界面新聞?dòng)浾?| 白帆
11月1日，北京市住建委最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，10月份北京二手房網(wǎng)簽量高達(dá)1.7萬套，創(chuàng)下了近19個(gè)月以來的新高，新房也環(huán)比增長了50.1%。在交易的熱度之下，樓市呈現(xiàn)出“量升價(jià)穩(wěn)”的趨勢(shì)。
政策效果顯著，二手房網(wǎng)簽創(chuàng)19個(gè)月新高
北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，10月1日到31日，北京二手房網(wǎng)簽量高達(dá)1.7萬套，環(huán)比增長31%，同比增加62.9%，這一網(wǎng)簽量創(chuàng)下了近19個(gè)月以來的新高。同時(shí)，由于網(wǎng)簽滯后的原因，實(shí)際10月份北京二手房真實(shí)成交達(dá)到了2.5萬套，同比2023年同期上漲超過150%。
新建商品住房網(wǎng)簽量也達(dá)到0.45萬套，環(huán)比增長50.1%，同樣是今年以來的高點(diǎn)。中原地產(chǎn)研究院的數(shù)據(jù)顯示，整體看，新建住宅成交依然集中在少數(shù)高折扣促銷項(xiàng)目中。
推動(dòng)二手房、新房提振市場(chǎng)行情的正是9月30日晚間，北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》。
據(jù)界面新聞采訪了解到，新政出臺(tái)的當(dāng)天晚上，新樓盤項(xiàng)目便連夜規(guī)劃國慶節(jié)的銷售部署，也有客戶連夜連夜銷售人員鎖定此前已經(jīng)看好的房源，尤其是通州等多個(gè)熱門樓盤，國慶期間的帶看量、交易量都有顯著提升。
該政策發(fā)布以來，二手房自國慶假期之后每天的網(wǎng)簽量幾乎都達(dá)到了800、900套，其中10月30日單日網(wǎng)簽達(dá)到1077套，31日達(dá)到1400套，這是2024年單日最高值。
上述《關(guān)于進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整本市房地產(chǎn)相關(guān)政策的通知》之所以迅速推動(dòng)市場(chǎng)升溫，一方面是該政策進(jìn)一步降低了居民購房的門檻，另一方面則是更進(jìn)一步松綁了限購政策。
具體來看，自10月1日起，居民購買商品房最低首付降至15%，二套降低至20%。購買條件也根據(jù)區(qū)域進(jìn)行了大幅度的放松，非本市戶籍居民家庭購買五環(huán)內(nèi)商品住房的，繳納社會(huì)保險(xiǎn)或個(gè)人所得稅的年限達(dá)到3年及以上，便可以購買五環(huán)內(nèi)的商品住房，而購買五環(huán)外商品住房的，社?；騻€(gè)稅繳納年限僅需2年及以上，特許人才僅需繳納1年社?；騻€(gè)稅。不僅如此，通州的雙重限購也有所放松，與其他區(qū)要求一致。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析稱，北京“930政策”是最近一年多來第10次調(diào)整政策，北京作為全國房地產(chǎn)市場(chǎng)最穩(wěn)定、政策力度最高的城市，從2017年開始的調(diào)控政策抑制了市場(chǎng)非理性上漲，基本做到了“房住不炒”。但過于嚴(yán)格的政策措施也誤傷了部分真實(shí)的購房自住需求。如今，北京出臺(tái)政策相對(duì)謹(jǐn)慎，本次限購政策也是全國最后一個(gè)城市出臺(tái)，相比上海和深圳的政策，北京的限購調(diào)整幅度相對(duì)小，主要是從北京市場(chǎng)的實(shí)際情況出發(fā)。
我愛我家的一位中介人員告訴界面新聞，當(dāng)前，購房成本在不斷降低，首套的首付比例從年初30%降低至20%，現(xiàn)在又降低至15%，商貸利率也從去年的4.05%，年初降低3.85%，如今已經(jīng)降低至3.15%。對(duì)于首套剛需貸款的客戶，購房門檻確實(shí)低了很多，至少還款的壓力比之前小多了，現(xiàn)在純商貸100萬的情況下，月供只有4000多元，相當(dāng)于租房的房租。在她看來，這樣的購房成本促進(jìn)了剛需購房者的需求釋放。
