辦新聞發(fā)布會上，財政部副部長廖岷也提到，將根據(jù)黨中央的決策部署，研究調(diào)整普通住宅與非普通住宅標準銜接的增值稅和土地增值稅政策，并計劃進一步加大對房地產(chǎn)市場的支持力度。
現(xiàn)在，這些政策都通通落地了。
相關(guān)負責人表示，為讓更多的納稅人享受到政策紅利，對于2024年12月1日后個人購買住房申報繳納契稅的，以及2024年12月1日前購買住房但于2024年12月1日后申報繳納契稅的，符合新發(fā)布公告規(guī)定的均可按新發(fā)布公告執(zhí)行。
取消普宅標準購房滿2年再售免征增值稅
對于市場呼聲較高的增值稅政策，公告顯示，土地增值稅方面，將各地區(qū)土地增值稅預征率下限統(tǒng)一降低0.5個百分點。各地可以結(jié)合本地區(qū)情況對實際執(zhí)行的預征率進行調(diào)整。
另外，公告還明確與取消普通住宅和非普通住宅標準相銜接的增值稅、土地增值稅優(yōu)惠政策，降低二手房交易成本，保持房地產(chǎn)企業(yè)稅負穩(wěn)定。
增值稅方面，在有關(guān)城市取消普通住宅和非普通住宅標準后，對個人銷售已購買2年以上（含2年）住房一律免征增值稅，原針對北京、上海、廣州、深圳4個城市個人銷售已購買2年以上（含2年）非普通住房征收增值稅的規(guī)定相應停止執(zhí)行。
而且，取消普通住宅和非普通住宅標準的城市，對納稅人建造銷售增值額未超過扣除項目金額20%的普通標準住宅，繼續(xù)實施免征土地增值稅優(yōu)惠政策。
嚴躍進表示，一線城市取消普通住宅和非普通住宅標準后，將和全國其他城市一樣，購房住房滿2年的即免征增值稅?！斑@是今年一線城市購房政策調(diào)整中較大的一點內(nèi)容，包括上海等城市近期都已經(jīng)取消了普通住宅和非普通住宅標準，掛鉤在上面的增值稅政策也自然有了下降的可能，體現(xiàn)了降低房屋交易成本尤其是降低房屋出售成本的導向?！?/p>
以北京為例，政策優(yōu)化前，滿兩年非普宅需繳納增值稅，若現(xiàn)價500萬元，購買時原值200萬元，則應繳增值稅為（500-200）/1.05*5%，即14.3萬元。政策優(yōu)化后滿兩年原非普宅也可免征增值稅，原應繳增值稅可全部節(jié)省。
“這項政策可以明顯降低一線城市增值稅稅費，進一步降低購房者置業(yè)成本，將助力一線城市市場繼續(xù)修復?！标愇撵o指出。
宋紅衛(wèi)認為，取消普通住宅與非普通住宅的城市統(tǒng)一按照超過2年免征增值稅的策略，一定程度能夠激發(fā)二手房市場的活躍度。但是，北上廣深四個一線何時取消，值得期待。
至于降低各地土地增稅預征率下限，降低預繳稅額方面，陳文靜表示，近些年，隨著房地產(chǎn)市場的持續(xù)調(diào)整，不少房地產(chǎn)項目的土地增值稅實際稅率已明顯降低，企業(yè)不少稅費資金處于多繳狀態(tài)，這部分資金如果不能及時退稅，將增加企業(yè)的資金壓力。
“本次將各地區(qū)土地增值稅預征率下限統(tǒng)一降低0.5個百分點，有利于降低企業(yè)預征預繳的土地增值稅，降低企業(yè)資金壓力，對于當前穩(wěn)定企業(yè)預期也將帶來積極影響。”陳文靜補充道。
在58安居客研究院院長張波看來，提升房企現(xiàn)金流，助力行業(yè)去風險，在土地增值稅層面目前下調(diào)的空間并不大，目前來看主要體現(xiàn)在預征層面的減少，這對于減少房企現(xiàn)金流壓力層面將起到一定作用。
“增值額未超扣除項目金額20%的免征，這一條也適用非普宅，則可降低房企的開發(fā)成本，對于各類房企皆有利，尤其是大量在一二線城市布局的房企，由于原來非普宅占比高，將更能得到體現(xiàn)。”
要促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，勢在必行。
在此之前，全國政協(xié)委員、中國保利集團董事長劉化龍于2024年全國兩會期間提交了一份《關(guān)于優(yōu)化房地產(chǎn)行業(yè)稅收預征政策促進房地產(chǎn)市場健康平穩(wěn)發(fā)展》的提案。
據(jù)界面新聞了解，劉化龍在提案中提出，當前房地產(chǎn)行業(yè)稅收政策主要存在三個方面問題：一是預征率高于項目實際稅負，多預繳稅金問題突出；二是土地增值稅退稅周期長，部分地區(qū)退稅困難；三是部分多預繳稅金無法退回，且難以抵扣其他項目稅金。
如今，三部分繼續(xù)釋放政策利好，財稅方面支持房地產(chǎn)市場的政策正加速兌現(xiàn)。盧文曦認為，新政將有利于市場回穩(wěn)，若10月份的成交量能夠延續(xù)，今年四季度有望迎來樓市“暖冬”。