界面新聞?dòng)浾?| 王婷婷

房地產(chǎn)行業(yè)未見明朗，多家房企仍處于償債高峰，不得不將旗下優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)擺上貨架，為自己贏得短暫的喘息時(shí)間。

上海的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，也仍受到投資青睞。最典型的如上海南翔印象城MEGA，萬科旗下標(biāo)桿性的商業(yè)項(xiàng)目之一，此前已完成48%股權(quán)的出售，買方為新加坡政府投資公司。

下半年，上海的大宗資產(chǎn)交易愈發(fā)活躍了。北外灘地標(biāo)星薈中心、上海證大大拇指廣場等資產(chǎn)近期均迎來買主。

8月20日，據(jù)上海聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所，上海廣田房地產(chǎn)開發(fā)有限公司40%股權(quán)交易完成，最終以約17.2億元的底價(jià)成交，賣方是上海雅古項(xiàng)目管理有限公司（國家電網(wǎng)成員），買家未公開披露，但有市場傳聞為印尼的金光家族。

公開信息顯示，在此之前，上海廣田房地產(chǎn)開發(fā)有限公司由印尼金光家族旗下的香港建設(shè)（上海廣田）控股有限公司持股41.22%，上海雅古項(xiàng)目管理有限公司持股40%，以及香港建設(shè)（中國）工程有限公司持股18.78%。

上海廣田房地產(chǎn)開發(fā)有限公司主要在上海市四川北路4街坊108號地塊內(nèi)從事商業(yè)、辦公樓的開發(fā)經(jīng)營，停車場經(jīng)營管理。界面新聞了解到，上海廣田房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，也即上海星薈中心的項(xiàng)目公司，注冊地址為虹口區(qū)四川北路88號。

值得一提的是，如今的上海星薈中心（四川北路4街坊108地塊項(xiàng)目），曾是四川北路的老“地王”。

四川北路4街坊108地塊曾創(chuàng)下上海土地公開拍賣有史以來土地面積最大、成交價(jià)最高的紀(jì)錄。2005年2月，在上海舉行的一場土地拍賣會(huì)上，廣東中建蛇口發(fā)展有限公司以11.4億元拍下該地塊。

只是此后的6年里，這幅地塊經(jīng)過幾輪易手，一直未有啟動(dòng)。

2006年，中建蛇口引入華東電力與上海威拓投資商務(wù)有限公司，收購其80%股份；2008年，香港建設(shè)曾以15.2億元的代價(jià)收購了該地塊項(xiàng)目公司60%的股權(quán)，剩余40%股份由華東電力（國家電網(wǎng)旗下）持有。

2011年底，項(xiàng)目工程正式啟動(dòng)。直到2018年，上海星薈中心方才竣工，由兩棟11.8萬平方米的超甲級辦公樓及7.2萬平方米的商業(yè)項(xiàng)目組成。

項(xiàng)目位于天潼路四川北路、蘇州河與黃浦江的交匯之處，與隔江相望的陸家嘴金融城交相呼應(yīng)，可俯瞰外白渡橋與郵政大樓。建成后的上海星薈中心，不僅提升了整體區(qū)域的商業(yè)能級，也為北外灘寫字樓和商業(yè)市場注入新活力。

如果傳聞的印尼金光家族是買方屬實(shí)，那么本次收購?fù)瓿珊?，上海星薈中心將由印尼金光家族全資持有。

除星薈中心外，上海證大房地產(chǎn)有限公司（下稱“上海證大”，00755.HK）在上海及青島多處物業(yè)也于近期出售完成。

根據(jù)上海證大近期公告顯示，上海證大與買方及出售目標(biāo)公司已簽訂協(xié)議，根據(jù)協(xié)議內(nèi)容，上海證大已有條件同意出售，買方已有條件同意收購銷售股份，總估值約28.77億元。

買家為升瑞祥（香港）有限公司。公告顯示，該公司是瑞冬集團(tuán)股份有限公司的全資附屬公司。瑞冬集團(tuán)股份有限公司位于山東省德州市，主要從事中央空調(diào)產(chǎn)品的研發(fā)、設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、銷售、安裝和維護(hù)。

