界面新聞?dòng)浾?| 白帆

進(jìn)入樓市“金九”，北京新房、二手房成交規(guī)模均出現(xiàn)走弱，市場(chǎng)對(duì)政策提振的預(yù)期進(jìn)一步增強(qiáng)。 

9月20日，中共北京市委貫徹《中共中央關(guān)于進(jìn)一步全面深化改革、推進(jìn)中國(guó)式現(xiàn)代化的決定》的實(shí)施意見(jiàn)發(fā)布。其中提出，完善租購(gòu)并舉的住房制度。加快建立符合首都特點(diǎn)的房地產(chǎn)發(fā)展新模式，加大保障性住房建設(shè)和供給，滿足工薪群體剛性住房需求。健全支持城鄉(xiāng)居民多樣化改善性住房需求的政策機(jī)制，發(fā)揮住房公積金的住房保障作用。優(yōu)化房地產(chǎn)政策，適時(shí)取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，優(yōu)化商品住宅用地交易規(guī)則，改革房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資方式和商品房預(yù)售制度。

這是繼6月26日發(fā)布樓市減壓、松綁的新政之后，北京時(shí)隔近3個(gè)月再次對(duì)樓市政策進(jìn)行調(diào)整部署。

其中，尤以“適時(shí)取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)”這一點(diǎn)最受關(guān)注。多位業(yè)內(nèi)專(zhuān)家向界面新聞表示，“取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)”有助于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、交易、持有等環(huán)節(jié)的成本降低，同時(shí)也有利于改善型住房領(lǐng)域進(jìn)一步打開(kāi)市場(chǎng)。

普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)是住房市場(chǎng)短缺、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不匹配時(shí)期的一項(xiàng)重要政策。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)嚴(yán)躍進(jìn)表示，“普通住房”概念的提出，源于住房制度改革中住房供給結(jié)構(gòu)優(yōu)化。

通常而言，普通住宅主要指滿足基本居住需求的住宅，容積率在1.0以下，面積適中，價(jià)格相對(duì)符合居民的購(gòu)買(mǎi)力，適合大多數(shù)家庭居住。而非普通住宅一般具有更高的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、更大的面積、更豪華的裝修，具備居住、商業(yè)等不同的用途，比如別墅、高端公寓、花園洋房等。

如今，房地產(chǎn)已然進(jìn)入新的階段，曾經(jīng)市場(chǎng)短缺的問(wèn)題出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，市場(chǎng)需要更積極和靈活的政策推動(dòng)交易、穩(wěn)定價(jià)格。

廣東省住房政策研究中心研究員李宇嘉分析稱(chēng)，目前，剛需購(gòu)房者開(kāi)始轉(zhuǎn)向二手房和保障性住房，或者租賃。各地二手房交易量開(kāi)始上升，重點(diǎn)25城二手房交易量占比達(dá)到65%，新房全面轉(zhuǎn)向改善型需求。但同時(shí)，居民對(duì)于住房消費(fèi)成本比較敏感，非普通住房在貸款利率和稅費(fèi)上較高。普通住宅契稅較低，如90平方米以下的契稅為1%，90平方米至140平方米的契稅為1.5%。非普通住宅的契稅一般為3%，同時(shí)非普通住房的貸款利率會(huì)上浮。

取消普通住宅和非普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)后，改善型住房市場(chǎng)將再次獲益。嚴(yán)躍進(jìn)稱(chēng)，若是取消了普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，最大的影響就是一些豪宅類(lèi)或改善型住房都不會(huì)受非普通住宅的標(biāo)準(zhǔn)約束，可以和普通住宅可以享受同樣的政策，為住房交發(fā)揮較為積極的減負(fù)效應(yīng)。 

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜也表示，取消普宅和非普宅標(biāo)準(zhǔn)，可以帶動(dòng)改善性住房需求釋放。同時(shí)，也有助于企業(yè)更好地配比產(chǎn)品類(lèi)型，聚焦于打造高質(zhì)量、符合市場(chǎng)需求的好產(chǎn)品。

她還提到，今年7月，二十屆三中全會(huì)便明確指出要取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)后，部分地區(qū)已發(fā)文跟進(jìn)。9月15日山西省明確“取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)”，本次北京要“適時(shí)取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)”，意味著取消普宅標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)放入政策工具箱，在合適的時(shí)間將推出落地。同時(shí)，預(yù)計(jì)未來(lái)將有更多地區(qū)發(fā)文落實(shí)相關(guān)舉措，落實(shí)二十屆三中全會(huì)精神。

而對(duì)于這次文件中提及的其他樓市政策，如健全支持城鄉(xiāng)居民多樣化改善性住房需求的政策機(jī)制，發(fā)揮住房公積金的住房保障作用。陳文靜對(duì)此表示，城鄉(xiāng)居民多樣化改善需求覆蓋剛改、再改和高端改善等各個(gè)層次，在當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境下，優(yōu)化大面積段的限制性政策，對(duì)于促進(jìn)改善性住房需求釋放或?qū)a(chǎn)生更加積極的作用，讓有需求、有購(gòu)買(mǎi)力的人群入場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)大面積段住宅，或是政策發(fā)力的重要方向之一，比如取消144平方米以上住宅限購(gòu)。

另外，對(duì)于不同人群來(lái)說(shuō)，多孩家庭、老年人群、有職住平衡需求的人群等均具備住房改善意愿，針對(duì)這部分人群給予更多政策支持，如給予更高的公積金貸款額度、允許多孩家庭多購(gòu)一套房等，或也是未來(lái)政策考慮的方向。

今年以來(lái)，北京已經(jīng)落地多項(xiàng)樓市政策，帶動(dòng)交易量提升。6月26日北京跟進(jìn)“5.17新政”后，市場(chǎng)活躍度有所提升。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，6月-8月，北京二手住宅成交套數(shù)均在1.4萬(wàn)套以上，7月成交更是超過(guò)1.5萬(wàn)套。

然而，9月以來(lái)，受前期政策帶動(dòng)效果減弱及中秋假期影響，北京新房、二手房成交規(guī)模均出現(xiàn)走弱跡象。中指研究院的數(shù)據(jù)顯示，9月1日-9月19日，新房日均成交面積較去年同期、8月日均均有較大下降，二手房日均成交套數(shù)較去年同期下降9.4%，較8月日均下降17.8%。

陳文靜認(rèn)為，當(dāng)前北京房地產(chǎn)政策整體仍較為嚴(yán)格，特別是限購(gòu)政策，處于全國(guó)最嚴(yán)狀態(tài)，具備較大優(yōu)化空間。同時(shí)從全國(guó)層面看，也需要北京發(fā)揮大城市帶動(dòng)效用，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，短期北京政策的進(jìn)一步優(yōu)化調(diào)整預(yù)期逐漸增強(qiáng)。