界面新聞?dòng)浾?| 白帆

聳立著巨屏邀請(qǐng)“全北京人民向上看”的世貿(mào)天階，曾經(jīng)是最潮流地標(biāo)。近幾年，在周圍三里屯太古里、THE BOX 一盒朝外年輕力中心商圈的興盛中，世貿(mào)天階被時(shí)尚的年輕人淡忘，日漸冷清。

能搜索到最近的新聞是，今年5月17日盒馬超市進(jìn)駐了世貿(mào)天階。據(jù)“北晚在線”報(bào)道，今年世貿(mào)天階將全面升級(jí)改造，新進(jìn)駐一批店鋪，南街4層引入約3500平方米的體檢中心，北街3層引入約1600平方米的眼科醫(yī)院，地下影院也將完成簽約。

不過，9月下旬界面新聞?dòng)浾邅淼绞蕾Q(mào)天階，整體商鋪還沒見到太多改觀，人流量稀少，不知道這些年的“降溫”還會(huì)持續(xù)多久？

曾經(jīng)的求婚圣地，如今客流冷清

世貿(mào)天階距離地鐵6號(hào)線東大橋站和10號(hào)線金臺(tái)夕照站都不遠(yuǎn)，于2007年開業(yè)。廣場(chǎng)中間的那塊長(zhǎng)250米、寬30米、斥資2.5億元打造的天幕，迅速成為其“征服”北京消費(fèi)者的利器。

2008年，北京奧運(yùn)會(huì)主題歌曲《北京歡迎你》中出現(xiàn)了世貿(mào)天階的鏡頭。2009年，天后蔡依林的新歌《大丈夫》MV在這里首播。之后，這里常常成為歌手們新歌的“打歌圣地”。到了節(jié)慶日尤其是跨年之夜，天幕播放著讓人震撼的視頻畫面，吸引了無數(shù)年輕人前來，這塊亞洲最大天幕的商業(yè)價(jià)格得以充分綻放。 

2012年3月，《甄嬛傳》劇中演員孫茜在北京世貿(mào)天階被浪漫求婚，配合亞洲巨幕展示的恩愛瞬間，不僅讓孫茜再次成為焦點(diǎn)，也讓開業(yè)只有5年的世貿(mào)天街摘得了“求婚圣地”的標(biāo)簽，也成了引流的關(guān)鍵。

此后，求婚儀式、跨年活動(dòng)、旅游打卡，讓天階大屏下經(jīng)常人群摩肩接踵，成為了80、90后當(dāng)時(shí)的集體回憶。 

不僅如此，當(dāng)年在世貿(mào)天階入駐的品牌，也是消費(fèi)前沿的代表品牌，比如ZARA在北京的首店就位于此，另外還有人均消費(fèi)數(shù)百元的高端自助餐品牌金錢豹。因此，當(dāng)時(shí)有這樣一句話代表著北京中產(chǎn)的消費(fèi)走勢(shì)：到世貿(mào)天階“逛ZARA、看天幕、吃金錢豹”。 

如今，這樣的盛景已經(jīng)不復(fù)存在。天幕上播放著枯燥的廣告視頻、ZARA也早已不是很多人望塵莫及的時(shí)尚品牌，金錢豹也在幾年前倒閉，消費(fèi)市場(chǎng)的冷風(fēng)迅速吹向了世貿(mào)天階。

一位從門頭溝來的年輕人告訴界面新聞，她到這里是約住通州的朋友見面，但到了之后有些讓人失望?！耙院髴?yīng)該不會(huì)再來了，人流量還不如我們門頭溝的商場(chǎng)多。”她說。

空置率高是世貿(mào)天階這幾年被討論的關(guān)鍵詞?！拔矣X得空置率不到50%也要有40%?！笔蕾Q(mào)天階的一位商家告訴界面新聞。

界面新聞?dòng)浾咦咴L發(fā)現(xiàn)，在該商場(chǎng)的一層，ZARA、HM、優(yōu)衣庫等快時(shí)尚品牌占據(jù)最大的面積，另外還有阿迪達(dá)斯、喬丹兩家運(yùn)動(dòng)品牌，星巴克、哈根達(dá)斯等商鋪分散在其他地方。在商場(chǎng)一層中庭廣場(chǎng)的東部，原本作為展示的核心鋪面卻大門緊鎖，奈雪的茶也處于關(guān)門狀態(tài)。到了地下一層以及商場(chǎng)的2、3層，空置的鋪面更多。