公告顯示，上述提及的銷售股份指各出售目標(biāo)公司的全部已發(fā)行股本，包括Auto Win、Giant Hope、Best East、Ample Century的全部已發(fā)行股本。

而出售集團(tuán)的主要資產(chǎn)包括以下物業(yè)：上海證大大拇指廣場的2個(gè)商鋪單元（超市部分）、25個(gè)商鋪單元、一間酒店及475個(gè)停車位；青島證大大拇指廣場的一個(gè)設(shè)有地下停車位的購物中心及一間酒店。

除此之外，還有揚(yáng)州項(xiàng)目的216個(gè)商鋪單元及一塊土地；西鎮(zhèn)項(xiàng)目的一個(gè)商鋪單元及81個(gè)停車位；煙臺(tái)項(xiàng)目的一塊土地；證大五道口金融中心、證大寬域及證大立方大廈分別擁有190個(gè)、50個(gè)及115個(gè)停車位。

其中，上海證大大拇指廣場屬整體出售。

交易完成后，出售集團(tuán)的成員公司將不再是上海證大的附屬公司，其業(yè)績、資產(chǎn)及負(fù)債亦不再納入上海證大的財(cái)務(wù)報(bào)表。

上海證大此次資產(chǎn)出售事項(xiàng)的目的是重組本集團(tuán)的不良及困境資產(chǎn)，并改善財(cái)務(wù)狀況。如上海證大大拇指廣場的物業(yè)已作為貸款的抵押物；青島證大大拇指廣場的物業(yè)也已作為貸款的抵押物，由于貸款違約被法院查封等。

今年6月7日，上海證大曾發(fā)布擬出售若干附屬公司全部股權(quán)的公告，公告中稱，在行業(yè)下行趨勢下，集團(tuán)的財(cái)務(wù)狀況因過去建立的沉重債務(wù)融資結(jié)構(gòu)而持續(xù)惡化。償還計(jì)息借款給集團(tuán)造成巨大財(cái)務(wù)壓力及現(xiàn)金流消耗。

“該集團(tuán)不斷探索及實(shí)施有關(guān)解決持續(xù)經(jīng)營問題及提升集團(tuán)財(cái)務(wù)狀況的計(jì)劃。此次出售事項(xiàng)亦為緩解該情況而研究的方案之一。”上海證大表示。

最終，交易價(jià)格為人民幣1000萬元（約合1100萬港元），較經(jīng)調(diào)整出售集團(tuán)資產(chǎn)凈值溢價(jià)約600萬港元。

不良及困境資產(chǎn)處理之后，相關(guān)債權(quán)也得以轉(zhuǎn)移。因此，上海證大余下的計(jì)息借款將大幅減少至僅約2.185億港元，且集團(tuán)余下的資產(chǎn)都未被抵押。

并非所有資產(chǎn)都能贏得市場青睞。比如李嘉誠在上海的“巨無霸”項(xiàng)目近期第二次拍賣，就再次流拍了。

8月16日，京東資產(chǎn)交易平臺(tái)顯示，上海長潤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、上海江和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司持有的上海長潤江和房地產(chǎn)發(fā)展有限公司40%股權(quán)，因無人出價(jià)二次流拍。

據(jù)了解，長潤江和40%股權(quán)對應(yīng)的是上海市普陀區(qū)高尚領(lǐng)域項(xiàng)目部分資產(chǎn)，高尚領(lǐng)域是李嘉誠旗下長實(shí)集團(tuán)在上海打造的首個(gè)大型綜合項(xiàng)目。本次拍賣起拍價(jià)約48.14億元，較首次拍賣價(jià)下降10%。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)認(rèn)為，由于受到房地產(chǎn)市場大環(huán)境影響，資產(chǎn)價(jià)格仍未觸底，目前不少投資機(jī)構(gòu)出手會(huì)更謹(jǐn)慎。