文 | 斑馬消費 楊柘
在房地產(chǎn)行業(yè)普遍低迷的大背景下,中國最大房產(chǎn)交易中介平臺貝殼,卻走出了一個獨立行情。
8月12日盤后,公司同時披露2024年中期業(yè)績和第二季度未經(jīng)審計財務(wù)業(yè)績,還恰逢其時地拋出擴大及延長股份回購計劃。昨日,在中小投資者們的歡呼雀躍中,公司股價開盤即大漲,盤中最高漲幅接近9%。
就目前而言,公司還處于修煉內(nèi)功的重要時期,一方面盈利能力遭遇嚴峻考驗,另一方面培育的非房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)增速雖猛,但暫時還難以支撐起業(yè)績。
房地產(chǎn)行業(yè)進入深度調(diào)整期,貝殼內(nèi)部也發(fā)生著巨變,業(yè)務(wù)模式由直營轉(zhuǎn)向加盟,業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)則在房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)之外,培育第二曲線。
今年以來,公司屢屢出現(xiàn)在熱點城市土拍市場,7月底終于如愿在西安拍得兩宗土地。這絕對不簡單的拿地建房?;蛟S是利用自身大數(shù)據(jù)以及對用戶的洞察,嘗試進行一次反向定制試驗。
要知道,中國房地產(chǎn)市場自上世紀90年代發(fā)端,逐漸解決了“有沒有”的問題,現(xiàn)在走到了解決“好不好”的階段?;蛟S,這正是貝殼這樣的行業(yè)新銳出手的時候。
貝殼“安”家,正是它的野心。
營收、凈利雙降
今年第二季度,貝殼-W(02423.HK)逆市走出一條增長的路子,實現(xiàn)營業(yè)收入234億元、凈利潤19億元,同比分別增長19.9%和46.2%。
在今年中期業(yè)績、單個季度業(yè)績披露的同時,公司還拋出擴大及延長股份回購計劃。在這些利好的加持下,股價在市場引發(fā)大漲,昨日盤中漲幅最高8.93%,終收報于38.60港元,漲幅7.67%,總市值1368億港元。
不過,整個上半年,貝殼的形勢仍不太樂觀。當期,公司凈收入397.48億元、凈利潤23.33億元,同比分別下降0.04%和42.38%;經(jīng)調(diào)整后凈利潤為40.86億元,同比下降31.04%。
房地產(chǎn)市場在今年上半年仍沒有大的改善,無論是行業(yè)投資,還是新開工面積、商品房銷售額等,仍呈明顯下滑態(tài)勢。
市場變化反映到貝殼身上是顯而易見的。今年上半年,公司實現(xiàn)總交易額14689億元,同比下降16.2%。
其中,存量房交易總交易額10238億元、新房總交易額3871億元、新興業(yè)務(wù)及其他總交易額503億元,同比分別下降8.7%、32.4%和3.9%,唯有家裝家居業(yè)務(wù)總交易額同比增長24%,實現(xiàn)76億元。
盈利能力遭考驗
據(jù)公司中期業(yè)績,公司毛利額為約106.39億元,同比減少9.0%;毛利率26.77%,較上年同期減少2.64個百分點。
在國內(nèi)房地產(chǎn)市場整體性疲軟的背景下,公司傳統(tǒng)房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)備受影響。
期內(nèi),存量房業(yè)務(wù)、新房業(yè)務(wù)凈收入分別實現(xiàn)130.62億元、128.50億元,同比分別減少25.35億元、42.49億元,同比下降16.25%和24.85%。
同期,存量房傭金收入106億元,同比減少17.55%。主要是因鏈家門店促成的存量房交易總交易額降低,以及北京鏈家門店就存量房業(yè)務(wù)收取的傭金率降低。另外,還有平臺服務(wù)、加盟服務(wù)等收入減少。
新房交易業(yè)務(wù)也是如此,公司支付給貝聯(lián)經(jīng)紀人和其他渠道的外部分傭,占新房交易業(yè)務(wù)凈收入貢獻利潤率比例提高,且這項業(yè)務(wù)凈收入下降,導(dǎo)致業(yè)務(wù)貢獻利潤率下降。
另外,銷售和市場費用大增,也是影響毛利率的因素之一。今年上半年,公司銷售和市場費用35.05億元,同比增長19.10%,這些費用主要是家居業(yè)務(wù)費用增加所致。
截至今年6月末,公司經(jīng)調(diào)經(jīng)營利潤為38億元,同比減少36.67%,經(jīng)調(diào)經(jīng)營率為9.5%,遠低于去年同期的15.0%。
上述同期,公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物94.09億元,同比下降70.37%。
第二曲線崛起
國內(nèi)房地產(chǎn)市場加速調(diào)整,貝殼苦心培育的非房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)——家裝家居業(yè)務(wù)、房屋租賃服務(wù)業(yè)務(wù),已在市場檢驗中嶄露頭角,成為公司增長的第二曲線。
今年上半年,公司家裝家居業(yè)務(wù)凈收入64.49億元,同比增長59.9%。這除了房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)與家裝家居業(yè)務(wù)之間,在獲客及轉(zhuǎn)化協(xié)同效應(yīng)下帶動訂單增長,還有來自新零售渠道(比如定制家具、軟裝家具和電器等)的貢獻增長等。
該業(yè)務(wù)本可以增長再快一些,但公司選擇了主動放緩。在日前業(yè)績電話會上,公司董事長兼首席執(zhí)行官彭永東表示,之所以放慢腳步,就是要在業(yè)務(wù)規(guī)模和品質(zhì)之間找到平衡。
2024年,公司著重做好家裝家居業(yè)務(wù)的底層能力的建設(shè),推進數(shù)字化建設(shè),特別是推動家裝家居業(yè)務(wù)實現(xiàn)全國統(tǒng)一業(yè)務(wù)模型框架。相較之前的版本,目前Home SaaS已迭代至2.5版本,并已在部分城市落地。
這個版本已可以出具標準化施工圖方案,進行自動裝修報價等,為交付增加了諸多確定性。從今年第二季度來看,基礎(chǔ)裝修工期加主材工期約100天,較上年同期減少11天左右。
房屋租賃服務(wù)業(yè)務(wù)收入實現(xiàn)58.13億元,同比增長176.7%。主要來自省心租模式的在管房源增加。截至今年第二季度末,省心租在管房源規(guī)模超過30萬套,去年同期為超12萬套。同時,公司長租公寓實現(xiàn)在管房源1.4萬套以上,同比增長100%。
另外,上述同期,還有新興業(yè)務(wù)及其他業(yè)務(wù)實現(xiàn)凈收入15.74億元。
在上述業(yè)務(wù)的推動下,公司今年上半年非房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)收入占比達34.8%,較上年同期提升17個百分點。
值得注意的是,在非房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)上,公司繼續(xù)摸索著另一條事業(yè)線。在今年房企普遍對拿地放緩的背景下,貝殼逆市而行,先后參與北京、廣州土拍,最終在7月底以1.34億元拍得西安兩宗宅地,涉足房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)。這可能公司是依托自身大數(shù)據(jù)優(yōu)勢,涉足房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域,打造全新產(chǎn)品體系的一次嘗試。