記者｜張喬遇

深圳控股（00604.HK）宣布將旗下物業(yè)公司分拆至香港進行獨立上市。

近日，深業(yè)物業(yè)運營集團股份有限公司（簡稱：深業(yè)物業(yè)）對其招股書進行了更新。此次上市計劃由中信證券、中金公司及建銀國際共同擔任聯(lián)席保薦人。

深業(yè)物業(yè)是一家全業(yè)態(tài)物業(yè)管理、商業(yè)運營及城市服務提供商。2019年至2023年，產業(yè)園物業(yè)管理服務市場的總收入由人民幣185億元增長至人民幣289億元，復合年增長率為11.8%。預計到2028年，產業(yè)園物業(yè)管理服務市場的總收入將達到人民幣365億元，2023年至2028年的復合年增長率為4.8%。

今年以來，除了深業(yè)物業(yè)外，還有泓盈城市服務和經發(fā)物業(yè)兩家物業(yè)企業(yè)成功登陸港交所。此前遞交香港IPO的萬達商管、龍湖智創(chuàng)招股書已失效。

背靠國資委，大手筆收購擴張規(guī)模

分拆完成前，深業(yè)物業(yè)為深圳控股子公司，深圳控股間接持有深業(yè)物業(yè)92.54%的股權。據(jù)悉，深圳控股主要從事物業(yè)發(fā)展、物業(yè)投資、物業(yè)管理及工業(yè)制造業(yè)務。深圳控股背后母公司系深業(yè)集團，一家由深圳市人民政府全資持有并由深圳國資委直接管理的大型集團公司。

分拆完成后，深業(yè)物業(yè)仍舊為深圳控股子公司。深圳國資委通過全資子公司深業(yè)集團持股63.19%的深圳控股。

2023年按照收入計算，深業(yè)物業(yè)在中國全業(yè)態(tài)物業(yè)管理、商業(yè)運營及城市服務提供商中排名第九，在中國國有全業(yè)態(tài)物業(yè)管理、商業(yè)運營及城市服務供應商中排名第五，各占0.3%的市場份額，排名前十的公司約占該市場總收入的10.9%。

截至2024年6月30日，深業(yè)物業(yè)的總簽約建筑面積為92.3百萬平方米，在管項目總數(shù)498個，在管建筑面積約89.2百萬平方米，覆蓋中國46個城市和14個省份。

公司戰(zhàn)略的關鍵組成部分之一就是通過選擇性收購及合營企業(yè)實現(xiàn)擴張，鞏固市場地位。公司在設立以來不斷進行大手筆收購行為。

2021年9月18日，為了整合業(yè)務集團下的各個實體，南方地產、泰然集團、泰富物流、深業(yè)置地、農科集團及深業(yè)物業(yè)簽訂了增資協(xié)議，旨在整合業(yè)務集團下的各個實體。

根據(jù)協(xié)議，深業(yè)物業(yè)用股份支付的方式分別收購了泰然集團旗下深業(yè)智慧園區(qū)100%股權和深圳天安智慧園區(qū)運營有限公司的50%股權，對價分別為1.99億元和2.63億元。

同時，從深業(yè)置地處收購旗下深業(yè)商管和置地物管100%股權，對價分別為1.69億元、4352.5萬元；此外，公司還收購了泰富物流持有的泰富商管100%股權，以及農科集團旗下農科物管100%股權，價格分別為6553.3萬元、5002萬元。

2021年12月24日，深業(yè)物業(yè)分離無關聯(lián)業(yè)務，與深圳深業(yè)資產管理有限公司（深圳控股的間接全資子公司）簽訂股權轉讓協(xié)議，將持有的與業(yè)務無關聯(lián)的深圳市鵬基物業(yè)經營有限公司（鵬基經營）100%股權轉讓給深圳深業(yè)，代價為985萬元。工商登記變更于2022年3月11日完成。自此，鵬基經營不再是公司的子公司。

2021年，深業(yè)物業(yè)的資本開支均主要用于收購物業(yè)、廠房及設備以及無形資產，總計達到2.25億元。收購完成后公司業(yè)績體量得以增大，2021年至2023年和2024年1-6月，深業(yè)物業(yè)的營業(yè)收入分別為21.52億元、23.48億元、27.12億元和14.10億元，凈利潤分別為0.75億元、1.21億元、1.60億元和0.93億元。