另一位在二樓的商家告訴界面新聞，現(xiàn)在二樓關(guān)得差不多了，應(yīng)該也不會(huì)再回來了，現(xiàn)在物業(yè)也在招商。說完，該商家搖了搖頭。

據(jù)他觀察，疫情是這座商家的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。疫情期間，這里的商家普遍經(jīng)營(yíng)困難，曾找物業(yè)減租，但最后沒有達(dá)成一致意見，很多商家便選擇退租。“雖然現(xiàn)在也在招商，但效果不明顯?！痹撋碳艺f。界面新聞也了解到，疫情期間，網(wǎng)紅餐飲IP深夜食堂、音樂酒館胡桃里、快時(shí)尚品牌絲芙蘭等商戶陸續(xù)撤離世貿(mào)天階。

對(duì)于疫情期間對(duì)北京商業(yè)中心的影響，世邦魏理仕華北區(qū)戰(zhàn)略顧問部資深經(jīng)理崔明敏分析稱，疫情對(duì)商場(chǎng)客流量的影響是顯而易見的，但這既是挑戰(zhàn)也是機(jī)遇，很多商場(chǎng)選擇在疫情期間進(jìn)行戰(zhàn)略性升級(jí)，以貼合消費(fèi)者的需求變化，因此疫情之后其運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)反而變得更好。

如今，店鋪空置率高、品牌陳舊使得世貿(mào)天階的客流稀少，進(jìn)而影響招租，形成惡性循環(huán)。一位茶飲商家表示，平時(shí)來這里的客人不多，很多餐廳都是靠外賣業(yè)務(wù)。“我們?nèi)ツ暝谶@里開業(yè)的，租金比以前便宜，目前差不多有50%左右的訂單都是外賣單”。

界面新聞?dòng)浾咦咴L發(fā)現(xiàn)，即便的晚餐時(shí)間，世貿(mào)天階依舊門可羅雀，餐廳內(nèi)的客人也寥寥無幾。不過一些飲品店，直到晚上10點(diǎn)依舊在忙碌得安排著外賣訂單。 

商業(yè)中心競(jìng)爭(zhēng)激烈，老牌商場(chǎng)能否找到新定位 

世貿(mào)天階是傳統(tǒng)商場(chǎng)的一個(gè)縮影，尤其在當(dāng)前商業(yè)項(xiàng)目供給量不斷增加的階段，老舊商場(chǎng)亟需找到新的著力點(diǎn)和定位，以便在有限的時(shí)間和空間內(nèi)完成升級(jí)。

崔明敏對(duì)界面新聞分析稱，當(dāng)前北京市場(chǎng)上的一些老舊商場(chǎng)也出現(xiàn)了設(shè)施老舊、運(yùn)營(yíng)理念陳舊等諸多問題，部分硬件設(shè)施也正處在更新的周期，因此商場(chǎng)改造的案例層出不窮。但這些項(xiàng)目往往會(huì)遇到改造資金、商業(yè)模式調(diào)整、以及如何在改造期間維持商鋪正常運(yùn)營(yíng)等多重挑戰(zhàn)。

世貿(mào)天階也曾多次尋求改變，但至今效果不明顯。今年5月份盒馬超市開門營(yíng)業(yè)，一層中庭廣場(chǎng)的燒烤市集也搭起了烤爐。據(jù)《北京日?qǐng)?bào)》報(bào)道，世貿(mào)天階目前正在設(shè)計(jì)、論證改造方案，計(jì)劃在今年啟動(dòng)更全面的升級(jí)改造，包括對(duì)巨幅天幕進(jìn)行重新升級(jí)，提升視覺效果，增加顧客的互動(dòng)感和體驗(yàn)感。

