文 | 張馨儀
自9月底，中國房地產(chǎn)市場迎來了前所未有的政策支持，央行、一線城市等連續(xù)出臺跟進政策——在需求端，通過降低首付比例、提高公積金貸款額度以及房貸利率下調(diào)等手段，進一步促進消費和投資；同時，在供給端，加大對保交房的支持力度，把商品住房項目貸款納入“白名單”，同時在財政方面合理運用專項債券用于相關(guān)用途，在保交房和去庫存方面均取得了一定成效。
據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，全國新建商品房市場在經(jīng)歷了一段時間的下滑后，自9月以來呈現(xiàn)出顯著的復(fù)蘇態(tài)勢。盡管1-9月的累計銷售面積和銷售額仍同比下降，但降幅已連續(xù)數(shù)月收窄，顯示出市場正在逐步恢復(fù)活力。
山東作為經(jīng)濟大省，緊跟國家政策的步伐，積極響應(yīng)并落實了一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施。從近期數(shù)據(jù)來看，山東房地產(chǎn)市場的企穩(wěn)態(tài)勢已經(jīng)初步顯現(xiàn)。成交量逐漸回升，房價也趨于穩(wěn)定，市場信心正在逐步恢復(fù)。據(jù)山東省統(tǒng)計局，1-10月，全省商品房銷售面積11699.8萬平方米，銷售額9952.1億元，同比分別增長14.6%和17.4%。這些積極的變化不僅得益于政策的強力推動，也離不開市場各方的共同努力和配合。
然而值得注意的是，盡管政策暖風(fēng)頻吹，市場已初現(xiàn)回暖跡象，但國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)揭示了一個更為復(fù)雜的圖景：2024年9月，全國70個大中城市的商品住宅銷售價格環(huán)比雖趨于穩(wěn)定，但同比降幅依然持續(xù)擴大。具體到山東納入統(tǒng)計的四座主要城市，樓市價格仍處于下行通道，全面回升之路尚顯漫長。這一系列數(shù)據(jù)提示我們，雖然市場企穩(wěn)信號初現(xiàn)，但真正的轉(zhuǎn)折點或許仍在前方不遠(yuǎn)處等待著我們。
與此同時，10月21日，央行再次發(fā)布降息信息：2024年10月21日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.1%，5年期以上LPR為3.6%。以青島地區(qū)為例，此次LPR的下調(diào)或意味著青島當(dāng)前的最低商業(yè)貸款利率有望低至2.9%。
值得關(guān)注的是，這已經(jīng)是央行今年第三次下調(diào)5年期以上LPR，今年合計下調(diào)60個基點。并且除部分城市外，不再區(qū)分首套、二套房，存量房貸利率也隨之下調(diào)，預(yù)計將使眾多家庭和人口受益，減少利息支出。此外，山東的公積金利率也可能相應(yīng)下調(diào)，這將進一步刺激住房消費，推動房地產(chǎn)市場朝著平穩(wěn)健康的方向發(fā)展。
其實，多重利好政策的疊加效應(yīng)，已經(jīng)讓市場參與者的預(yù)期普遍轉(zhuǎn)向樂觀。
國家統(tǒng)計局針對70個大中城市在9月下旬進行的月度房價問卷調(diào)查結(jié)果顯示，自9月下旬以來，房地產(chǎn)市場信心顯著增強。受訪從業(yè)人員中，預(yù)期未來半年新建商品住宅銷售價格保持穩(wěn)定或上漲的比例高達(dá)58.3%，二手住宅則為45.4%，相比上月分別大幅提升了10.0個百分點和6.5個百分點。
