中國(guó)人民銀行周二宣布了一系列利好房地產(chǎn)行業(yè)的政策，包括引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放房貸利率附近，預(yù)計(jì)平均降幅在0.5個(gè)百分點(diǎn)左右；統(tǒng)一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國(guó)層面的二套房貸款最低首付比例由25%下調(diào)至15%。
將5月份人民銀行創(chuàng)設(shè)的3000億元保障性住房再貸款，中央銀行資金的支持比例由原來(lái)的60%提高到100%，增強(qiáng)對(duì)銀行和收購(gòu)主體的市場(chǎng)化激勵(lì)。將年底前到期的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款和“金融16條”兩項(xiàng)政策文件延期到2026年底。
發(fā)布會(huì)上，人民銀行行長(zhǎng)潘功勝還宣布，將下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)，向金融市場(chǎng)提供長(zhǎng)期流動(dòng)性約1萬(wàn)億元；在今年年內(nèi)還將視市場(chǎng)流動(dòng)性的狀況，可能擇機(jī)進(jìn)一步下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.25-0.5個(gè)百分點(diǎn)。降低中央銀行的政策利率，即7天期逆回購(gòu)操作利率從目前的1.7%調(diào)降至1.5%，同時(shí)引導(dǎo)貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率和存款利率同步下行，保持商業(yè)銀行凈息差的穩(wěn)定。
分析師表示，此次新政將大幅緩解提前還貸潮現(xiàn)象，向房地產(chǎn)市場(chǎng)傳遞積極信號(hào)，有利于扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)預(yù)期，推動(dòng)樓市企穩(wěn)回暖。
以下是界面新聞采集的分析師解讀
廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉：房貸新政有五大利好
此次下調(diào)存量房貸利率與提前還貸潮關(guān)系不大，主要原因在于近期內(nèi)需疲弱。根據(jù)國(guó)泰君安宏觀研究團(tuán)隊(duì)7月發(fā)布的報(bào)告，6月居民早償率回到23.4%，較4月37%的歷史高位下降了13.6個(gè)百分點(diǎn)。這意味著居民提前還款強(qiáng)度已有所放緩，呈現(xiàn)季節(jié)性回落態(tài)勢(shì)。
當(dāng)然，早償指數(shù)還在高位，這也是原因，但不是主要原因。主要原因在于內(nèi)需疲弱，比如，8月份，社會(huì)消費(fèi)品零售總額同比增長(zhǎng)2.1%，為年內(nèi)次低，全國(guó)城鎮(zhèn)調(diào)查失業(yè)率為5.3%，比上月上升0.1個(gè)百分點(diǎn)。最終消費(fèi)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)最大，內(nèi)需疲弱也是今年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的最大阻礙。
此次新政有五大利好。一是利好二套房；二是利好重點(diǎn)城市（一線城市、廈門(mén)、杭州等）的首套房存量貸款；三是打消了購(gòu)房者的擔(dān)憂(yōu)，即存量貸款利率可能會(huì)常態(tài)化下調(diào)，以保持其與增量貸款利率的平衡性，這是最重要的；四是提前還貸會(huì)明顯緩解，存量房貸利率下降50個(gè)基點(diǎn)后，100萬(wàn)、30年期貸款每月可節(jié)約300-400元，對(duì)普通工薪家庭來(lái)說(shuō)是生活支持上的貼補(bǔ)，有利于促進(jìn)消費(fèi)；五是有利于居民加杠桿，一方面支撐房地產(chǎn)消費(fèi)，另一方面通過(guò)房地產(chǎn)活躍度提升來(lái)穩(wěn)定內(nèi)需，特別是對(duì)沖通縮。
東方金誠(chéng)首席宏觀分析師王青：下一步或?qū)Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)實(shí)施定向降息
