文 | 張馨儀
土地拍賣市場一直被稱為城市發(fā)展的晴雨表，其波動(dòng)與變遷深刻映射出城市經(jīng)濟(jì)的脈動(dòng)與房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型軌跡，特別是近兩年來，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的調(diào)整和房地產(chǎn)行業(yè)的深度轉(zhuǎn)型，青島土拍市場經(jīng)歷了一系列變化。
而今，隨著今年第四批次土拍的如期舉行，這一市場動(dòng)向再次吸引了廣泛的社會(huì)關(guān)注，成為各界觀察青島乃至全國房地產(chǎn)市場新趨勢(shì)的重要窗口。
據(jù)悉，今年青島市第四批次土拍共推出4宗地塊，其中，黃島區(qū)靈海路北、水城路東地塊已于9月21日掛牌，10月11日由青島萬珠置業(yè)有限公司（萬科＆黑卓）以樓面價(jià)3047元/㎡、總價(jià)3792萬成功競得，占地面積5185㎡，建面12444㎡。
目前，城陽區(qū)城陽街道前桃林地塊和市北區(qū)大港地塊均已在10月25日掛牌，分別定于11月15日和11月26日拍賣，前者占地面積36807㎡，起拍總價(jià)約3.33億元；后者占地面積22646.5㎡，起拍總價(jià)4.48億。嶗山區(qū)張村河地塊于10月30日掛牌，11月29日拍賣， 占地面積30005.4㎡，起拍總價(jià)約7.4億元，為本次土拍中起拍價(jià)最高的地塊。
與前三批次相比，此次土拍的地塊數(shù)量雖不算多，但含金量卻不容小覷。4 宗地塊共計(jì)占地 9.46 萬㎡，建面約 18 萬㎡，其中不乏像嶗山張村河這樣的優(yōu)質(zhì)地塊。在當(dāng)前的市場環(huán)境下，這些地塊的拍賣將為青島的土地市場帶來怎樣的新變化？
純居新變，前桃林地塊宜居新篇即將開啟
在余下的三宗地塊當(dāng)中，城陽區(qū)城陽街道民城路以東、文陽路以南的地塊（即“前桃林地塊”），其地理位置堪稱優(yōu)越，緊密相鄰于萬科桃花源居住區(qū)，與北曲商圈、青春足球場以及桃林小學(xué)的距離均在 2 公里的范圍之內(nèi)。如此布局，使得該地塊周邊的商業(yè)配套趨于成熟，教育資源和醫(yī)療資源一應(yīng)俱全，城市界面優(yōu)良，能夠?yàn)榫用袂袑?shí)提供便捷的生活服務(wù)以及良好的居住環(huán)境，進(jìn)而成為吸引購房者的關(guān)鍵要素。
據(jù)了解，該地塊早在今年二批次土拍預(yù)告中就已嶄露頭角。隨后，青島市自然資源規(guī)劃局于2024年9月18日正式發(fā)布了地塊控規(guī)調(diào)整的批前公示，將其由原本的商住混合用地（商住比2:8）調(diào)整為純二類居住用地。這意味著，地塊將更專注于住宅開發(fā)，減少商業(yè)設(shè)施的占比，少開發(fā)商的開發(fā)和運(yùn)營難度的同時(shí)也更加貼合市場需求。
盡管占地面積和建筑面積在調(diào)整后保持不變，分別為約3.7萬平方米和約6.65萬平方米（地上），但住宅套數(shù)的增加無疑將滿足更多居民的居住需求。同時(shí)，地塊內(nèi)建筑的限高也根據(jù)日照、城市空間形態(tài)及周邊小區(qū)的空間關(guān)系進(jìn)行了合理確定，確保了城市景觀的豐富性和多樣性，避免了“千樓一面”的單調(diào)感。
老城新夢(mèng)，老城更新與商住融合的挑戰(zhàn)何在？
市北區(qū)大港街道遼寧路以東、華陽路以北的地塊（即“大港地塊”），身為市北老城區(qū)的核心構(gòu)成部分，其地理位置與周邊配套設(shè)施無疑為其賦予了獨(dú)特的市場價(jià)值。該地塊周邊以老小區(qū)居多，已然形成了較為成熟的生活社區(qū)，人口密度較大，這在一定程度上確保了穩(wěn)定的居住需求以及潛在的購房群體。
然而值得注意的是，盡管大港地塊地理位置優(yōu)越，交通便利，距離地鐵2號(hào)線泰山路站僅約500米，去年卻遭遇了流拍的尷尬境地。這一現(xiàn)象背后，存在諸多原因。其一，老城區(qū)的購房需求相對(duì)較為固定，難以掀起大規(guī)模的購房熱潮，市場需求的擴(kuò)張空間相對(duì)有限。其二，房地產(chǎn)市場調(diào)控政策持續(xù)處于收緊態(tài)勢(shì)，房企在拿地時(shí)變得更為謹(jǐn)慎，對(duì)于地塊的市場前景以及盈利能力有著更為嚴(yán)苛的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)。
