界面新聞記者 | 張曉云
界面新聞編輯 | 江怡曼
地產(chǎn)類信托產(chǎn)品出現(xiàn)延期后，風險化解新模式出現(xiàn)。
近日，界面新聞獨家獲悉，中信信托旗下一規(guī)模為14.7億元的地產(chǎn)類信托在出現(xiàn)延期后，提出一個紓困方案已獲投資者大會投票表決通過。中信信托以固有資金向地產(chǎn)項目公司發(fā)放不超過1.5億元紓困貸款，該紓困貸款為優(yōu)先級。
此前，涉房信托出現(xiàn)風險，信托公司處理的方式一般包括：接盤房企項目股權，引入合作方共同開發(fā)，拍賣抵押房產(chǎn)項目，而以受托人固有資金向地產(chǎn)項目公司發(fā)放優(yōu)先級紓困貸款尚屬行業(yè)首次。
具體來看，該產(chǎn)品全名為“中信信托·陽光城北京溪山悅融資集合資金信托計劃”（下稱中信陽光城溪山悅信托），融資用途為用于受讓陽光城北京持有的密云溪山悅項目之資產(chǎn)收益權，其承擔資產(chǎn)收益權的回購義務，信托資金用于密云溪山悅項目的開發(fā)建設。
產(chǎn)品材料顯示，抵押物和補充還款來源為梵悅108項目，陽光城以北京市朝陽區(qū)國貿(mào)CBD梵悅108項目現(xiàn)房房產(chǎn)作為抵押物及補充還款來源。梵悅108項目地處國貿(mào)CBD，是陽光城著力打造的一線城市核心區(qū)大平層住宅項目，具有高度稀缺性，項目為現(xiàn)房狀態(tài)，資產(chǎn)價值高，變現(xiàn)性強。項目產(chǎn)品定位為北京主城核心區(qū)的高端住宅，戶型以120-260平米的大平層為主。 
據(jù)了解，中信陽光城溪山悅信托成立于2021年7月20日，期限為30個月，現(xiàn)已進入延長期，剩余的信托本金規(guī)模約為14.7億元。
近期，為化解該產(chǎn)品風險，中信信托提出一份紓困方案。據(jù)界面新聞獨家獲悉，該方案已獲受益人大會投票表決通過。
紓困方案為：中信信托以固有資金向翰林閣房地產(chǎn)（北京）有限公司（下稱翰林閣）發(fā)放不超過1.5億元紓困貸款，專項用于梵悅108項目裝修改造工程，期限不超過12個月（自發(fā)放之日起算），年利率6.2%（利隨本清）。
基于固有資金紓困貸款（簡稱紓困貸款）的紓困救助屬性以及對中信陽光城溪山悅信托項下抵押財產(chǎn)的增益，為保障固有資金貸款優(yōu)先于信托債權退出，授權中信信托完成相關安排并簽署相關協(xié)議包括但不限于：
- 梵悅108項目已抵押在本信托債權項下的未售公寓、車位、餐廳、泳池及夾層用房作為紓困貸款債權的抵押財產(chǎn)，為紓困貸款債權提供第二順位抵押擔保；
- 梵悅108項目項目銷售回款、抵押物處置變現(xiàn)資金或翰林閣以及信托計劃項下共同債務人其他賬面資金或其他可用償債資源等，優(yōu)先用于清償紓困貸款，紓困貸款全額清償完畢后開始向本信托償還應付未付債務；
- 中信陽光城溪山悅信托債權的相關清收、追償?shù)南嚓P決策和具體行動應配合紓困貸款的清償和處置需要。
與此同時，鑒于中信和業(yè)投資有限公司在工程管理方面專業(yè)綜合管理能力和豐富管理經(jīng)驗，為保障紓困方案順利實施，聘請中信和業(yè)提供管理顧問服務，同時授權中信信托將進一步強化對翰林閣的管控安排，確保紓困資金用途，全面監(jiān)管銷售回款。
據(jù)界面新聞獲得的產(chǎn)品臨時信披顯示，該方案的表決結果為贊同票1,045,628,704.43份，占參加本次受益人大會的受益人所持表決權總數(shù)的90.47%；反對票110,130,451.88份，占參加本次受益人大會的受益人所持表決權總數(shù)的9.53%
根據(jù)《信托合同》約定，受益人所持每份信托單位享有一票表決權；受益人大會有代表1/2以上信托單位的受益人參加，方可召開；本次受益人大會就審議事項作出決議，應當經(jīng)參加本次受益人大會的受益人所持表決權的2/3以上通過。
在地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整時期，以高杠桿、高周轉模式運營的部分民營房企出現(xiàn)流動性危機，地產(chǎn)項目風險化解也對金融機構形成了新的挑戰(zhàn)。金融機構通過各種模式化解風險也取得了一定成效。
以近期二開二罄刷屏的上海融創(chuàng)董家渡紓困項目為例，2022年9月起，中信金融資產(chǎn)（原中國華融）與上海市黃埔區(qū)政府、銀團牽頭行浦發(fā)銀行、融創(chuàng)集團等深入溝通。2022年12月，中國中信金融資產(chǎn)、浦發(fā)銀行等6家銀行組成銀團，攜手中信信托等，對融創(chuàng)旗下的上海董家渡項目注資，新增融資總量超120億元，所注入資金用于該項目的整體開發(fā)、建設、運營。對該項目的紓困由AMC及信托機構以股權形式入主，商業(yè)銀行負責貸款發(fā)放，融創(chuàng)繼續(xù)操盤項目，并保留使用其品牌。
2024年8月，融創(chuàng)董家渡紓困項目（即融創(chuàng)外灘壹號院二期）二批次的110套房源開盤當日售罄，實現(xiàn)成交額56.74億元。今年4月21日，融創(chuàng)外灘壹號院二期一批次開盤，短短四天半時間就吸引了超過350組客戶認籌，認籌率超170%。至此，外灘壹號院二期項目二開二罄，總成交金額達到156億元。
此外，承債式收購地產(chǎn)項目也是信托公司常用手段之一，接盤項目多為融資關聯(lián)企業(yè)，在“救項目”的同時，也實現(xiàn)了自救。多家信托曾公開稱，通過獲得項目公司全部股權及管理權，推動項目正?；\營，是當前解決項目問題的最優(yōu)方案。