本次存量房貸利率平均下調(diào)50個(gè)基點(diǎn)左右，能夠顯著抑制提前還貸潮，對(duì)銀行凈息差的影響將通過(guò)引導(dǎo)存款利率下調(diào)予以緩解。截至6月末，存量房貸規(guī)模為37.8萬(wàn)億元，利率下調(diào)0.5個(gè)百分點(diǎn)，意味著銀行1年的利息收入就要減少1890億元，約相當(dāng)于2023年銀行業(yè)利潤(rùn)總額的8.2%左右。同時(shí)，截至6月末，商業(yè)銀行各項(xiàng)存款余額為296.5萬(wàn)億元，若存款利率平均下調(diào)6.4個(gè)基點(diǎn)，即可彌補(bǔ)存量房貸利率下調(diào)50個(gè)基點(diǎn)對(duì)銀行利潤(rùn)帶來(lái)的影響。這能夠在減輕居民房貸負(fù)擔(dān)的同時(shí)，緩解對(duì)銀行利潤(rùn)的擠壓。
除下調(diào)存量房貸利率外，央行還宣布，將5月份人民銀行創(chuàng)設(shè)的3000億元保障性住房再貸款，中央銀行資金的支持比例由原來(lái)的60%提高到100%，增強(qiáng)對(duì)銀行和收購(gòu)主體的市場(chǎng)化激勵(lì)。這將顯著加快各地收購(gòu)存量商品房用作保障房的進(jìn)度，緩解商品房市場(chǎng)庫(kù)存壓力。
我們判斷，下一步各地將著力落實(shí)城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，房企信貸融資來(lái)源在8月同比轉(zhuǎn)正后，將保持持續(xù)改善勢(shì)頭。我們也認(rèn)為，接下來(lái)的重點(diǎn)是進(jìn)一步下調(diào)新發(fā)放居民房貸利率，這是扭轉(zhuǎn)樓市預(yù)期的關(guān)鍵。本次央行宣布下調(diào)政策利率20個(gè)基點(diǎn)后，新發(fā)放居民房貸利率會(huì)跟進(jìn)下調(diào)。不過(guò)，考慮到當(dāng)前物價(jià)水平較低，GDP平減指數(shù)同比為負(fù)，計(jì)入物價(jià)因素的實(shí)際居民房貸利率仍然處于高位，下調(diào)空間較大。進(jìn)一步下調(diào)房貸利率，對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)施定向降息，將是未來(lái)樓市支持政策的主要發(fā)力點(diǎn)。
廣開(kāi)首席產(chǎn)業(yè)研究院資深研究員馬泓：新政將對(duì)全國(guó)商品房去化提供幫助
監(jiān)管層以政策“組合拳”的方式釋放穩(wěn)樓市積極信號(hào)。下調(diào)存量房貸利率，最直接的積極效果是減輕了存量房貸持有者的償債壓力，降低提前還貸的訴求，并可能推動(dòng)這部分居民增加其他領(lǐng)域的投資或消費(fèi)支出。同時(shí)，新政也為購(gòu)房者提供更多購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策，希望通過(guò)下調(diào)購(gòu)房門(mén)檻，降低購(gòu)房成本，更好地滿(mǎn)足剛性和改善性住房需求。
今年1-8月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積累計(jì)同比下降18%，房地產(chǎn)投資累計(jì)同比下降10.2%，商品房住宅庫(kù)銷(xiāo)比為6.1。房地產(chǎn)銷(xiāo)售及投資增速的持續(xù)回落，商品房庫(kù)存處于歷史相對(duì)高位，表明房地產(chǎn)市場(chǎng)下行壓力較大，也給宏觀經(jīng)濟(jì)形成較為明顯的拖累。
預(yù)計(jì)各地商業(yè)銀行將快速跟進(jìn)央行政策，下調(diào)個(gè)人住房存量房貸利率。新政將對(duì)全國(guó)商品房去化提供幫助，有望加快國(guó)內(nèi)商品房市場(chǎng)向供求平衡的方向運(yùn)行，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
前海開(kāi)源基金首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家楊德龍：資本市場(chǎng)有望迎來(lái)大幅反彈
對(duì)于資本市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，這三項(xiàng)重大的政策調(diào)整有利于提振投資者的信心。9月18日，美聯(lián)儲(chǔ)開(kāi)啟了新一輪的降息周期，宣布降息50個(gè)基點(diǎn)，使得近期人民幣匯率出現(xiàn)了較快的升值，人民幣對(duì)美元一度升至7.04附近，后期還可能進(jìn)一步升值，有利于為央行實(shí)施更加靈活的增量貨幣政策打下了基礎(chǔ)。
今天發(fā)布的三項(xiàng)重磅利好可能會(huì)推動(dòng)我國(guó)資本市場(chǎng)大幅反彈，建議相關(guān)部門(mén)能夠因勢(shì)利導(dǎo)進(jìn)一步加大政策的支持力度，穩(wěn)定樓市，提振股市，提高居民的財(cái)產(chǎn)性收入，從而提升我國(guó)經(jīng)濟(jì)增速。