在崔明敏看來，很多項(xiàng)目在改造升級(jí)的過程中都會(huì)遇到類似問題。一方面在朝陽區(qū)等核心區(qū)域的商業(yè)項(xiàng)目越來越多，因此會(huì)對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)體分流。另一方面則是傳統(tǒng)商業(yè)體往往因?yàn)槊麣獯?、資歷深，運(yùn)營(yíng)方式比較傳統(tǒng)，未能及時(shí)把握新興消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣。第三點(diǎn)則是區(qū)位比較好的傳統(tǒng)商業(yè)體，租金也比較高，如果人流量無法支撐高租金，也會(huì)面臨商鋪流失的壓力。第四點(diǎn)，消費(fèi)者尤其是年輕客群越來越看重商場(chǎng)的景觀環(huán)境、互動(dòng)性等，傳統(tǒng)的商業(yè)體在這一方面處于劣勢(shì)。 

界面新聞也注意到，世貿(mào)天階距離周邊地鐵站都有幾百米的距離。周邊新崛起的商場(chǎng)交通更加便利，其發(fā)展早已進(jìn)入另一個(gè)階段。

在THE BOX 一盒朝外年輕力中心，年輕人愛打卡的潮流服裝店、寵物商店、輕食餐廳、露營(yíng)風(fēng)的咖啡店等一應(yīng)俱全。今年4月，日本最大的連鎖書店品牌蔦屋書店在THE BOX二期順利開業(yè)，進(jìn)一步助推了THE BOX 一盒朝外年輕力中心的熱度；距離世貿(mào)天階不到300米的僑福芳草地購物中心，也因?yàn)槠浣^佳的地理位置和藝術(shù)調(diào)性維持著它在商圈的特殊地位；1公里外的三里屯街區(qū)則重磅整改了街道、引入了奢侈品品牌LV的旗艦店、高奢珠寶品牌Tiffany、加拿大鵝中國(guó)首家Basecamp線下精品店、Jil Sander北京首店等。就連緊鄰世貿(mào)天階的中駿世界城，也在過去幾年的改造和重新定位后，客流不斷。 

然而，世貿(mào)天階的建筑風(fēng)格和裝修風(fēng)格仍處在1990年代的風(fēng)格中，地板的裂紋很多。界面新聞?dòng)浾咦咴L時(shí)還看到，商場(chǎng)的一處門庭在漏水，物業(yè)只是簡(jiǎn)單放了一個(gè)水桶在那里接著。

CBRE世邦魏理仕發(fā)布的《2024年上半年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)回顧與展望》，預(yù)計(jì)今年新增商業(yè)面積有望突破100萬平方米。供給的增加讓整個(gè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)激烈度進(jìn)一步增強(qiáng)。崔明敏也表示，當(dāng)前商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)不斷迭代，對(duì)老舊商場(chǎng)也是推動(dòng)其升級(jí)的一個(gè)因素。但商場(chǎng)改造升級(jí)的業(yè)態(tài)越來越細(xì)分，但也更加專業(yè)化，傳統(tǒng)的運(yùn)營(yíng)理念和思路都需要改變，商場(chǎng)改造升級(jí)如何抓住這波機(jī)會(huì)？他們還有多大的試錯(cuò)空間？也成為這些商業(yè)體必須要思考的問題。 

曾遇資金困境，開發(fā)商掙扎求生

世貿(mào)天階近幾年商業(yè)運(yùn)營(yíng)不利，還曾多次向資本市場(chǎng)拋出橄欖枝，試圖緩解投資方的資金困境。

據(jù)《北京商報(bào)》報(bào)道，世貿(mào)天階層曾于2015年秘密掛售，美國(guó)私募股權(quán)基金公司黑石集團(tuán)是世貿(mào)天階買家，當(dāng)時(shí)項(xiàng)目報(bào)價(jià)約為40億元，并且雙方已步入深度收購階段。但該報(bào)道援引商業(yè)地產(chǎn)界人士的說法，項(xiàng)目擁有者的資產(chǎn)問題導(dǎo)致收購擱淺。