張大偉也表示，“930政策”主要影響了剛需首套房置業(yè)，疊加最近的降息，整體市場(chǎng)熱度依然在延續(xù)。因此，整體看，10月北京二手房市場(chǎng)率先成交升溫的是總價(jià)在400萬以內(nèi)的剛需住宅，特別是老破小因?yàn)榍捌趦r(jià)格跌到位成交較多。
購房門檻降低，議價(jià)空間開始縮小
熱度之下，北京樓市的價(jià)格體系也在發(fā)生著微妙的變化。
麥田房產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，北京二手房的價(jià)格出現(xiàn)輕度升溫，議價(jià)空間開始縮小。10月份，北京市（麥田覆蓋樓盤）成交均價(jià)為7.46萬/㎡，和上月相比上漲0.1%，同比去年10月下降11.8%。和9月份相比，10月份北京二手房的議價(jià)空間縮小0.8個(gè)百分點(diǎn)。麥田方面表示，新政后業(yè)主預(yù)期提升，議價(jià)空間明顯縮小，但二手房議價(jià)空間仍處于相對(duì)高位。
新增房源量方面，新政后，業(yè)主的掛牌積極性和9月相比有所提升，10月份環(huán)比增加15.5%。不過，隨著新政后去化加快，北京二手房在售房源量和9月相比有所減少。
上述我愛我家的房產(chǎn)中介觀察到，目前優(yōu)質(zhì)房源相對(duì)市場(chǎng)價(jià)價(jià)格偏低，這種房源的成交快，成交量也比較大?！罢w上看單量確實(shí)很大，但是成交價(jià)并沒有明顯上升，未來成交價(jià)明顯上升也不太現(xiàn)實(shí)。
不過，她也看到了市場(chǎng)另一個(gè)變化的重要因素——業(yè)主的心態(tài)變了。她解釋稱，比如之前業(yè)主報(bào)價(jià)160萬的房子，150萬能成交，但是現(xiàn)在150萬就不賣了。也就是說，現(xiàn)在房子的整體報(bào)價(jià)還是那么高，而業(yè)主的預(yù)期提高了，尤其是一些好樓層、裝修不錯(cuò)等有顯著優(yōu)勢(shì)的房源，而那些有點(diǎn)并不突出的房源，實(shí)際成交價(jià)和之前差不多。
張大偉也表示，當(dāng)前房價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)止跌趨勢(shì)，部分區(qū)域二手房價(jià)格出現(xiàn)2年來首次上漲的現(xiàn)象。“不論是新房還是二手房，實(shí)際成交整體體現(xiàn)了量升價(jià)穩(wěn)的趨勢(shì)，前期整體成交以價(jià)換量為主，特別是新建住宅，成交量集中在少數(shù)高折扣促銷項(xiàng)目中。”
但也需要看到的是，此輪政策的確激發(fā)了更多人群入市買房，效果究竟能持續(xù)多久還有待觀望。張大偉表示，“929-930新政”并不是本輪政策的天花板，對(duì)比各城市歷史上最寬松的時(shí)期，目前房地產(chǎn)政策仍有很多可以放松的空間。
在他看來，從整體看，各地的政策力度非常大，系列新政穩(wěn)定房地產(chǎn)的決心已經(jīng)充分表現(xiàn)，未來只要房地產(chǎn)不穩(wěn)定，更多的政策肯定還會(huì)出臺(tái)。從數(shù)據(jù)來看，全國范圍內(nèi)的樓市成交量也在增長，一線城市表現(xiàn)更為突出。10月份，一線城市新建商品房網(wǎng)簽成交量同比增長14.1%，二手房網(wǎng)簽成交量同比增長47.3%。
中指研究院指數(shù)事業(yè)部分析師孟新增則分析稱，在一攬子政策推動(dòng)下，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期及購房者信心有所恢復(fù)，10月份樓市活躍度明顯回升，預(yù)計(jì)短期核心城市銷售回穩(wěn)態(tài)勢(shì)有望延續(xù)，11月銷售較關(guān)鍵。接下來，若貨幣化安置100萬套城中村和危舊房改造，以及收購存量房及閑置土地政策能夠落實(shí)到位，將有助于加快改善市場(chǎng)供求關(guān)系，最終實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)“止跌回穩(wěn)”目標(biāo)。