當(dāng)前，大港地塊周邊并無新項(xiàng)目在售，這一現(xiàn)狀使得該地塊在市場上的稀缺性愈發(fā)凸顯。并且，作為此次供地中唯一的商住混合用地，其在功能規(guī)劃和開發(fā)潛力上具有獨(dú)特性。
從市場供需關(guān)系來看，雖然老城區(qū)的居住需求穩(wěn)定，但新的購房動(dòng)力不足可能影響住宅部分的銷售速度和價(jià)格提升空間。而商業(yè)部分，雖有周邊人口支撐基礎(chǔ)消費(fèi)，但要形成有影響力的商業(yè)氛圍，還需考慮周邊商業(yè)競爭格局以及消費(fèi)升級(jí)趨勢(shì)等因素。對(duì)于開發(fā)商而言，在開發(fā)過程中需要精準(zhǔn)定位，充分挖掘地塊的潛在價(jià)值，平衡商住比例，以適應(yīng)市場的實(shí)際需求，同時(shí)應(yīng)對(duì)可能面臨的市場風(fēng)險(xiǎn)和挑戰(zhàn)。
從城市發(fā)展的宏觀角度，大港地塊的開發(fā)對(duì)于老城區(qū)的更新改造和功能提升具有重要意義，如何在尊重老城區(qū)原有肌理的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化的開發(fā)建設(shè)，將是一個(gè)值得深入研究和探討的課題。
張村河片區(qū)新焦點(diǎn)，嶗山地塊如何以低密優(yōu)勢(shì)突圍市場？
張村河地塊作為近期土地市場的焦點(diǎn)，其內(nèi)在的投資價(jià)值與市場潛力值得深入探討。
該地塊以20565元/㎡的起拍價(jià)，不僅刷新了張村河區(qū)域的地價(jià)記錄，更凸顯了市場對(duì)這一地塊地理位置及未來開發(fā)前景的高度認(rèn)可。同時(shí)，地塊容積率從預(yù)告階段的1.5調(diào)整至正式掛牌的1.2，使其成為區(qū)域內(nèi)罕見的低密住宅用地，這一變化無疑為未來的項(xiàng)目開發(fā)提供了更多的可能性。
從地理位置來看，張村河地塊位于嶗山區(qū)核心區(qū)域，享有便捷的交通、完善的生活配套、豐富的教育資源以及濃厚的商業(yè)氛圍，這些綜合優(yōu)勢(shì)共同構(gòu)成了其獨(dú)特的吸引力。然而，在激烈的市場競爭中，該地塊也面臨著不小的挑戰(zhàn)。周邊已有多個(gè)知名項(xiàng)目入市，如海信君璽、華潤嶗山悅府等，這些項(xiàng)目憑借其品牌影響力與產(chǎn)品品質(zhì)，已在市場中占據(jù)了一席之地。此外，張村河片區(qū)前期入市的項(xiàng)目，如海信璞悅、魯信有鄰花園等，也積累了一定的客戶基礎(chǔ)與市場知名度，對(duì)嶗山地塊形成了不小的競爭。
但張村河地塊仍有其獨(dú)特的競爭力。與周邊以小高層和高層產(chǎn)品為主導(dǎo)的市場格局不同，該地塊容積率較低，為打造差異化產(chǎn)品提供了空間，如洋房、疊拼或聯(lián)排別墅等。然而，這也需要開發(fā)者在市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，精準(zhǔn)把握市場需求，合理定價(jià)，以確保項(xiàng)目的市場競爭力。
觀察青島今年第四批次土拍的進(jìn)程，我們不難發(fā)現(xiàn)，城陽區(qū)前桃林地塊正穩(wěn)步向純居方向轉(zhuǎn)變，市北大港地塊則承載著城市更新的使命與商住融合的探索重任，而嶗山區(qū)張村河地塊憑借其低密優(yōu)勢(shì)，在差異化競爭中獨(dú)樹一幟。從宏觀行業(yè)視角審視，可以說當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)正逐步跨越粗放式擴(kuò)張的階段，邁向精細(xì)化運(yùn)營的新紀(jì)元。
政策調(diào)控的深遠(yuǎn)影響與市場需求的日益多元化，正合力推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入一個(gè)全新的發(fā)展階段。其中，可持續(xù)發(fā)展與資源合理配置成為了行業(yè)共識(shí)。未來，房地產(chǎn)行業(yè)將更緊密地與城市發(fā)展脈搏同頻共振，不僅致力于提供優(yōu)質(zhì)的居住空間，更將積極融入城市功能完善與經(jīng)濟(jì)活力提升的大潮中，成為推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的新引擎。