山東統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)進一步揭示了市場結(jié)構(gòu)的變化。當(dāng)前，90平方米及以上的改善型住宅已成為市場主體，展現(xiàn)出強大的增長動力。從供給端來看，房地產(chǎn)投資完成額達(dá)到6064.7億元，同比增長11.9%，增速高出全部房地產(chǎn)開發(fā)投資3.1個百分點，對整體開發(fā)投資增長的貢獻(xiàn)率高達(dá)8.3個百分點。而在需求端，改善型住宅的銷售面積占據(jù)了全部商品房銷售面積的84.6%，拉動整體銷售面積增長了11.9個百分點。
一位山東的房產(chǎn)中介從業(yè)人員分享道：“近期成交的客戶頗具代表性，比如一位原本猶豫不決的換房客戶，在感受到市場變化后，果斷完成了房屋置換。在我看來，這波政策的出臺對于改善客群購房或置換促進作用還是比較明顯的?！?/p>
然而，在這波政策紅利與市場回暖的雙重刺激下，部分投資者開始蠢蠢欲動，認(rèn)為當(dāng)前正是入手炒房的“黃金窗口期”，試圖將股市中的“快進快出”策略復(fù)制到樓市。
對此，應(yīng)該看到的是，盡管政策頻出，但樓市回歸商品屬性的大趨勢沒有變。
什么叫“回歸商品屬性”？
也就是說樓市應(yīng)遵循市場經(jīng)濟規(guī)律，其價格應(yīng)圍繞市場價值上下波動，而非受非市場因素的過度干預(yù)。這一轉(zhuǎn)變，意味著樓市將逐漸擺脫過去的投機氛圍，回歸理性與穩(wěn)健。
為何山東樓市將會面臨這樣的轉(zhuǎn)變？
從更宏觀的視角審視，山東乃至全國的樓市未來走向勢必將受到多重基本面因素的影響。其中，人口結(jié)構(gòu)的變化尤為關(guān)鍵。隨著適齡購房人群的快速下滑，以及城鎮(zhèn)化進程的放緩，山東樓市需求端的支撐力正逐漸減弱。
同時，國際金融協(xié)會（IIF）的數(shù)據(jù)顯示，截至2024年第一季度，中國居民部門杠桿率為64%。這一數(shù)據(jù)已經(jīng)接近國際上公認(rèn)的居民杠桿率警戒線65%左右。這一數(shù)據(jù)對山東同樣具有警示意義。雖然與歐美國家相比，中國的居民杠桿率排名并不靠前，但考慮到山東乃至全國的居民收入占GDP的比重相對較低，且利率相比歐美更高，因此這一杠桿率水平已經(jīng)對山東的房地產(chǎn)市場乃至整個經(jīng)濟體系構(gòu)成了不小的壓力。居民杠桿率的持續(xù)攀升近警戒線，無疑為樓市的進一步上漲空間設(shè)置了天花板。
所以，從山東地方分析來看，樓市在短期內(nèi)可能會受到政策刺激的影響而出現(xiàn)短暫回溫，但長期來看，樓市將逐漸趨于穩(wěn)定，并圍繞其價值上下波動。在這個過程中，好房子將更具保值和增值能力，而低質(zhì)盤、遠(yuǎn)郊盤等則可能面臨更大的風(fēng)險。也就是說，房地產(chǎn)市場的本質(zhì)，與手機、汽車、包包、手表等商品市場并無二致。大部分房地產(chǎn)產(chǎn)品，如同消耗品一般，其價值隨時間流逝而逐漸折舊；而小部分高端、稀缺的房產(chǎn)，則可能具備保值甚至增值的潛力，但這并不意味著所有房產(chǎn)都能成為投資的“香餑餑”。
而這一步，正是打破山東乃至全國人長期以來的“買房信仰”的核心。在過去，房產(chǎn)被視為財富保值增值的“硬通貨”，而如今，隨著樓市回歸商品屬性，這一觀念正逐漸淡化。樓市向商品屬性的回歸，宣告了“盲目置業(yè)即財富累積”神話的終結(jié)，取而代之的對投資眼光與策略的更高要求。對于山東的投資者而言，只有看到變化，才能把握未來。