未來上市后，深業(yè)物業(yè)仍將使用募集資金用于進行戰(zhàn)略投資及收購，與選定企業(yè)結成戰(zhàn)略聯(lián)盟。

毛利率、凈利率偏低，關聯(lián)方貿易應收款周轉日數(shù)較長

報告期各期（2021年至2023年及2024年上半年），深業(yè)物業(yè)的收入構成包括城市及產業(yè)園服務、住宅物業(yè)管理服務、商業(yè)物業(yè)運營管理服務三大塊。從業(yè)務布局來看，深業(yè)物業(yè)對大灣區(qū)依賴較深，在大灣區(qū)的在管總建筑面積約為60.2百萬平方米，占公司在管總建筑面積的比例高達67.5%。

從毛利率來看，除了商業(yè)物業(yè)運營及管理服務毛利率能達到20%-26%的較高水平之外，其余兩大業(yè)務毛利率偏低，這也拉低了深業(yè)物業(yè)的綜合毛利率水平，報告期對應分別為13.0%、14.4%、15.7%和15.7%。凈利潤率分別對應為3.46%、5.14%、5.91%和5.91%??。

據(jù)克而瑞物管數(shù)據(jù)，2022年上半年上市物企平均毛利率為23.9%，凈利率為10.4%；根據(jù)光大證券統(tǒng)計，2022年國內物業(yè)管理企業(yè)的平均毛利率水平在20%左右。公司報告期的虧損項目分別占在管項目總數(shù)的24.2%、27.2%、17.3%和17.3%。

根據(jù)《物業(yè)管理條例》，業(yè)主根據(jù)物業(yè)管理服務合同支付物業(yè)服務費，對于已經竣工但尚未出售或未向購房者交付的物業(yè)，物業(yè)服務費由建設單位支付。

報告期公司物業(yè)服務費的收取面臨一定挑戰(zhàn)，例如，2022年深業(yè)物業(yè)物業(yè)服務費收繳費率從上一年底3.2%下滑至84.4%，公司表示系收款活動在疫情間受到了限制。

同時，深業(yè)物業(yè)的客戶可以劃分為關聯(lián)方（如深業(yè)集團及其子公司等）客戶及第三方貿易商客戶。報告期來自兩大類別客戶收入占比差別不大，其中來自深業(yè)集團、其子公司、合營企業(yè)及聯(lián)營公司的收入占比分別為43.4%、44.1%、45.3%和45.5%，其余均系來自獨立第三方的收入。

招股書顯示，2021至2023年及2024年上半年，深業(yè)物業(yè)來自深業(yè)集團及其子公司、合營企業(yè)或聯(lián)營公司等關聯(lián)方的貿易應收款項周轉天數(shù)分別為324.9天、206.6天、248.4天和284.2天，明顯偏長，遠超過來自獨立第三方對應的貿易應收款項周轉天數(shù)38.3天、51.9天、54.9天和59.5天，這在一定程度上影響了其資金流轉效率。

員工成本攀升

物業(yè)管理的主要成本在于提供物業(yè)管理服務的員工有關的開支和第三方服務外包成本。由于不斷收購及業(yè)務擴張，深業(yè)物業(yè)員工成本開支壓力增加。

公司服務成本從2021年的18.72億元增加至2023年的22.86億元，主要是由于員工成本的增加。報告期各期，公司的員工福利開支分別為13.25億元、13.96億元、14.57億元、7.05億元、7.13億元，分別占當期總服務成本及行政開支的64.3%、62.5%、57.9%、59.3%、55.3%。

除此之外，深業(yè)物業(yè)還將部分服務（例如保潔、園藝）委派給第三方外包商，報告期外包成本占據(jù)了總服務成本的16.6%、19.6%、24.3%和26.1%。

而根據(jù)測算，深業(yè)物業(yè)員工福利開支總額每增加5%，對當期凈利潤影響敏感度高達50%，外包成本每增加5%，對凈利潤影響的敏感度超過10%，不斷上升且2023年達到20.8%。

截至2024年6月30日，深業(yè)物業(yè)在中國共有15399名員工，且大多集中于華南地區(qū)，占總數(shù)的比例高達71.9%。其中大部分為現(xiàn)場職員，為14667人，占比95.3%，其余為管理、行政、運營、戰(zhàn)略管理人員。