房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入“金九”。

一方面，雖是傳統(tǒng)營(yíng)銷旺季，但房企推盤積極性一般。據(jù)CRIC調(diào)研，9月28個(gè)重點(diǎn)城市預(yù)計(jì)新增商品住宅供應(yīng)面積703萬(wàn)平方米，環(huán)比下降4%，同比下降59%，絕對(duì)量顯著不及二季度月均，與一季度月均699萬(wàn)平方米基本持平。

另一方面，剛剛過(guò)去的8月雖有56個(gè)城市發(fā)布67次放松房地產(chǎn)政策，30個(gè)重點(diǎn)城市整體成交923萬(wàn)平方米，絕對(duì)量規(guī)模僅與1月相當(dāng)，為前8月年內(nèi)次低。

據(jù)中國(guó)人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司發(fā)布的二季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，2024年第二季度，居民收入感受指數(shù)比上季下降1.3個(gè)百分點(diǎn)，收入信心指數(shù)比上季下降1.4個(gè)百分點(diǎn)。預(yù)期方面，23.20%的居民預(yù)期第三季度房?jī)r(jià)“下降”，預(yù)期房?jī)r(jià)“下降”的居民占比已達(dá)2019年至今新高。

我們認(rèn)為，9月成交大概率環(huán)比微增，同比持降，政策端仍有發(fā)力空間。

“金九”市場(chǎng)積極性不足，僅一線供應(yīng)環(huán)增

每年的9月、10月是房地產(chǎn)市場(chǎng)傳統(tǒng)旺季，歷年來(lái)看。作為行業(yè)一年中重要的營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)，很多房企都會(huì)在這期間積極營(yíng)銷，有的推出“金九銀十”促銷活動(dòng)，有的加大推貨力度，并通過(guò)各種方式爭(zhēng)取意向客戶。

從今年來(lái)看，房企推盤絕對(duì)量雖不及二季度月均，與一季度月均基本持平。據(jù)CRIC調(diào)研，9月28個(gè)重點(diǎn)城市預(yù)計(jì)新增商品住宅供應(yīng)面積703萬(wàn)平方米，環(huán)比下降4%，同比下降59%。

分能級(jí)來(lái)看，僅一線環(huán)比保持正增10%，累計(jì)同比降幅低于二三線。其中北京、廣州集中放量、環(huán)比持增，北京預(yù)計(jì)9月供應(yīng)量將達(dá)到50萬(wàn)平方米，絕對(duì)量為年內(nèi)次高，預(yù)期將有3700余套房源入市，累計(jì)同比降幅約10%。上海、深圳均保持同環(huán)比齊降態(tài)勢(shì)，以深圳為例，受當(dāng)前市場(chǎng)環(huán)境影響，房企推貨節(jié)奏預(yù)期穩(wěn)中有降，供應(yīng)或?qū)⒉蛔?000套。

二線供應(yīng)環(huán)比微跌5%，同比降幅超6成，分化持續(xù)加劇。絕對(duì)量來(lái)看，西安、長(zhǎng)沙單月供應(yīng)量突破50萬(wàn)平方米。從變化情況來(lái)看，階段放量的有寧波、蘇州、西安、長(zhǎng)沙、重慶、廈門等，本月環(huán)比持增，其中寧波、蘇州增幅翻倍。蘇州主要源于上月基數(shù)較低，同比持降；而寧波則迎來(lái)集中放量行情，累計(jì)同比降幅收窄至3成以內(nèi)。余下城市基本都保持同環(huán)比齊降態(tài)勢(shì)，即便是前期熱度較高的成都、杭州等本月供應(yīng)也出現(xiàn)小幅回調(diào)，房企推盤積極性并不高漲。

三四線供應(yīng)量同環(huán)比降幅均在4成以上，5個(gè)長(zhǎng)珠三角重點(diǎn)城市供應(yīng)普降，因行情影響，基本都處于去庫(kù)存階段。

前8月450次放松政策，重點(diǎn)城市成交仍處地位

房企推盤積極性主要受市場(chǎng)下行壓力影響。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，2024年前8月累積出臺(tái)約450次房地產(chǎn)放松政策，其中7月頻次最高達(dá)68次。與2023年同期對(duì)比來(lái)看，2024年至今單月放松政策出臺(tái)頻率要明顯高于2023年。

