界面新聞記者 | 王婷婷 方卓然
上海在優(yōu)化房地產(chǎn)政策方面再一次走在一線城市前列。
9月29日晚間，由上海市住房城鄉(xiāng)建設(shè)管理委、市房屋管理局、市規(guī)劃資源局、市稅務(wù)局等四部門聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于進一步優(yōu)化本市房地產(chǎn)市場政策措施的通知》（以下簡稱“《通知》”），提出調(diào)整住房限購政策、優(yōu)化住房信貸、調(diào)整住房稅收等七條政策措施。
該《通知》自2024年10月1日起施行。
首先是住房限購方面，《通知》明確，將縮短非滬籍居民購買外環(huán)外住房所需繳納社?；騻€稅年限。對非本市戶籍居民家庭以及單身人士購買外環(huán)外住房的，購房所需繳納社會保險或個人所得稅的年限，從“購房之日前連續(xù)繳納滿3年及以上”調(diào)減為“購房之日前連續(xù)繳納滿1年及以上”。
同時還要提升持《上海市居住證》且積分達到標(biāo)準(zhǔn)分值群體的購房待遇。對持《上海市居住證》且積分達到標(biāo)準(zhǔn)分值、在本市繳納社會保險或個人所得稅滿3年及以上的非本市戶籍居民家庭，在購買住房套數(shù)方面享受滬籍居民家庭的購房待遇。
繼續(xù)對自貿(mào)區(qū)臨港新片區(qū)實施更加差異化的購房政策?！锻ㄖ分赋?，對在新片區(qū)工作、存在職住分離的群體，在執(zhí)行現(xiàn)有住房限購政策的基礎(chǔ)上，可在新片區(qū)增購1套住房，促進職住平衡。
對此，上海中原地產(chǎn)分析師盧文曦表示，本條舉措的重點在于“職住分離”，和臨港新片區(qū)的改革導(dǎo)向密切相關(guān)，有助于更好推進產(chǎn)城融合、職住平衡的工作導(dǎo)向。
針對在臨港新片區(qū)工作，但是居住于新片區(qū)以外的人群，如果已經(jīng)在上海其他區(qū)域購房，達到現(xiàn)有限購政策的上限，且確實居住在新片區(qū)以外，那么無論此前擁有幾套住房，根據(jù)此次新政，將可以在臨港新片區(qū)增購1套住房，降低通勤成本。
另外，《通知》也在優(yōu)化住房信貸政策方面明確以下舉措。
一是落實國家關(guān)于降低存量房貸利率政策。引導(dǎo)商業(yè)銀行穩(wěn)妥有序?qū)⒋媪糠抠J利率降至新發(fā)放貸款利率附近，進一步減輕購房人房貸利息支出。
二是降低房貸首付比例。首套住房商業(yè)性個人住房貸款最低首付款比例從“不低于20%”調(diào)整為“不低于15%”。二套房貸從“不低于35%”調(diào)整為“不低于25%”；實行差異化政策區(qū)域從“不低于30%”調(diào)整為“不低于20%”。住房公積金二套房貸最低首付款比例相應(yīng)調(diào)整。
此次政策也涉及調(diào)整住房稅收政策方面?！锻ㄖ分赋觯瑸榻档妥》拷灰锥愂粘杀?，支持居民多樣化改善性住房需求，將調(diào)整增值稅征免年限，將個人對外銷售住房增值稅征免年限從5年調(diào)整為2年。
按照國家工作部署，也將及時取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)和非普通住房標(biāo)準(zhǔn)，減少住房交易成本，更好滿足居民改善性住房需求。
這是上海距離“滬九條”出臺時隔四個月再次出臺樓市松綁政策。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進認為，上海此次新政對社保繳納年限壓縮，將帶來兩個積極效應(yīng)。
一是降低社保繳納成本和購房資格等候時間。其有助于加快在上海的非滬籍居民購房資格的滿足。尤其是最近幾年新進入上海就業(yè)的人群，將更快獲得購房資格。二是提振購房信心和激活購房潛力，持續(xù)加快“來滬工作-繳納社保-購房安家”的節(jié)奏。
另外，上海也第一時間做出響應(yīng)、積極落實存量房貸利率下調(diào)精神。政策明確，將引導(dǎo)商業(yè)銀行穩(wěn)妥有序?qū)⒋媪糠抠J利率降至新發(fā)放的貸款利率附近，進一步減輕購房人的房貸利息支出。存量房貸利率下調(diào)，將有助于降低月供壓力、釋放購房者潛在消費需求。
而明確取消普通住房標(biāo)準(zhǔn)政策，與此前北京“適時取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)”的導(dǎo)向一致。上海政策意味著“普通住房”一詞退出了歷史舞臺，和房地產(chǎn)從“有沒有”轉(zhuǎn)向“好不好”的市場特征有關(guān)。掛鉤在普通住房標(biāo)準(zhǔn)上的增值稅和個稅政策，據(jù)此或迎來調(diào)整，進而實現(xiàn)減負效應(yīng)。
整體而言，此次上海政策系統(tǒng)全面，充分體現(xiàn)上海在持續(xù)降低購房成本、激活潛在購房需求、助力改善型住房需求釋放等方面的導(dǎo)向。
嚴躍進指出，短期來看，臨近“十一”長假，政策出臺有助于提振市場信心和穩(wěn)定預(yù)期，對于十一長假新房和二手房市場的看房、促銷和交易等都會產(chǎn)生較為積極的作用。
而從中長期來看，隨著各類政策的效應(yīng)釋放，購房市場將持續(xù)向好發(fā)展，其對于鞏固今年上海既有的房地產(chǎn)市場復(fù)蘇態(tài)勢、促進住房交易市場活躍具有積極的作用。
值得一提的是，在上海新政之前，央行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布關(guān)于優(yōu)化個人住房貸款最低首付款比例政策的通知。對于貸款購買住房的居民家庭，商業(yè)性個人住房貸款不再區(qū)分首套、二套住房，最低首付款比例統(tǒng)一為不低于15%。
不僅如此，還要完善商業(yè)性個人住房貸款利率定價機制，允許滿足一定條件的存量房貸重新約定加點幅度，促進降低存量房貸利率。
市場利率定價自律機制同時發(fā)布倡議，各家商業(yè)銀行原則上應(yīng)在2024年10月31日前對符合條件的存量房貸開展批量調(diào)整。對于加點幅度高于-30基點的存量房貸利率，將統(tǒng)一調(diào)整到不低于-30個基點，且不低于所在城市目前執(zhí)行的新發(fā)放房貸加點下限（如有），使得利率水平靠近全國新發(fā)放房貸利率附近，預(yù)計平均降幅0.5個百分點左右。
樓市利好相繼落地，都將進一步促進房地產(chǎn)市場“止跌回穩(wěn)”。
盧文曦告訴界面新聞，近日管理層高頻次釋放積極信號，資本市場一改前期低迷，地產(chǎn)股出現(xiàn)漲停潮，樂觀情緒又開始回歸。進一步優(yōu)化的政策會釋放較多市場需求，一部分已經(jīng)處于談判中的客戶這周末已經(jīng)加速做決策的步伐，周末成交訂單數(shù)量明顯增加。
“黃金周的樓市表現(xiàn)值得市場期待，十月的樓市交易量也有望止跌企穩(wěn)，四季度成交量有望走出翹尾行情。”盧文曦表示。