此次失利并未阻止世貿(mào)天階項(xiàng)目試圖變現(xiàn)。2017年，世貿(mào)天階項(xiàng)目作為底層資產(chǎn)獲得了商業(yè)地產(chǎn)抵押貸款支持票據(jù)，第一期發(fā)行金額29億元。據(jù)《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》援引機(jī)構(gòu)人士的說法，當(dāng)時(shí)世貿(mào)天階的股東方希望利用資產(chǎn)證券化手段獲得資金，置換償還此前從銀行獲得的數(shù)億元貸款。

世貿(mào)天階是2003年由世貿(mào)天階投資集團(tuán)投資建設(shè)的商業(yè)綜合體，整體由南北兩側(cè)的休閑購物中心以及兩座5A寫字樓組成。根據(jù)天眼查信息，世貿(mào)天階投資集團(tuán)的法定代表人是吉增平，董事長(zhǎng)是吉增和，后者是世貿(mào)天階股東方的實(shí)際控制人。

在風(fēng)起云涌的地產(chǎn)商業(yè)中，吉增和的商業(yè)故事并不算多，但在2010年迎娶臺(tái)灣女星孟廣美后破圈走紅。2年后，吉增和又被前妻張秋華以協(xié)議離婚時(shí)分得財(cái)產(chǎn)明顯過少、要求進(jìn)一步分割財(cái)產(chǎn)為由訴至法院。

婚姻關(guān)系的變化讓吉增和的創(chuàng)業(yè)史浮出水面。據(jù)《北京日?qǐng)?bào)》報(bào)道，吉增和從商之前曾是大學(xué)老師，1991年在長(zhǎng)安街投資經(jīng)營(yíng)一家飯館，之后又在東單開鞋店，通過把鋪位租給散戶，一年便可獲利數(shù)十萬元，為吉增和后期入局地產(chǎn)行業(yè)攢下了第一桶金。1995年，吉增和和前妻投資建立了世貿(mào)天階，注冊(cè)資本1億元，吉增和對(duì)該公司的投資為6500萬元。

世貿(mào)天階在開業(yè)之后的數(shù)年內(nèi)都是北京的地標(biāo)，吉增和所掌管的世貿(mào)天階投資集團(tuán)也于2010年之后投資多家公司，涉足科學(xué)研究和技術(shù)服務(wù)、文娛及體育產(chǎn)業(yè)等多個(gè)產(chǎn)業(yè)，但目前已經(jīng)有4家公司注銷，還有一家名為北京世貿(mào)天階生物科技股份有限公司被股權(quán)凍結(jié)。 

另外，世貿(mào)天階集團(tuán)也曾聯(lián)合多方開展合作，投資開發(fā)文旅項(xiàng)目。2009年，世貿(mào)天階集團(tuán)規(guī)劃投資河南省焦作市云臺(tái)山風(fēng)景名勝區(qū)內(nèi)的仙那度奇境小鎮(zhèn)，同時(shí)也計(jì)劃將另一座世貿(mào)天階落地在此處。當(dāng)時(shí)，因?yàn)槿鄙儋Y金購買土地，世貿(mào)天階集團(tuán)便與京能集團(tuán)合作成立了天階云臺(tái)（北京）投資有限公司。 

但這一項(xiàng)目波折百出。據(jù)《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》報(bào)道，世貿(mào)天階投資集團(tuán)因資金困難，便違規(guī)周轉(zhuǎn)資金，虛假出資。事后吉增和為表感謝向京能集團(tuán)董事長(zhǎng)行賄上千萬元，東窗事發(fā)后，后者被判處有期徒刑11年。如今，世貿(mào)天階集團(tuán)及京能置業(yè)股份有限公司均已退出該公司。 

無論是過去幾年的調(diào)整嘗試，還是在資本變現(xiàn)的運(yùn)籌中，世貿(mào)天階至今未能找回昔日的光彩。未來商業(yè)中心供給量不斷增加，世貿(mào)天階這一傳統(tǒng)商場(chǎng)能否闖關(guān)轉(zhuǎn)型成功，拭目以待。