但從結(jié)果來(lái)看，除了5-6月份各地積極落實(shí)“5.17新政”之外，近期需求端政策新意不多、力度和影響有限。

CRIC數(shù)據(jù)顯示，30個(gè)重點(diǎn)城市前8月累積成交8165萬(wàn)平方米，累積同比下降34%，其中剛剛過(guò)去的8月整體成交923萬(wàn)平方米，絕對(duì)量規(guī)模僅與1月相當(dāng)，環(huán)比下降9%，同比下降20%，與二季度均值相比下降23%。

分能級(jí)來(lái)看，2024年8月北上廣深四個(gè)一線城市同環(huán)比均有不同程度回落，除了供給制約，居民購(gòu)房觀望情緒持續(xù)加劇，尤其是5月刺激性政策對(duì)市場(chǎng)提振效應(yīng)遞減，四城中僅北京8月成交較二季度月均增長(zhǎng)3%，規(guī)模尚能維持。

二三線城市成交環(huán)比降幅8%不及一線，但是單月同比和累計(jì)同比降幅均顯著高于一線。

23.20%居民預(yù)期房?jī)r(jià)“下降”，占比已經(jīng)達(dá)2019年至今最高點(diǎn)

從當(dāng)前市場(chǎng)來(lái)看，信心不足仍是核心關(guān)鍵。

據(jù)中國(guó)人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司發(fā)布的《2024 年第二季度城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶問(wèn)卷調(diào)查報(bào)告》顯示，二季度全國(guó)50個(gè)城市2萬(wàn)戶城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶收入感受指數(shù)為46.6%，比上季下降1.3個(gè)百分點(diǎn)。收入信心指數(shù)為45.6%，比上季下降1.4個(gè)百分點(diǎn)。

從趨勢(shì)來(lái)看，城鎮(zhèn)儲(chǔ)戶收入感受及收入信心指數(shù)自2022年第二季度下降后于2023年第一季度回升至高位，但2023年至今收入感受及收入信心指數(shù)皆持續(xù)下降。

對(duì)下季度對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期來(lái)看，2024年二季度11.0%的居民預(yù)期“上漲”， 52.3%的居民預(yù)期“基本不變”，23.2%的居民預(yù)期“下降”，13.6%的居民“看不準(zhǔn)”。

2019年至今，對(duì)房?jī)r(jià)預(yù)期“下降”的居民數(shù)量呈上升趨勢(shì)，從9.80%上升到23.2%，目前為2019年至今最高點(diǎn)。

從預(yù)期“上漲”和預(yù)期“下降”的走勢(shì)來(lái)看，2022年第二季度，居民預(yù)期“上漲”和“下降”的居民占比首次相交，隨后至2023年第二季度兩者多次交錯(cuò)，在2023年二季度之后，預(yù)期“下跌”的居民占比開(kāi)始明顯上升，同時(shí)預(yù)期“上漲”的居民占比也開(kāi)始明顯下降。

由此可見(jiàn)，經(jīng)過(guò)2022年二季度至2023年二季度這一年的反復(fù)，目前市場(chǎng)預(yù)期房?jī)r(jià)“下跌”人數(shù)明顯壓過(guò)預(yù)期“上漲”的人數(shù)，同時(shí)，預(yù)期“基本不變”的仍是目前主流。

從消費(fèi)、儲(chǔ)蓄和投資意愿來(lái)看，傾向于“更多消費(fèi)”的居民占25.1%，比上季增加1.8個(gè)百分點(diǎn)；傾向于“更多儲(chǔ)蓄”的居民占61.5%，比上季減少0.2個(gè)百分點(diǎn)；傾向于“更多投資”的居民占13.3%，比上季減少1.5個(gè)百分點(diǎn)。

從中國(guó)人民銀行調(diào)查統(tǒng)計(jì)司的調(diào)查報(bào)告來(lái)看，當(dāng)前投資意愿已降至近三年最低點(diǎn)。

2024年8月開(kāi)啟房屋養(yǎng)老金試點(diǎn)，地方存量房收儲(chǔ)迎來(lái)進(jìn)展，但各大城市前期出臺(tái)的利好政策對(duì)市場(chǎng)提振效應(yīng)遞減。

我們認(rèn)為，9月房地產(chǎn)政策端仍有發(fā)力空間，一方面是“930”等關(guān)鍵政策節(jié)點(diǎn)將至，近期市場(chǎng)也有存量房貸利率將迎來(lái)進(jìn)一步調(diào)整等的傳聞，另一方面，當(dāng)前新房、二手房市場(chǎng)活躍度下降，成交動(dòng)力不足，市場(chǎng)信心需提振。