界面新聞?dòng)浾?| 王妤涵
9月29日，廣州迎來(lái)年度最受關(guān)注的地塊競(jìng)拍，即位于廣州市天河區(qū)臨江大道北側(cè)的AT080722宗地，也被稱(chēng)為南方面粉廠地塊，建設(shè)用地面積4.7萬(wàn)平方米，規(guī)劃建筑面積17.6萬(wàn)平方米，起拍總價(jià)約88.2億元。
本次拍賣(mài)共吸引了保利、中海、越秀、鵬瑞4家房企報(bào)名參加，在歷時(shí)5小時(shí)、148輪的激烈競(jìng)價(jià)后，最終保利以總價(jià)約117.6億元競(jìng)得，溢價(jià)率高達(dá)33.4%。
按照成交價(jià)計(jì)算，AT080722宗地折合樓面價(jià)為66957元/平方米，成功躋身廣州地價(jià)的TOP2，僅次于此前琶洲331地塊的7.56萬(wàn)/平方米，成為天河區(qū)的新“地王”。
而該地塊之所以被眾多房企爭(zhēng)搶?zhuān)彩且驗(yàn)槠涫墙陙?lái)廣州土地市場(chǎng)上極其罕見(jiàn)的“壓箱底”好貨。
從地理位置來(lái)看，該地塊處于廣州國(guó)際金融城西區(qū)，在珠江新城、金融城、琶洲三大CBD的中心地帶，是目前廣州市內(nèi)較為難得的“黃金地段”，與目前廣州樓市真正的、保值功能最強(qiáng)的頂豪匯悅臺(tái)僅一街之隔。
在景觀上，該地塊擁有南向一線望江，對(duì)比珠江新城以及周邊項(xiàng)目，都有明顯的優(yōu)勢(shì)，未來(lái)可以打造成一線沿江、低密度豪宅。
更為重要的是，在8月末召開(kāi)的土地推介會(huì)上，廣州官方曾明確該地塊將作為試點(diǎn)，可將陽(yáng)臺(tái)占比擴(kuò)大到30%，這也意味著，該地塊未來(lái)打造的項(xiàng)目得房率最高可達(dá)到130%，同時(shí)二層以上公共開(kāi)放空間不計(jì)容建面可以擴(kuò)大到10%，大大增加了實(shí)用面積，規(guī)劃條件之好是史無(wú)前例的。
“此次南方面粉廠地塊的出讓通過(guò)完善規(guī)劃條件，包括周邊配套成熟，取消各種限制，給開(kāi)發(fā)商讓利，實(shí)現(xiàn)土地供給端提升效率，從而減輕開(kāi)發(fā)商拿地的壓力，不供則已，供應(yīng)則必然是高效率地塊，這也將是后續(xù)供地的主導(dǎo)思路”，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)界面新聞表示。
總體來(lái)看，今年上半年廣州的土地市場(chǎng)較為冷淡，掛牌的13宗宅地中，只有4宗成交，除了1宗延期外，其余8宗為流拍或終止出讓?zhuān)┑赜?jì)劃完成度在重點(diǎn)城市中處于墊底水平。
不過(guò)，下半年尤其是進(jìn)入8月份以來(lái)，廣州的供地速度有了明顯加快。
8月15日，廣州公布了2024年部分?jǐn)M供商品住宅用地項(xiàng)目清單（第三批），共50宗地塊，計(jì)劃于8月15日至11月15日期間發(fā)布出讓公告，總用地面積達(dá)到247.3公頃。
這也是廣州近年來(lái)最大規(guī)模的集中供地，供地?cái)?shù)量超過(guò)了商品房市場(chǎng)景氣度較高的2021年首輪集中供地的48宗。
李宇嘉分析指出，此次廣州拿出優(yōu)質(zhì)地塊、取消各種限制，給出足夠的扶持，也是想借助多家房企搶地、高溢價(jià)率來(lái)提振市場(chǎng)的信心，通過(guò)個(gè)別項(xiàng)目激活全局，為剩下幾個(gè)月土地供應(yīng)能順利推進(jìn)創(chuàng)造條件。另外，在熱點(diǎn)城市激活土地市場(chǎng)，也可以從源頭上為樓市預(yù)期打下基礎(chǔ)。
此外，還值得關(guān)注的是，作為房地產(chǎn)行業(yè)的領(lǐng)頭羊，保利近期在土地拍賣(mài)和銷(xiāo)售市場(chǎng)上都表現(xiàn)得十分活躍，動(dòng)作頻頻。
就在兩天前的9月27日，保利剛在深圳以溢價(jià)35%拿下了熱門(mén)的A001-0219地塊，該地塊位于深圳前海寶中的核心區(qū)域，地理位置優(yōu)越，片區(qū)居住氛圍濃厚，還是深圳首宗取消最高地價(jià)限制的住宅用地，也因此被眾多房企“爭(zhēng)搶”。
當(dāng)日的拍賣(mài)吸引了包括保利中海、華潤(rùn)、招商等9家房企報(bào)名，在經(jīng)過(guò)超80輪的激烈競(jìng)拍后，保利最終以28.2億元的價(jià)格成功競(jìng)得該地塊，折合樓面價(jià)為52222元/平方米。
在樓市銷(xiāo)售上，保利近期在多個(gè)城市的項(xiàng)目都推出了“保價(jià)計(jì)劃”，即如果未來(lái)同類(lèi)房屋的銷(xiāo)售折扣低于當(dāng)前折扣，買(mǎi)方可以無(wú)理由退房，帶頭落實(shí)、響應(yīng)了“止跌回穩(wěn)”的房地產(chǎn)新政。
“保利此次推行的‘保價(jià)計(jì)劃’有助于購(gòu)房者穩(wěn)定房?jī)r(jià)預(yù)期，傳遞行業(yè)發(fā)展信心。未來(lái)，如果計(jì)劃營(yíng)銷(xiāo)去化效果較好，可能會(huì)有其他房企效仿，但是也考驗(yàn)房企對(duì)市場(chǎng)走勢(shì)的把握能力及自己項(xiàng)目產(chǎn)品的信心”，中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水分析指出。