界面新聞記者 | 王妤涵

在今年2月末香港特區(qū)政府宣布撤銷長達14年的樓市“辣招”（防樓市過熱強力限制舉措）后，港府于近日再發(fā)布樓市利好政策。

10月16日，香港特區(qū)行政長官李家超發(fā)表了任內(nèi)第三份《施政報告》，這份報告在樓市方面推出了多項重磅措施，其中包括放寬住宅貸款、允許投資移民購入住宅物業(yè)等多項舉措，旨在進一步激活香港樓市。

從新政后的市場反饋來看，界面新聞在香港部分街區(qū)的實地走訪中發(fā)現(xiàn)，許多中介門店都貼出了“施政報告組合出擊，全面激發(fā)樓市活力”的海報，同時，線下咨詢的人數(shù)相比以往也有所增長。據(jù)中介反饋，近日市場氛圍的持續(xù)向好，也促使部分買家加快了進入市場的決策步伐。

數(shù)據(jù)表現(xiàn)上，據(jù)中原地產(chǎn)香港統(tǒng)計，新政后的首個周末（10月19日-20日），中原地產(chǎn)十大屋苑錄得14宗成交，按周上漲55.6%，成交額重返雙位數(shù)，創(chuàng)下了近5周以來的新高。

首個周末成交明顯轉(zhuǎn)旺

“受多重利好消息帶動，樓市全面轉(zhuǎn)旺，周末期間有兩個大型鐵路新盤開售，銷情暢旺，共錄得超400宗一手成交。可見樓市有動力，將持續(xù)向好”，中原地產(chǎn)亞太區(qū)副主席兼住宅部總裁陳永杰表示。

具體來看，新盤市場方面，周末期間共錄得超過490宗成交，按周急增超過1.1倍，部分新盤在首輪售罄后，對后續(xù)加推的單位進行了加價。

啟德新盤周末新一輪銷售，即日售清215個單位，在當晚又新加推了98個單位，折實平均實用呎價約為23960港元（呎為香港面積計量單位，一平方呎約等于0.09平方米），部分單位加價約2%至6%。

位于黃竹坑站的地鐵上蓋項目周末期間首輪銷售共賣出191個單位，隨后加推了76個單位，折實平均尺價約22052港元，較上一輪次的銷售單位價格上調(diào)約2%。

二手市場方面，周末期間新界區(qū)未有新盤推售，交投集中在二手市場，成交以約500萬元或以下為主，其中，嘉湖山莊錄得5宗成交，為十大屋苑中最多，創(chuàng)7個月以來的周末新高。

從市場情緒來看，“美聯(lián)信心指數(shù)”最新報60.5點，按周上升2.5%，已連升3個星期。樓價方面，“美聯(lián)樓價指數(shù)”最新報127.28點，按周微升0.04%，樓價走勢逐漸企穩(wěn)。

美聯(lián)物業(yè)首席分析師劉嘉輝研究指出，當前香港新盤成交暢旺，樓市氣氛升溫，加強業(yè)主信心。特價盤減少，信心指數(shù)上升。值得留意的是，目前信心指數(shù)高于平均值（即“樓價好、淡分界線”），若指數(shù)進一步上升并維持于平均值水平之上，樓價則將有望止跌回升。

新政出臺多項舉措激活樓市

查閱此次頒布的《施政報告》，有關(guān)房屋政策方面，涉及了造地、公屋、資助房屋、豪宅等諸多方面。其中，對樓市有著最直接及有效的幫助，便是放寬樓宇按揭的措施。

《施政報告》中指出，香港金管局將放寬住宅物業(yè)的按揭貸款條件，不論物業(yè)價值、是否自用或公司持有以及買家是否為首置，按揭成數(shù)上限一律調(diào)整至七成，供款與入息比率上限一律調(diào)整為五成。

“放寬按揭限制，變相降低了首期支出，入市門檻降低，而且取消了因樓價或用途的按揭限制，相信將有效吸引外資及有眼光的置業(yè)者重投香港物業(yè)市場”，陳永杰分析指出。

另外，報告中還提到的對“新資本投資者入境計劃”（CIES，俗稱“新投資移民計劃”）進行優(yōu)化，也是對內(nèi)地投資買家的意大利好。

新計劃指出，自10月16日起，香港將允許申請人投資住宅物業(yè)，單一物業(yè)成交價須為5000萬港元或以上，投資于房地產(chǎn)（包括所有住宅及非住宅物業(yè)）的金額最多只有1000萬港元會計入投資總額。

據(jù)了解，以往香港投資移民均傾向于購買豪宅滿足自主需要。今年3月，香港政府曾宣布重啟暫停多年的“新資本投資者入境計劃”，允許合資格人士通過金融資產(chǎn)投資移民香港，投資門檻為3000萬港元，不過彼時的投資范圍只包括金融資產(chǎn)和非住宅地產(chǎn)。

而在此次新政后，住宅投資也被納入投資總額計算，這也意味著香港政府將允許移民者購買住宅房產(chǎn)。

美聯(lián)物業(yè)住宅部行政總裁布少明表示，新的投資移民計劃將5000萬物業(yè)內(nèi)的1000萬納入額度，對于5000萬以上的豪宅成交量是有幫助，或會增加三成以上，只是目前息口仍然高企，再加上國內(nèi)經(jīng)濟下行，政策對于香港樓市有回穩(wěn)作用，但是不會大幅飆升。

同時，他也表示，過去5000萬或以上的物業(yè)較多內(nèi)地人士購買，相信未來發(fā)展商也會給這些投資移民客人，作出相應的調(diào)整及重點推售相應類別的物業(yè)。

香港豪宅成交有望創(chuàng)新高

整體來看，今年以來香港的豪宅市場表現(xiàn)較為良好。

美聯(lián)物業(yè)研究中心結(jié)合土地注冊處數(shù)據(jù)顯示，截至10月15日，2024年香港價值超過5000萬港元的一二手住宅注冊總量已達441宗，這一數(shù)字已接近2023年全年總量的94%。

其中，內(nèi)地買家成為推動豪宅市場成交的主要力量。今年前9個月的銷售數(shù)據(jù)揭示，在5000萬至1億港元價格區(qū)間內(nèi)的一二手豪宅成交中，以內(nèi)地買家姓名英文拼音辨別的個人買家占比高達58.7%。

10月17日，香港山頂?shù)烙钟幸缓勒山淮蚱萍o錄。

據(jù)悉，該物業(yè)由香港老牌富豪何崇本家族持有，占地面積約16700平方呎，實用面積8910平方呎，配有泳池及花園，且享有維港景觀。買家為來自杭州的內(nèi)地富豪，最終的成交總價達10.5億港元，呎價約為11.8萬港元，刷新了美聯(lián)儲減息后的最大成交額。

價格方面，不同于中小型住宅的近期的下跌趨勢，香港豪宅的價格一直較為穩(wěn)定。

在普縉集團9月的分析報告中指出，在香港豪宅市場供應稀缺下，一手豪宅項目不受整體樓市價格下調(diào)影響，與此同時還創(chuàng)下了區(qū)內(nèi)呎價新高紀錄。因此，該報告預計，在豪宅市場獨特性的推動下，其表現(xiàn)將繼續(xù)優(yōu)于中小型住宅。

美聯(lián)物業(yè)方面預測，隨著新政策的出臺，“買港房帶來的后續(xù)收益”以及“投資港房可獲得的香港身份”這兩大優(yōu)勢將吸引更多內(nèi)地投資者加速進入市場。預計今年超過5000萬港元的住宅注冊量將達到600套，創(chuàng)下近三年的新高。