界面新聞記者 | 王妤涵
近日，房地產(chǎn)迎來系列利好政策出臺，市場情緒持續(xù)回升的同時，土拍市場的熱度也在不斷升溫。
9月26日下午，深圳迎來了今年第二宗涉宅用地出讓，即位于寶安區(qū)新安街道的A001-0219地塊。宗地掛牌起始價20.8億元，在經(jīng)過超80輪的激烈競拍后，保利最終以28.2億元的價格成功競得該地塊，溢價率高達(dá)35.58%。
據(jù)悉，A001-0219宗地共吸引了保利、中鐵+能建、中海、華潤、招商、綠城、華僑城、海信、越秀等9家房企報(bào)名，報(bào)價達(dá)約20.9億元，備受市場關(guān)注。
在拍賣開始后，參拍房企紛紛開啟“搶地模式”，現(xiàn)場競拍十分激烈，歷經(jīng)82輪競價后，最終由保利置業(yè)旗下的惠州市保置房地產(chǎn)開發(fā)有限公司競得該地塊，成交總價為28.2億元，折合樓面價為52222元/平方米。
該宗地之所以被眾多房企“看好”，一是因其地理位置十分優(yōu)越；二是因?yàn)樗蚱屏松钲诙嗄陙淼膽T例，是深圳首宗取消最高地價限制的住宅用地。
A001-0219地塊位于深圳前海寶中的核心區(qū)域，居住氛圍濃厚、教育設(shè)施完備，地塊旁邊就是新安中學(xué)高中部、海韻學(xué)校。
并且，地塊與即將投入使用的騰訊“企鵝島”僅一河之隔，未來還會有跨海大橋連接，遠(yuǎn)處就是華僑城歡樂港灣，周邊還有眾多市區(qū)級公共文化設(shè)施分布，配套十分齊全。
根據(jù)出讓文件，A001-0219地塊未設(shè)置商品房銷售限價，不受“70/90”戶型政策限制；除110平方米物業(yè)服務(wù)用房，無其他配建要求。此外，競得人還須承諾提供“交房即發(fā)證”服務(wù)。
價格方面，參考與A001-0219地塊一路之隔的新盤“中鐵能建閱臻府”，目前的毛坯限價8.86萬元/平方米，折后均價約在8.33萬元/平方米左右，而該項(xiàng)目拿地時的樓面價約為4.14萬元/平方米。
所以若以A001-0219地塊當(dāng)前拿地的樓面價來估算，預(yù)計(jì)其售價或?qū)⒊^9萬元/平方米。
“取消溢價率上限，對于有實(shí)力的房企而言，可增加其拿到地塊的概率。在居住用地上，國企、央企由于資本周轉(zhuǎn)能力強(qiáng)，資金雄厚，拿地活躍度較高”，中指研究院華南分院高級分析師孫紅梅對界面新聞指出。
從土地市場整體來看，相比于2023年的供地程度，2024年深圳的涉宅用地供應(yīng)大幅縮減。加上此次成交的A001-0219地塊，截至目前，深圳年內(nèi)僅成交了2宗涉宅用地。
據(jù)深圳規(guī)劃和自然資源局發(fā)布的供地計(jì)劃顯示，2024年深圳計(jì)劃供應(yīng)居住用地僅為180公頃，其中商品住房用地80公頃，保障性住房用地100公頃。
同比2023年，商品住房用地供應(yīng)量大幅下降了61%，公共住房用地供應(yīng)量也下降了20%，這也使今年的供地量成為近5年來的新低。
孫紅梅表示，深圳是在根據(jù)市場供求關(guān)系減少供應(yīng)，這也符合最新的“嚴(yán)控增量”的中央政策精神。
9月26日，中共中央政治局會議中指出，要促進(jìn)房地產(chǎn)市場“止跌回穩(wěn)”，對商品房建設(shè)要嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，加大“白名單”項(xiàng)目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。
“‘嚴(yán)控增量”這個概念是第一次提出，意味著供給過剩，同時也意味著新房要去庫存，就要各地嚴(yán)格控制新增供地和新房供應(yīng)上市，以緩解庫存壓力，這是提振市場預(yù)期、促進(jìn)短期止跌企穩(wěn)的工具”，廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對界面新聞表示。
易居房地產(chǎn)研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月份全國百城新建商品住宅成交面積同比下降27.0%，相比7月份18.5%的降幅有明顯擴(kuò)大。去化周期為25.2個月，目前已連續(xù)7個月超過兩年的去化水平，壓力較大。
而土地供應(yīng)的縮減，便有利于存量房源的去化，增加其市場需求和流通速度。
據(jù)中指研究院最新統(tǒng)計(jì)，伴隨著各城市新開工面積快速回落，“已開工未售庫存”下降明顯。7月末全國住宅“已開工未售庫存”約25億平米，較去年底回落5.2%，供給收縮便是目前庫存下降的主要原因。
不過，隨著下半年以來新增預(yù)售住宅套數(shù)的增加，8月份深圳的新房庫存量再度上升。
深圳住建局房地產(chǎn)信息平臺數(shù)據(jù)顯示，截止8月底，深圳一手住宅庫存面積為50.97萬平方米，共計(jì)50500套，環(huán)比上升3.1%。
據(jù)美聯(lián)物業(yè)計(jì)算，若按照過去12個月的平均備案套數(shù)推算，8月底深圳一手住宅去化周期上升到22.2個月，比7月份延長了0.4個月，這也意味著深圳的庫存壓力將再次增大。